由于北京早已進入存量房時代，二手房的交易相比新房往往能更早更快地反映市場冷暖。這不，二手房在11月份率先出現(xiàn)了大幅的交易回暖。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在剛過去的11月，北京全市二手房成交8483套，成交量較10月的6162套環(huán)比大幅上漲了37.7%，接近四成。樓市要觸底反彈了嗎？成交量的大幅上漲自然帶來了這樣的疑問。

事實上，數(shù)據(jù)的對比有時也會出現(xiàn)差池。因為10月份國慶和中秋假期的疊加因素，給市場造成了長時間的成交斷點。所以，拿11月份的成交數(shù)據(jù)相比10月份是不公平的，對比后的交易量明顯上漲并不能簡單代表樓市回暖。真正有對比意義是11月和9月的二手房成交量基本持平，9月二手房成交重回8字頭達8876套，這都說明，相對比7、8月份的成交谷底，北京的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)，交易量正在逐步往上爬。但在成交價格上，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計，2017年全年，北京二手住宅成交量將達13.4萬套，與2016年全年27萬套的成交量相比，同比暴跌51%，這一成交量是2015年以來的最低值。

而一個有意思的數(shù)據(jù)顯示，在今年2月份，每套成交房源的平均被看次數(shù)只有7.45次，而當(dāng)時每位成交購房人的平均看房次數(shù)只有2.9次，而年底數(shù)據(jù)顯示，目前每套成交房源平均被看次數(shù)達到15.1次，這就意味著，年初二手房市場里充斥著恐慌的味道，而經(jīng)過一年的市場變化，買賣雙方的行為已經(jīng)進入理性階段。

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二手房網(wǎng)簽量重回8000套

時值年底，二手房交易似乎出現(xiàn)了一絲抬頭的跡象。張奎（化名）是鏈家地產(chǎn)北苑一門店的經(jīng)紀(jì)人，周末兩天，他接待了8組家庭看房，一直忙到晚上9點才下班。

“回家的路上還要和白天的看房人溝通情況，一邊問問他們的想法，盡量幫他們尋找符合要求的房源，一邊又要試探問問業(yè)主對售價的底線，兩邊都忙完，放下手機都快11點了。”張奎告訴北京青年報記者，“11月，他所在的門店成交了5套房，他自己手上也成交了一套。雖然比不上去年的火熱，但相比6、7月份連續(xù)兩個月成交掛零，已經(jīng)是不小的進步了。”張奎透露，他明顯感覺到，進入10月份以后，看房人約看房的明顯增多，無論是網(wǎng)上咨詢的還是現(xiàn)場約帶看的，已經(jīng)不像頭幾個月那樣無所事事了。

成交數(shù)據(jù)也印證了張奎的感受，剛過去的11月北京鏈家成交4438套，全市二手房成交8483套，鏈家占全市比達52%。

近半年，一城一策的樓市調(diào)控政策在全國各線城市都取得了立竿見影的效果，一二線城市，以及特大城市周邊的三四線城市，樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊，使得市場迅速降溫，量價齊跌；三四線城市則調(diào)控相對寬松，甚至還有去庫存的一系列補貼政策，使得市場交易量增加，房價小幅上漲。

來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計也顯示，今年7月、8月，北京二手房交易降至2015年以來的最低谷，單月網(wǎng)簽量不足8000套，11月樓市成交大幅上升，全市二手房成交8483套，成交量較10月的6162套環(huán)比大幅上漲了37.7%，接近四成。

成交的大幅回暖也使得市場上出現(xiàn)了樓市觸底反彈的聲音。

但事實上，之所以環(huán)比成交上漲了近4成，主要還是因為10月份的成交數(shù)據(jù)過于低迷，而這個低迷主要是因為十月份國慶和中秋假期的疊加因素，給市場造成了長時間的成交斷點。所以，拿11月份的成交數(shù)據(jù)相比10月份是不公平的，對比后的交易量明顯上漲并不能簡單代表樓市回暖。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，真正有對比意義是11月和9月的二手房成交量基本持平，9月二手房成交重回8字頭達8876套，這都說明，相對比7、8月份的成交谷底，北京的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)，交易量正在逐步往上爬。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，經(jīng)歷了大半年的調(diào)控，業(yè)主的心態(tài)普遍由新政前的坐地起價，變?yōu)槔硇詧髢r，甚至主動降價尋求可靠買家。這也使得從5月份開始，北京二手房成交均價已連續(xù)7個月出現(xiàn)回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續(xù)回落的趨勢依舊。

二手房價跌勢依舊 成交房源中96%降價

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，11月份，降價房源在成交房源中的占比繼續(xù)上升，高達96%，在價格持續(xù)下滑的背景下，部分購房者入市意愿才有所增強。

以通州二手住宅市場為例，成交單價下跌了超過1萬元／平方米的小區(qū)很多，從單價賣到6萬元／平方米到跌至4.8萬元／平方米。盡管房價一路下跌，但直至11月份，中介的帶看量才升上來，交易量才有所反彈。

據(jù)有關(guān)中介一線門店相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在的成交價，同戶型的房源，比起3月份成交高峰時差不多下降了15%-20%，而隨著成交價格的下滑，新出房源的掛牌價格也隨之走低。而且，小業(yè)主自身之間的競爭也異常慘烈。比如，同小區(qū)、同戶型的兩位業(yè)主，率先掛牌的價格是1000萬元，而小區(qū)里一套同戶型房源900萬元成交后，該業(yè)主近期就將掛牌價調(diào)整到890萬元。

而另一方面，眼下的市場是買方市場，議價空間仍在拉大。在賣方價格預(yù)期不斷下調(diào)的同時，買方群體在購房談判中話語權(quán)增加，買方市場已經(jīng)確立。

事實上，“317新政”實施以來，北京二手房市場的買家議價幅度持續(xù)拉大，4月份的議價幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說，一套掛牌價1000萬元的房子，經(jīng)過買家議價，在4月份平均能以982萬元成交，而11月份則平均能以934萬元成交；相比較之下，買家“砍價”平均從18萬元上升到66萬元。

另據(jù)了解，目前，需求比較多的是2000萬元以下的房源，這主要是因為目前這邊真正出手的客戶，還是置換改善的需求。價格檔位在4000萬元、5000萬元或更高的豪宅，現(xiàn)在還是比較難成交。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，北京二手房房價整體下降非常明顯，部分區(qū)域房源房價下降幅度超過20%，房價水平重回2016年四季度。2018年，二手房成交量很可能跌下10萬套。

從最近數(shù)年數(shù)據(jù)看，2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套暴跌51%，這一成交量也是2015年來這一輪最低值，如果看4月開始的調(diào)控影響，成交量已經(jīng)低于2014年。所以可以預(yù)期的是2018年，北京二手房市場成交量將繼續(xù)低迷。但從市場走勢看，2018年對于購房者來說，恰恰遇到了一個可以挑選的好機會。

而一位不愿透露姓名的黃姓開發(fā)商則表示，2018年的二手房依然是一個較為低迷的小年，但能低迷到什么程度有待觀察。從歷史數(shù)據(jù)看，2011年的12萬套和2014年的10萬套都是成交低谷，但是次年都會有反彈。連續(xù)兩年，越跌越狠的成交從未出現(xiàn)。他堅信2018年的二手房市場會略好于2017年的12萬套。原因在于目前二手房價格已經(jīng)回落到2015年底的行情，那個價格是得到了大量自住客戶的成交量支撐的。價格已無下探空間，經(jīng)過一段時間的信心博弈，市場成交會得到一定的修復(fù)。

交易節(jié)奏放緩 成交房源平均被看15次

成交雖然出現(xiàn)了反彈，但二手房市場里買賣雙方的強弱對比卻越拉越大，市場氛圍已經(jīng)從3月份賣家的坐地起價徹底轉(zhuǎn)換成如今買家的精挑細(xì)選。

每套成交房源的平均看房次數(shù)，最能說明當(dāng)前買賣雙方的關(guān)系。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數(shù)為15.1次，環(huán)比10月增加0.95次。全年來看，這一數(shù)據(jù)2月以后連續(xù)升高，目前已達到全年最高值。

同樣來自我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)，在今年2月份，每套成交房源的平均被看次數(shù)只有7.45次，而當(dāng)時每位成交購房人的平均看房次數(shù)只有2.9次，這就意味著，年初二手房市場里充斥著恐慌的購房行為，買房人幾乎是只看了2至3套房源就決定出手，而到了11月份，每位成交購房人的平均看房次數(shù)上升到了5.62次，達到了年內(nèi)最高，再次證明了買賣雙方強弱關(guān)系的互換。

胡景暉表示，“317新政”之后，北京二手房市場預(yù)期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，大部分購房人延緩或取消了購房計劃，購房需求大幅減少，市場逐步從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，購房者話語權(quán)增加，議價能力提升，業(yè)主報價更加理性，每套房源的議價空間也逐步增大，所以每套成交房源在成交之前都要經(jīng)歷多次被看，搶房、恐慌性購房現(xiàn)象消失；每位成交客戶購房前的看房次數(shù)也明顯增加，購房者選擇更加理性、更加從容，整個市場的交易節(jié)奏不斷放緩。

北京二手房源猛增 80后買走一半

買房節(jié)奏放緩了，但成交卻上漲了，是哪些人在這個時候選擇入市呢？數(shù)據(jù)顯示，80后成了當(dāng)前樓市回暖的主要力量。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月份的新增房源掛牌量，環(huán)比9月份增長了30%，創(chuàng)下了今年3月份以來的新高。而在業(yè)主調(diào)價房源中，降價房源比例達到92%。

在二手房市場房價連續(xù)下跌7個月的背景下，80后購房人成為了成交主力。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，最近一年，北京市場中的成交房源，49%都被80后買走了，是二手房市場絕對的成交主力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70后的25%和90后的10%。

不過，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近一年，80后套均成交總價612萬元，相比90后要低5.3%，套均成交總價卻在各個年齡段墊底。

對此，麥田房產(chǎn)向北青報記者表示，結(jié)婚生子是80后買房的動因。不過，從統(tǒng)計分析來看，雖然80后買房數(shù)量最多，但是套均成交總價卻在各個年齡段墊底，這也與其需求多元化、價格跨度大有關(guān)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然北京在有序疏解產(chǎn)業(yè)和人口，但由于資源、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機會的集中，仍吸引大量的外地求學(xué)、求職、務(wù)工者進入北京。另一方面，3月實施新的限購政策，對非京籍客戶限制更多，市場低位運行一段時間后，重新入市的剛需、剛改人群以非京籍客戶居多，在京無房的他們有更強的置業(yè)需求，所以非京籍客戶的占比重新擴大。

二手房交易以剛需為主

值得注意的是，二手房價格的連續(xù)下跌，讓真正有急迫需求的剛需購房人看到了曙光。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月北京的二手住宅交易中，客戶為北京本地戶籍的占37.8%，環(huán)比10月減少3.8個百分點，客戶為非京籍的占62.2%，這也是今年3月以后非京籍客戶占比首次回到60%以上。

胡景暉表示，在這些非京籍購房人中，剛需和剛改比重最大，在京無房的他們有更強的置業(yè)需求，所以在降價的背景下，開始尋找入市機會。

另外，胡景暉也表示，雖然北京在有序疏解產(chǎn)業(yè)和人口，但資源、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機會聚集的北京，每年仍會吸引大量的外地求學(xué)、求職、務(wù)工者進入北京，非京籍市民在推動北京經(jīng)濟發(fā)展的同時，也成為北京房地產(chǎn)市場的消費主力。

對于未來二手房的走勢，業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，經(jīng)歷政策的調(diào)控和市場的盤整之后，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以需要首次置業(yè)的剛需人群和需要換房的剛改人群為主。雖然交易量因此處于低位，交易節(jié)奏也比較緩慢，但市場也顯得更加健康、平穩(wěn)，過去因高杠桿而存在的風(fēng)險大幅降低。另外，對于價格走勢，胡景暉認(rèn)為，隨著交易量的觸底企穩(wěn)，房價跌幅也在逐步收窄，但二手房目前9、10、11月份的成交量增長并未給價格反彈創(chuàng)造基礎(chǔ)，反倒是由于杠桿變小，首付比例增加，所以房價未來仍然會保持穩(wěn)中有降的趨勢。

（來源：北京青年報 記者 李桁）