每經(jīng)編輯 張曉慶 孫嘉夏    

圖片來源：視覺中國(guó)

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張曉慶 記者 孫嘉夏 每經(jīng)編輯 趙橋

中國(guó)金茂（00817，HK）上演“大反轉(zhuǎn)”，從出售方轉(zhuǎn)為了潛在買家。10月20日，中國(guó)金茂公告稱，公司正籌劃涉及出售其非全資附屬公司上海銀匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀匯公司）和上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱航運(yùn)公司）各50%股權(quán)。

而12月13日，中國(guó)金茂公告稱，公司不再考慮出售上述資產(chǎn)，并且已聲明不放棄對(duì)銀匯公司及航運(yùn)公司另外50%股權(quán)的法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同時(shí)，公司全資附屬公司長(zhǎng)沙榮茂企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)沙榮茂）將申請(qǐng)參與公開掛牌出售的競(jìng)買活動(dòng)。

對(duì)于這一轉(zhuǎn)變，12月14日，中國(guó)金茂內(nèi)部人士獨(dú)家回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這其實(shí)是公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行預(yù)掛牌后，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行了銷售策略的調(diào)整。”

已公開掛牌出售

根據(jù)披露，銀匯公司和航運(yùn)公司現(xiàn)股東為中國(guó)金茂和上海國(guó)際港務(wù)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱上港集團(tuán)；600018，SH），雙方各占50%股比。

對(duì)于這兩家標(biāo)的公司，10月，中國(guó)金茂萌生“退意”，緊接著另一股東上港集團(tuán)也拋出了出售計(jì)劃。11月18日，上港集團(tuán)公告稱，擬將所持有的航運(yùn)公司和銀匯公司各50%的股權(quán)（以下簡(jiǎn)稱目標(biāo)股權(quán)）在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以打包方式公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

上港集團(tuán)表示，本次出售有利于公司進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，補(bǔ)充流動(dòng)性，為公司進(jìn)一步聚焦港船物流等主業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

12月13日，上港集團(tuán)已就其擬出售目標(biāo)股權(quán)的事項(xiàng)于上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行正式披露，公開掛牌出售。根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，銀匯公司和航運(yùn)公司50%股權(quán)的掛牌價(jià)格分別為9.50億元和19.08億元，兩項(xiàng)標(biāo)的總掛牌價(jià)約為28.58億元。

不過，受讓方受讓產(chǎn)權(quán)交易標(biāo)的后，除產(chǎn)權(quán)交易合同另有規(guī)定外，標(biāo)的企業(yè)原有的債權(quán)、債務(wù)由產(chǎn)權(quán)交易完成后的標(biāo)的企業(yè)繼續(xù)享有和承擔(dān)。截至2017年8月31日，銀匯公司負(fù)債總計(jì)約17.62億元，航運(yùn)公司的負(fù)債總計(jì)約44.26億元。若按50%權(quán)益計(jì)算，受讓方到時(shí)還將承擔(dān)兩標(biāo)的資產(chǎn)約30.94億元債務(wù)。

而目前，中國(guó)金茂的態(tài)度出現(xiàn)了“大反轉(zhuǎn)”。公司推翻原有計(jì)劃，放棄出售公司持有的銀匯公司和航運(yùn)公司的各50%股權(quán)，并聲明不放棄對(duì)銀匯公司及航運(yùn)公司另外50%股權(quán)的法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，公司全資附屬公司長(zhǎng)沙榮茂將申請(qǐng)參與公開掛牌出售的競(jìng)買活動(dòng)。

不過，目前并未確定目標(biāo)股權(quán)的收購(gòu)方及公開掛牌出售的最終對(duì)價(jià)，也未就公開掛牌出售訂立任何有約束力的協(xié)議。

在兩個(gè)月內(nèi)，為何中國(guó)金茂的角色發(fā)生了大反轉(zhuǎn)？上述中國(guó)金茂內(nèi)部人士告訴記者，中國(guó)金茂一直深耕北外灘，看重該地整體的開發(fā)價(jià)值，是最早參與北外灘開發(fā)的公司，在北外灘已經(jīng)形成了規(guī)模效應(yīng)。公司擬收購(gòu)還是考慮到該核心地段的樓棟本身具有很高價(jià)值，后期會(huì)考慮是做長(zhǎng)期持有還是做銷售。

對(duì)于目標(biāo)股權(quán)的報(bào)價(jià)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從此類股權(quán)收購(gòu)來說，交易的時(shí)候還會(huì)帶有相應(yīng)的債務(wù)償付，所以本身交易的成本也是比較高的。但由于掛牌價(jià)本身并不高，兩者中和后，交易價(jià)格基本上還是符合市場(chǎng)公允價(jià)值要求的。

標(biāo)的具備航運(yùn)資源集聚優(yōu)勢(shì)

公開資料顯示，航運(yùn)公司注冊(cè)資本31.5億元，公司經(jīng)營(yíng)范圍為在虹口區(qū)匯山碼頭東塊、中塊地塊內(nèi)從事商業(yè)及辦公房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)；自有物業(yè)管理以及相關(guān)配套服務(wù)。銀匯公司注冊(cè)資本13.55億元，公司經(jīng)營(yíng)范圍是在虹口區(qū)匯山碼頭西塊（北外灘26E）地塊內(nèi)從事商業(yè)及辦公房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)；自有物業(yè)管理以及相關(guān)配套服務(wù)。

據(jù)中國(guó)金茂公告，銀匯公司截至2017年8月31日，未經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)及未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)分別為39.31億元及21.68億元。根據(jù)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至2017年8月31日，銀匯公司的凈資產(chǎn)評(píng)估值為24.15億元。

航運(yùn)公司截至2017年8月31日的未經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)及未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)分別為80.72億元及36.46億元。根據(jù)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至2017年8月31日，航運(yùn)公司的凈資產(chǎn)評(píng)估值為39.82億元。

對(duì)于中國(guó)金茂此前擬出售該資產(chǎn)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，中國(guó)金茂此前有類似出讓股權(quán)的動(dòng)作是比較突然的，不排除是基于短期內(nèi)資金面的壓力。而現(xiàn)在類似全資公司擬參與競(jìng)買，說明公司資金壓力有所緩解。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，土地本身稀缺性很明顯，而且此類地塊背后的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)很明顯。隨著上海國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)，未來類似虹口外灘等區(qū)域?qū)⒕哂休^好的航運(yùn)資源集聚優(yōu)勢(shì)，所以金茂終止交易也是很正常的。若中國(guó)金茂收購(gòu)兩家標(biāo)的公司全部股權(quán)，后續(xù)對(duì)其來說，在上海市場(chǎng)繼續(xù)深耕的可能性很大。

上海星外灘仍掛牌出售

記者注意到，在中國(guó)金茂10月20日的公告中還表示擬出售上海星外灘開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海星外灘）的50%股權(quán)。

根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息，上海星外灘的經(jīng)營(yíng)范圍為在上海市虹口區(qū)海門路55號(hào)地塊內(nèi)從事商業(yè)及辦公房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理以及相關(guān)配套服務(wù)。2016年，公司凈利潤(rùn)為虧損450.14萬元，2017年前三季度虧損348.5萬元。根據(jù)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至2017年8月31日，上海星外灘的凈資產(chǎn)評(píng)估值為119.96億元。

上海星外灘50%股權(quán)已被中國(guó)金茂于11月21日正式在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行掛牌，掛牌底價(jià)為59.98億元，掛牌期滿日期為12月18日。

對(duì)于該資產(chǎn)，上述中國(guó)金茂內(nèi)部人士表示，公司每年都有出售上海星外灘開發(fā)的樓宇，只是今年接近尾聲，剩下了最后幾棟樓和一些物業(yè)情況。這次以股權(quán)交易的形式來出售，所以會(huì)有一個(gè)預(yù)掛牌和掛牌。目前是在按照原計(jì)劃正常推進(jìn)，上海星外灘另一股東上港集團(tuán)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，此類掛牌交易很大程度上說明了中國(guó)金茂正在進(jìn)行資產(chǎn)組合配置、積極進(jìn)行策略調(diào)整，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)持續(xù)追加投資，對(duì)于其他物業(yè)或有回籠資金的考慮。