北京青年報(bào) 2017-12-14 09:53:37
在二手房市場房價(jià)連續(xù)下跌7個(gè)月的背景下,80后購房人成為了成交主力。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì),最近一年,北京市場中的成交房源,49%都被80后買走了,是二手房市場絕對的成交主力,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70后的25%和90后的10%。
由于北京早已進(jìn)入存量房時(shí)代,二手房的交易相比新房往往能更早更快地反映市場冷暖。這不,二手房在11月份率先出現(xiàn)了大幅的交易回暖。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,在剛過去的11月,北京全市二手房成交8483套,成交量較10月的6162套環(huán)比大幅上漲了37.7%,接近四成。樓市要觸底反彈了嗎?成交量的大幅上漲自然帶來了這樣的疑問。
事實(shí)上,數(shù)據(jù)的對比有時(shí)也會出現(xiàn)差池。因?yàn)?0月份國慶和中秋假期的疊加因素,給市場造成了長時(shí)間的成交斷點(diǎn)。所以,拿11月份的成交數(shù)據(jù)相比10月份是不公平的,對比后的交易量明顯上漲并不能簡單代表樓市回暖。真正有對比意義是11月和9月的二手房成交量基本持平,9月二手房成交重回8字頭達(dá)8876套,這都說明,相對比7、8月份的成交谷底,北京的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn),交易量正在逐步往上爬。但在成交價(jià)格上,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì),2017年全年,北京二手住宅成交量將達(dá)13.4萬套,與2016年全年27萬套的成交量相比,同比暴跌51%,這一成交量是2015年以來的最低值。
而一個(gè)有意思的數(shù)據(jù)顯示,在今年2月份,每套成交房源的平均被看次數(shù)只有7.45次,而當(dāng)時(shí)每位成交購房人的平均看房次數(shù)只有2.9次,而年底數(shù)據(jù)顯示,目前每套成交房源平均被看次數(shù)達(dá)到15.1次,這就意味著,年初二手房市場里充斥著恐慌的味道,而經(jīng)過一年的市場變化,買賣雙方的行為已經(jīng)進(jìn)入理性階段。
圖片來源:視覺中國
時(shí)值年底,二手房交易似乎出現(xiàn)了一絲抬頭的跡象。張奎(化名)是鏈家地產(chǎn)北苑一門店的經(jīng)紀(jì)人,周末兩天,他接待了8組家庭看房,一直忙到晚上9點(diǎn)才下班。
“回家的路上還要和白天的看房人溝通情況,一邊問問他們的想法,盡量幫他們尋找符合要求的房源,一邊又要試探問問業(yè)主對售價(jià)的底線,兩邊都忙完,放下手機(jī)都快11點(diǎn)了。”張奎告訴北京青年報(bào)記者,“11月,他所在的門店成交了5套房,他自己手上也成交了一套。雖然比不上去年的火熱,但相比6、7月份連續(xù)兩個(gè)月成交掛零,已經(jīng)是不小的進(jìn)步了。”張奎透露,他明顯感覺到,進(jìn)入10月份以后,看房人約看房的明顯增多,無論是網(wǎng)上咨詢的還是現(xiàn)場約帶看的,已經(jīng)不像頭幾個(gè)月那樣無所事事了。
成交數(shù)據(jù)也印證了張奎的感受,剛過去的11月北京鏈家成交4438套,全市二手房成交8483套,鏈家占全市比達(dá)52%。
近半年,一城一策的樓市調(diào)控政策在全國各線城市都取得了立竿見影的效果,一二線城市,以及特大城市周邊的三四線城市,樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊,使得市場迅速降溫,量價(jià)齊跌;三四線城市則調(diào)控相對寬松,甚至還有去庫存的一系列補(bǔ)貼政策,使得市場交易量增加,房價(jià)小幅上漲。
來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示,今年7月、8月,北京二手房交易降至2015年以來的最低谷,單月網(wǎng)簽量不足8000套,11月樓市成交大幅上升,全市二手房成交8483套,成交量較10月的6162套環(huán)比大幅上漲了37.7%,接近四成。
成交的大幅回暖也使得市場上出現(xiàn)了樓市觸底反彈的聲音。
但事實(shí)上,之所以環(huán)比成交上漲了近4成,主要還是因?yàn)?0月份的成交數(shù)據(jù)過于低迷,而這個(gè)低迷主要是因?yàn)槭路輫鴳c和中秋假期的疊加因素,給市場造成了長時(shí)間的成交斷點(diǎn)。所以,拿11月份的成交數(shù)據(jù)相比10月份是不公平的,對比后的交易量明顯上漲并不能簡單代表樓市回暖。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,真正有對比意義是11月和9月的二手房成交量基本持平,9月二手房成交重回8字頭達(dá)8876套,這都說明,相對比7、8月份的成交谷底,北京的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn),交易量正在逐步往上爬。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,經(jīng)歷了大半年的調(diào)控,業(yè)主的心態(tài)普遍由新政前的坐地起價(jià),變?yōu)槔硇詧?bào)價(jià),甚至主動降價(jià)尋求可靠買家。這也使得從5月份開始,北京二手房成交均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)回落,雖然11月份的房價(jià)跌幅有所收窄,但房價(jià)持續(xù)回落的趨勢依舊。
據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì),11月份,降價(jià)房源在成交房源中的占比繼續(xù)上升,高達(dá)96%,在價(jià)格持續(xù)下滑的背景下,部分購房者入市意愿才有所增強(qiáng)。
以通州二手住宅市場為例,成交單價(jià)下跌了超過1萬元/平方米的小區(qū)很多,從單價(jià)賣到6萬元/平方米到跌至4.8萬元/平方米。盡管房價(jià)一路下跌,但直至11月份,中介的帶看量才升上來,交易量才有所反彈。
據(jù)有關(guān)中介一線門店相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,現(xiàn)在的成交價(jià),同戶型的房源,比起3月份成交高峰時(shí)差不多下降了15%-20%,而隨著成交價(jià)格的下滑,新出房源的掛牌價(jià)格也隨之走低。而且,小業(yè)主自身之間的競爭也異常慘烈。比如,同小區(qū)、同戶型的兩位業(yè)主,率先掛牌的價(jià)格是1000萬元,而小區(qū)里一套同戶型房源900萬元成交后,該業(yè)主近期就將掛牌價(jià)調(diào)整到890萬元。
而另一方面,眼下的市場是買方市場,議價(jià)空間仍在拉大。在賣方價(jià)格預(yù)期不斷下調(diào)的同時(shí),買方群體在購房談判中話語權(quán)增加,買方市場已經(jīng)確立。
事實(shí)上,“317新政”實(shí)施以來,北京二手房市場的買家議價(jià)幅度持續(xù)拉大,4月份的議價(jià)幅度為-1.8%,11月份則到了-6.6%。也就是說,一套掛牌價(jià)1000萬元的房子,經(jīng)過買家議價(jià),在4月份平均能以982萬元成交,而11月份則平均能以934萬元成交;相比較之下,買家“砍價(jià)”平均從18萬元上升到66萬元。
另據(jù)了解,目前,需求比較多的是2000萬元以下的房源,這主要是因?yàn)槟壳斑@邊真正出手的客戶,還是置換改善的需求。價(jià)格檔位在4000萬元、5000萬元或更高的豪宅,現(xiàn)在還是比較難成交。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹,北京二手房房價(jià)整體下降非常明顯,部分區(qū)域房源房價(jià)下降幅度超過20%,房價(jià)水平重回2016年四季度。2018年,二手房成交量很可能跌下10萬套。
從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看,2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬套,相比2016年的27萬套暴跌51%,這一成交量也是2015年來這一輪最低值,如果看4月開始的調(diào)控影響,成交量已經(jīng)低于2014年。所以可以預(yù)期的是2018年,北京二手房市場成交量將繼續(xù)低迷。但從市場走勢看,2018年對于購房者來說,恰恰遇到了一個(gè)可以挑選的好機(jī)會。
而一位不愿透露姓名的黃姓開發(fā)商則表示,2018年的二手房依然是一個(gè)較為低迷的小年,但能低迷到什么程度有待觀察。從歷史數(shù)據(jù)看,2011年的12萬套和2014年的10萬套都是成交低谷,但是次年都會有反彈。連續(xù)兩年,越跌越狠的成交從未出現(xiàn)。他堅(jiān)信2018年的二手房市場會略好于2017年的12萬套。原因在于目前二手房價(jià)格已經(jīng)回落到2015年底的行情,那個(gè)價(jià)格是得到了大量自住客戶的成交量支撐的。價(jià)格已無下探空間,經(jīng)過一段時(shí)間的信心博弈,市場成交會得到一定的修復(fù)。
成交雖然出現(xiàn)了反彈,但二手房市場里買賣雙方的強(qiáng)弱對比卻越拉越大,市場氛圍已經(jīng)從3月份賣家的坐地起價(jià)徹底轉(zhuǎn)換成如今買家的精挑細(xì)選。
每套成交房源的平均看房次數(shù),最能說明當(dāng)前買賣雙方的關(guān)系。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數(shù)為15.1次,環(huán)比10月增加0.95次。全年來看,這一數(shù)據(jù)2月以后連續(xù)升高,目前已達(dá)到全年最高值。
同樣來自我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù),在今年2月份,每套成交房源的平均被看次數(shù)只有7.45次,而當(dāng)時(shí)每位成交購房人的平均看房次數(shù)只有2.9次,這就意味著,年初二手房市場里充斥著恐慌的購房行為,買房人幾乎是只看了2至3套房源就決定出手,而到了11月份,每位成交購房人的平均看房次數(shù)上升到了5.62次,達(dá)到了年內(nèi)最高,再次證明了買賣雙方強(qiáng)弱關(guān)系的互換。
胡景暉表示,“317新政”之后,北京二手房市場預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn),大部分購房人延緩或取消了購房計(jì)劃,購房需求大幅減少,市場逐步從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場,購房者話語權(quán)增加,議價(jià)能力提升,業(yè)主報(bào)價(jià)更加理性,每套房源的議價(jià)空間也逐步增大,所以每套成交房源在成交之前都要經(jīng)歷多次被看,搶房、恐慌性購房現(xiàn)象消失;每位成交客戶購房前的看房次數(shù)也明顯增加,購房者選擇更加理性、更加從容,整個(gè)市場的交易節(jié)奏不斷放緩。
買房節(jié)奏放緩了,但成交卻上漲了,是哪些人在這個(gè)時(shí)候選擇入市呢?數(shù)據(jù)顯示,80后成了當(dāng)前樓市回暖的主要力量。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,10月份的新增房源掛牌量,環(huán)比9月份增長了30%,創(chuàng)下了今年3月份以來的新高。而在業(yè)主調(diào)價(jià)房源中,降價(jià)房源比例達(dá)到92%。
在二手房市場房價(jià)連續(xù)下跌7個(gè)月的背景下,80后購房人成為了成交主力。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì),最近一年,北京市場中的成交房源,49%都被80后買走了,是二手房市場絕對的成交主力,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70后的25%和90后的10%。
不過,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,最近一年,80后套均成交總價(jià)612萬元,相比90后要低5.3%,套均成交總價(jià)卻在各個(gè)年齡段墊底。
對此,麥田房產(chǎn)向北青報(bào)記者表示,結(jié)婚生子是80后買房的動因。不過,從統(tǒng)計(jì)分析來看,雖然80后買房數(shù)量最多,但是套均成交總價(jià)卻在各個(gè)年齡段墊底,這也與其需求多元化、價(jià)格跨度大有關(guān)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,雖然北京在有序疏解產(chǎn)業(yè)和人口,但由于資源、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會的集中,仍吸引大量的外地求學(xué)、求職、務(wù)工者進(jìn)入北京。另一方面,3月實(shí)施新的限購政策,對非京籍客戶限制更多,市場低位運(yùn)行一段時(shí)間后,重新入市的剛需、剛改人群以非京籍客戶居多,在京無房的他們有更強(qiáng)的置業(yè)需求,所以非京籍客戶的占比重新擴(kuò)大。
值得注意的是,二手房價(jià)格的連續(xù)下跌,讓真正有急迫需求的剛需購房人看到了曙光。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,11月北京的二手住宅交易中,客戶為北京本地戶籍的占37.8%,環(huán)比10月減少3.8個(gè)百分點(diǎn),客戶為非京籍的占62.2%,這也是今年3月以后非京籍客戶占比首次回到60%以上。
胡景暉表示,在這些非京籍購房人中,剛需和剛改比重最大,在京無房的他們有更強(qiáng)的置業(yè)需求,所以在降價(jià)的背景下,開始尋找入市機(jī)會。
另外,胡景暉也表示,雖然北京在有序疏解產(chǎn)業(yè)和人口,但資源、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會聚集的北京,每年仍會吸引大量的外地求學(xué)、求職、務(wù)工者進(jìn)入北京,非京籍市民在推動北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),也成為北京房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主力。
對于未來二手房的走勢,業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào),經(jīng)歷政策的調(diào)控和市場的盤整之后,目前北京二手房市場已鮮有投資投機(jī)需求,市場需求以需要首次置業(yè)的剛需人群和需要換房的剛改人群為主。雖然交易量因此處于低位,交易節(jié)奏也比較緩慢,但市場也顯得更加健康、平穩(wěn),過去因高杠桿而存在的風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。另外,對于價(jià)格走勢,胡景暉認(rèn)為,隨著交易量的觸底企穩(wěn),房價(jià)跌幅也在逐步收窄,但二手房目前9、10、11月份的成交量增長并未給價(jià)格反彈創(chuàng)造基礎(chǔ),反倒是由于杠桿變小,首付比例增加,所以房價(jià)未來仍然會保持穩(wěn)中有降的趨勢。
(來源:北京青年報(bào) 記者 李桁)
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