每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年是住房租賃政策全面深化的一年。在12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”被提出并列入2018年8項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。

而圍繞這一定調(diào)，“租售并舉”正大力推進(jìn)，在全國(guó)各地全面開(kāi)花，比如山東、江西、廣州等地陸續(xù)推出“租售同權(quán)”落地政策；超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上的城市都發(fā)布了與住房租賃相關(guān)的政策內(nèi)容；杭州、北京、成都、廣州、武漢等城市陸續(xù)推出住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。

在企業(yè)方面，建行、中信、中行等多家金融機(jī)構(gòu)涉足租賃，幫助開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方和租賃方緩解資金壓力；騰訊、阿里巴巴、58同城等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)承建住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，為租房提供升級(jí)的渠道服務(wù)；房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)商、中介服務(wù)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商也憑借既有優(yōu)勢(shì)加碼長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，豐富各類長(zhǎng)租形態(tài)，滿足不同人群的租賃細(xì)化需求……

不可否認(rèn)，在“租售并舉”的號(hào)召下，租賃市場(chǎng)正在從多維度進(jìn)行完善，并從多個(gè)角度滿足消費(fèi)者的租賃需求，挖掘與激發(fā)其租房訴求。但“租”是否真的能與“售”并舉？無(wú)論是切身體驗(yàn)，還是實(shí)際經(jīng)歷，消費(fèi)者依然有疑問(wèn)。

租房的“不安全感”能否緩解

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2017年下半年，全國(guó)已有56個(gè)城市出臺(tái)住房租賃相關(guān)的政策，從一二線城市逐步向三四線城市深入。但對(duì)于租房，不少人仍有顧慮——租來(lái)的房子，真能和買(mǎi)來(lái)的房子，享受同等待遇？

這一疑問(wèn)背后，租房市場(chǎng)普遍存在的一些“亂象”是顧慮之源，比如房源質(zhì)量差、中介良莠不齊、安全隱患較大等，無(wú)一不讓人對(duì)租房居住心懷顧慮。

來(lái)自58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的用戶調(diào)研就顯示，因?yàn)榉繓|不守約定，臨時(shí)收回房屋而被迫換房的租戶人數(shù)占比約12%。缺乏“安全感”的租住體驗(yàn)，是刺激人群購(gòu)房意愿的重要因素。

也由此，租房人群的年輕化趨勢(shì)明顯，“2017租賃藍(lán)皮書(shū)”數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上，24歲以下的年輕人租房占比最高（37%），25~30歲之間的租房人群占比33%，30歲以上租房人群占比僅30%。

“居住的安全性會(huì)極大影響年輕人的租賃體驗(yàn)，以及人們對(duì)租賃的選擇，因此各地政府發(fā)展租賃市場(chǎng)，首先在承租人的權(quán)益保障上，需要有政策輻射，這一點(diǎn)各地出臺(tái)的政策已均有著墨。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出。

以北京為例，政策層面對(duì)于保障承租人權(quán)益提出了明確要求，例如租房合同期內(nèi)不許隨意漲租金、合同終止后3個(gè)工作日內(nèi)房主就應(yīng)退回押金出租期間、不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進(jìn)入出租住房等。

“這是提升安全性及租金穩(wěn)定性的關(guān)鍵之一。”張波認(rèn)為，規(guī)范交易流程、立法保障租賃雙方權(quán)益、推動(dòng)租賃備案制度等保障措施的推出和實(shí)施，才能促使租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，使得租房的安全性增強(qiáng)，這既是租金穩(wěn)定性提升的保證，也才能有效促成“租購(gòu)并舉”住房制度的真正落地。

能否成外地人安居樂(lè)業(yè)的土壤

根據(jù)推算，2017年全國(guó)約1.9億人有租房需求，且集中在一二線重點(diǎn)城市。作為租房市場(chǎng)主力的城市流動(dòng)人口，也是當(dāng)下“租售同權(quán)”最大的訴求方。

實(shí)際上，無(wú)論租房還是購(gòu)房，人們內(nèi)心最終的訴求，都是“有自己的家”。那么租售同權(quán)制度出臺(tái)，真的能讓外來(lái)人口在大城市安家嗎？

答案是肯定的，“大城市”的定義已經(jīng)不限于傳統(tǒng)意義上的超級(jí)大城市，新興城市的發(fā)展正為外來(lái)人口培植“安家”的土壤。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，近年來(lái)，一線城市的外來(lái)人口凈流入比例逐步放緩，而新一線城市的外來(lái)人口凈流入快速增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)未來(lái)還將持續(xù)。

來(lái)自中原地產(chǎn)的研究表明，目前中國(guó)四個(gè)一線城市租金收入占全國(guó)租賃市場(chǎng)總收入的21%。上海是全國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模最大的城市，接近千億，其空間主要取決于外來(lái)人口的增速。但近三年，北京與上海的人口流入已基本停滯。

廣州與深圳保持年均5%以上的增速，二線城市中天津和武漢的外來(lái)人口流入增速，則高于6%。58同城租房數(shù)據(jù)也顯示，新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12城的租房需求量占全國(guó)需求量的20%，與2016年相比上漲43%，漲幅超過(guò)一線城市。對(duì)外來(lái)人口越來(lái)越大的吸引力，也帶動(dòng)了這些城市的租賃市場(chǎng)的旺盛發(fā)展。

伴隨新一線城市和超大城市周邊重點(diǎn)城市的繁榮，加之政策的支持和人們觀念思維的轉(zhuǎn)變，新一線城市更可能成為外來(lái)人口“以租安家”的試驗(yàn)田，為外來(lái)人口培植安居樂(lè)業(yè)的土壤。

租房與購(gòu)房權(quán)益何時(shí)平等

實(shí)際上，在新政出臺(tái)此前，買(mǎi)房與租房之別，還在于能否在這座城市延續(xù)下一代、保證孩子的成長(zhǎng)。因而租售同權(quán)命題下，“租房能否和買(mǎi)房一樣，享有學(xué)區(qū)等社會(huì)服務(wù)”成為人們的疑問(wèn)之一。

“其實(shí)各試點(diǎn)城市的租賃政策中，均提到了租戶可以享受到的權(quán)益，包括教育、公共衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)等公共服務(wù)權(quán)益。”張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。北京就規(guī)定，京籍租戶子女可在租房所在區(qū)享有義務(wù)教育的權(quán)利。上海、廣州、杭州等城市也明確了租戶可享受基本公共服務(wù)權(quán)益。這就從政策層面保障了租戶的合法權(quán)益，不斷縮小租房者與買(mǎi)房者在基本公共服務(wù)方面享有待遇的差異。

不過(guò)，值得一提的是，享受教育權(quán)和租房上名校是兩個(gè)概念，從目前的實(shí)際情況來(lái)看，更多城市名校資源還更傾向于學(xué)區(qū)房的擁有者，而非租住者。這也是租購(gòu)?fù)瑱?quán)真正落實(shí)，需要關(guān)注的細(xì)節(jié)問(wèn)題。

張波認(rèn)為，租售同權(quán)作為一項(xiàng)具有歷史意義的新政策，確實(shí)還有很多具體問(wèn)題需要落實(shí)和解決，但是在中央引導(dǎo)、各地政府積極推進(jìn)、社會(huì)各界的共同參與中，更多疑問(wèn)會(huì)得到解決，這將會(huì)是中國(guó)人居形態(tài)的一次突破和升級(jí)。