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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王琳 每經(jīng)記者 謝振宇 每經(jīng)編輯 姚治宇

近日，中交地產(chǎn)（000736，SZ）公告稱，公司擬通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所以公開(kāi)掛牌增資方式為控股子公司佛山中交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱佛山中交）和佛山香頌置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱佛山香頌）等比例引進(jìn)戰(zhàn)略投資方。意向投資方需同時(shí)參與兩公司增資，兩家子公司分別募集資金不低于9000萬(wàn)元。

此前12月13日，中交地產(chǎn)公告稱，其另一家項(xiàng)目公司重慶中交西南置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中交西南置業(yè)）29%股份在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，最終由金地（集團(tuán)）股份有限公司以8.1億元價(jià)格接盤。

財(cái)報(bào)顯示，中交地產(chǎn)今年三季度末資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)91%。

增資完成不再合并財(cái)務(wù)報(bào)表

佛山中交和佛山香頌均成立于今年10月份，注冊(cè)資本均為1億元，主要分別是為了開(kāi)發(fā)佛山市順德區(qū)樂(lè)從鎮(zhèn)新桂路以東、創(chuàng)富二路以南地塊和佛山市順德區(qū)樂(lè)從鎮(zhèn)新桂路以東、創(chuàng)富二路以北地塊而建的項(xiàng)目公司。

今年9月27日，中交地產(chǎn)分別以15億元和15.6131億元總價(jià)獲得上述兩宗地塊，地塊用地面積分別為60140.84平方米和50691.85平方米。目前，佛山中交和佛山香頌兩家公司的股東構(gòu)成相同，均為中交地產(chǎn)、上海凝宇企業(yè)管理服務(wù)中心和廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，分別占股90%、5%和5%。以今年10月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估報(bào)告顯示，佛山中交和佛山香頌的總資產(chǎn)賬面價(jià)值分別為15.05億元和15.62億元，總資產(chǎn)評(píng)估值與賬面價(jià)值無(wú)變化；佛山中交和佛山香頌的凈資產(chǎn)均為1億元，凈資產(chǎn)評(píng)估值與賬面價(jià)值無(wú)變化。

因此，此次兩家子公司各9000萬(wàn)元的增資一旦完成，則上述股東結(jié)構(gòu)將變?yōu)橹薪坏禺a(chǎn)、投資方、上海凝宇企業(yè)管理服務(wù)中心和廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別占股47.37%、47.37%、2.63%和2.63%。

中交地產(chǎn)表示，此次增資完成后，將不再合并兩家子公司財(cái)務(wù)報(bào)表；而由于此次交易仍在掛牌中，意向投資方和最終增資對(duì)價(jià)尚存在不確定性，暫無(wú)法判斷是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析道，受壓于高企的土地成本，目前有較多房地產(chǎn)公司存在聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式，甚至不排除有些房地產(chǎn)公司在拿地之前已與其他資金方進(jìn)行了聯(lián)合開(kāi)發(fā)的約定。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)或成資金解困方法

值得一提的是，今年12月，中交地產(chǎn)才公告擬將旗下中交西南置業(yè)29%股份以8.1億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給金地（集團(tuán)）股份有限公司。該項(xiàng)目公司擁有目前中交地產(chǎn)旗下的最大地產(chǎn)項(xiàng)目—重慶中央公園。公司財(cái)報(bào)顯示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額180.24億元，截至今年6月30日，實(shí)際已投資額31.28億元。

隨著規(guī)模擴(kuò)張要求和負(fù)債率高企的矛盾日益凸現(xiàn)，中交地產(chǎn)旗下一些項(xiàng)目也不得不尋求聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2016年底，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為85.74%，到了今年9月30日，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到91%。與此同時(shí)，中交地產(chǎn)近幾年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也持續(xù)為負(fù)。

中交地產(chǎn)表示，此次引入戰(zhàn)略投資者，將緩解中交地產(chǎn)資金壓力，提高資金使用效率；戰(zhàn)略投資者與中交地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)效率。

“高杠桿拿地模式在以往讓部分房地產(chǎn)企業(yè)屢試不爽，但如今在延續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的降杠桿環(huán)境下，一些房地產(chǎn)公司則日益感到被動(dòng)。”張大偉表示。

對(duì)于如何解決降低目前存在的高杠桿問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電中交地產(chǎn)董秘辦，但相應(yīng)人士稱，對(duì)公告披露以外的內(nèi)容不作回答。