每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報道 每經(jīng)編輯 文多    

12月12日，記者看到，南京京奧港未來墅在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模

每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報道 每經(jīng)編輯 文多

曾在今年6月被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房的南京京奧港未來墅項(xiàng)目，再次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

2016年4月，北京嘉誠鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下簡稱嘉城鼎盛）以2.235萬元/平方米的樓面價摘下麒麟板塊一地塊，一舉成為該板塊“地王”。拿下地塊后，開發(fā)商極其看好，還曾聯(lián)合信托公司發(fā)起了一款34億元的信托產(chǎn)品。

但就在前兩天，南京多家本地媒體報道，京奧港未來墅項(xiàng)目工地已于11月25日停止了施工作業(yè)，承建方稱是開發(fā)商拖欠工程款所致。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理還發(fā)現(xiàn)，南京目前不少摘下“地王”的開發(fā)商因?yàn)槌杀九c現(xiàn)實(shí)的差距，正在打“拖延戰(zhàn)”，出現(xiàn)了規(guī)劃、修建動作快，入市慢的現(xiàn)象。同樣因?yàn)檫@種預(yù)期的差距，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些中小型房企的處境略顯尷尬，今后京奧港未來墅項(xiàng)目這樣的情況或再現(xiàn)。

售樓的還在 施工的難尋

位于南京江寧麒麟新城的南京京奧港未來墅項(xiàng)目，就推出之日起就備受南京市場關(guān)注。12月11日，南京京奧港未來墅項(xiàng)目被南京本地媒體曝出，工地已經(jīng)在11月25日停止了施工作業(yè)，并稱開發(fā)商拖欠工程款。

12月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往南京京奧港未來墅項(xiàng)目，在現(xiàn)場記者看到，工地大門緊閉，通過大門看進(jìn)去，機(jī)械設(shè)備以及施工材料無序堆放在工地里，沒有任何施工跡象，但在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模。

南京本地媒體《樓市零距離》報道顯示，麒麟“地王”南京京奧港未來墅項(xiàng)目工地門口，白紙黑字貼著三張封條，上面赫然寫著“工程暫停、大門封閉”。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場并沒有看到封條，現(xiàn)場看門的師傅對記者介紹說，“項(xiàng)目停工已經(jīng)有一段時間了，全部施工人員已經(jīng)回家，封條按照上面要求已經(jīng)撕了。”

南京本地媒體報道中，有一名“項(xiàng)目承建方辦公室相關(guān)工作人員”介紹說，由于開發(fā)商拖欠了好幾個月工程款尚未支付，他們已于11月25日停止施工作業(yè)，“開發(fā)商欠款兩千萬都不止，只要付錢，就可以復(fù)工。其實(shí)開發(fā)商也沒辦法，被套住了。”此外，這位工作人員還表示，“現(xiàn)在好多開發(fā)商不是銀行貸款，你想想他這塊地，買進(jìn)來多少錢，他現(xiàn)在沒辦法。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也曾前往南京京奧港未來墅項(xiàng)目的售樓部，在售樓部記者看到，并無任何來看房的購房者，只有幾位銷售顧問在售樓部里。

記者從售樓部工作人員處并沒有獲悉停工的原因，后又詢問了開發(fā)商方面，但也沒有獲得回應(yīng)。

曾借助信托公司融資

除拖欠工程款停工外，該項(xiàng)目此前還曾被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房，一時間成為南京樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。

回顧該項(xiàng)目，需要從開發(fā)商拿地說起。2016年4月15日，經(jīng)61輪競拍，北京京奧港集團(tuán)有限公司（下簡稱京奧港集團(tuán)）旗下的嘉誠鼎盛力壓眾多開發(fā)商，以4.76億元摘得麒麟“G09”（地塊編號2016G09，位置信息為江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊）宅地，樓面價2.235萬元/平方米，成為區(qū)域新“地王”，當(dāng)時周邊新房在售價還在1.6萬~1.8萬/平方米左右。

按照當(dāng)時開發(fā)商的設(shè)想，樓盤開盤價格在4萬元。然而，受南京樓市限價影響，在今年9月，京奧港未來墅新領(lǐng)銷許，樓面地價2.235萬元/平方米，銷售均價2.57萬~2.6萬元/平方米，房價僅比樓面地價高出有限。

銷售價格僅比樓面價高出3000多元，如果再加上其他建設(shè)成本等，因此被一些媒體質(zhì)疑開發(fā)商在虧本賣房。

公開資料顯示，成立于1996年的京奧港集團(tuán)，最初以鋼貿(mào)物流起家，2003年才成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要項(xiàng)目在北京和包頭，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模還未進(jìn)入百強(qiáng)房企行列，屬于典型的中小房企。該開發(fā)商于2011年進(jìn)軍南京，以5.3億元拿下中心老城區(qū)一地塊，樓面價1.42萬元/平方米。這個項(xiàng)目在2016年時最高賣到3.2萬元/平方米，這讓京奧港在南京市場嘗到了甜頭。

高價拿地的京奧港，還曾利用外部融資開發(fā)項(xiàng)目，與信托公司合作發(fā)起了合計(jì)34億元的集合信托產(chǎn)品。

據(jù)相關(guān)信托公司官網(wǎng)的內(nèi)容顯示，這一合計(jì)34億元的信托計(jì)劃，正是“以股權(quán)方式投入嘉誠地產(chǎn)，用于支付南京市江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊二類居住用地的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)”。而工商信息顯示，嘉誠鼎盛的投資人已于2016年5月由京奧港集團(tuán)、北京京奧港房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司變更為信托公司。不過，官網(wǎng)上已無法查到具體到期期限。只能從同花順等網(wǎng)站查到，該計(jì)劃的信托期限為18個月。

即便如此，仍然出現(xiàn)了今天的局面。

對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊紅旭表示，南京這個停工的“地王”項(xiàng)目，是在錯誤的時點(diǎn)，拿錯一幅高價地。“當(dāng)前這個開發(fā)商資金鏈肯定非常緊張，不過這個樓盤不太可能會‘爛尾’。因?yàn)轫?xiàng)目的主要支出土地款已經(jīng)付完了，只要愿意降價賣房，其回籠的資金，完全可以支付建安費(fèi)。但當(dāng)前問題的關(guān)鍵是，這家開發(fā)商的資金綜合壓力很大，而不僅僅是這塊地的問題。”

業(yè)內(nèi)聲音：京奧港不是孤例

事實(shí)上，南京京奧港未來別墅項(xiàng)目，只是南京“地王”的一個縮影。據(jù)搜狐焦點(diǎn)南京站統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，南京有35幅地塊的樓面價格高于2萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢后發(fā)現(xiàn)，這些高價地塊規(guī)劃出爐動作較快，但入市速度卻相對慢得多。其中，南京江北板塊的銀城G99地塊和金輝G102地塊在今年2月拿地，6月就已經(jīng)公示規(guī)劃，7月兩工地都已經(jīng)在打樁；還有位于西善橋的綠城G100地塊也于今年2月出讓，8月規(guī)劃已經(jīng)出爐。

然而，在未入市的33個項(xiàng)目中，有超三分之二的項(xiàng)目計(jì)劃最快明年才能入市。動作快，入市慢，這已經(jīng)是南京高價地塊的一種現(xiàn)象，這也給不少“地王”項(xiàng)目帶來了不小的資金壓力。

之所以造成這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，或是因?yàn)槟暇鞘姓咧忻鞔_規(guī)定超過溢價率的地塊，被要求現(xiàn)房銷售，并且南京樓市的限價令也給高價地塊帶來了很大壓力。從2016年4月南京樓市執(zhí)行“限價令”以來，多數(shù)熱點(diǎn)板塊房價都被設(shè)置紅線，嚴(yán)格限漲，這自然導(dǎo)致此前高價拿地的開發(fā)商面臨很大壓力，“有的板塊地價都接近3萬元/平方米，甚至有的樓面價更高，限價讓不少開發(fā)商會面臨虧本賣房的局面，所以南京京奧港未來別墅項(xiàng)目不會僅僅是一個個案。”南京房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

樓面價接近限價價格，這顯然達(dá)不到開發(fā)商的預(yù)期，為了避免虧本買賣，不少開發(fā)商選擇拖延時間打持久戰(zhàn)，從而出現(xiàn)了動作快，入市慢的現(xiàn)象。

對此，南京盈嘉地產(chǎn)黃如濤對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“前面有限價的紅線，后面又有政策的約束，那么開發(fā)商只能加快規(guī)劃施工，有的項(xiàng)目售樓部已經(jīng)建好，但是就是遲遲不申請領(lǐng)預(yù)售證，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)和限價，高地價投資額不斷增加，開發(fā)商預(yù)期價格無法短期實(shí)現(xiàn)，那么處境會非常尷尬，一些中小型房企會出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的情況。諸如京奧港‘地王’項(xiàng)目出現(xiàn)的情況，南京其他‘地王’還會有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)。”