每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝

受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策疊加政府預(yù)售證管制，加之“租購并舉”新政的推行，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深等一線城市房價上漲動能枯竭并步入下行通道。

那么，在即將到來的2018年，一線城市的房地產(chǎn)市場走勢如何？其高昂的房價還會有下調(diào)趨勢嗎？購房者的熱情是否會回歸？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加、地價攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會比今年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行難以有太大機(jī)會。

一線城市房價持續(xù)回落

各地房地產(chǎn)政策今年密集出臺，調(diào)控效果明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從4月開始，熱點(diǎn)城市樓市開始降溫；5月，上海和北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；8月，15個熱點(diǎn)城市房價環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現(xiàn)房價集體停漲。至11月，已有11個熱點(diǎn)城市新建商品住宅價格跌回一年前。

經(jīng)國家統(tǒng)計(jì)局測算，目前一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)14個月回落，其中深圳新房價格同比降幅連續(xù)3個月領(lǐng)跌全國；北京二手房價格跌幅連續(xù)6個月居全國第一。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，觀察歷史房價數(shù)據(jù)，往往在房價上漲或下跌的時候，一線城市會扮演一個很重要的角色，其房價下跌說明充分吸收了各類房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)。雖然當(dāng)前一線城市房價回落，但其實(shí)問題不大。隨著一線城市房價的回落，預(yù)計(jì)其他城市也會積極跟進(jìn)，這樣就演繹了“一線先跌、二三線跟進(jìn)的態(tài)勢”。

而在商品房成交面積方面，中信建投證券研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，一二線城市自今年初以來即進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，截至11月末，一線城市累計(jì)成交同比下降38.2%，二線城市累計(jì)成交同比下降24.4%。核心城市成交面積快速下滑的主要原因在于新增供給的快速下降，預(yù)售證審批嚴(yán)格管理致使主流城市的批售面積持續(xù)收窄。

去化周期層面，因銷售退溫逐步顯化，各線城市去化周期均有所拉長。中信建投證券研究發(fā)展部分析稱，一線城市提升速度明顯，三季度末去化周期達(dá)11.8個月，較去年底提升4.2個月，達(dá)近三年來的高點(diǎn)。

嚴(yán)厲調(diào)控下，一線城市的房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性需求正逐漸被擠出。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事及主管張曉端對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，當(dāng)下顯然不是進(jìn)行投資的好時機(jī)，除非是特別優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，比如核心區(qū)、稀缺資源等，在政府預(yù)售管控下以較為保守的價格入市，也恰好契合置業(yè)者的需求，可以考慮購買。

張曉端同時補(bǔ)充道，對于不能承受當(dāng)下一線城市高房價的需求，未來在“高端有市場、中端有支持、低端有保障“的多層次、多主體、多渠道、多形式的穩(wěn)定健康的住房供應(yīng)體系下也會有更多選擇可以覆蓋。

正如今年興起的租賃住房市場，政府、開發(fā)商、銀企合作等多方力量紛紛進(jìn)入。在張曉端看來，租賃市場的發(fā)展將使大量需求從商品房市場轉(zhuǎn)移，對于構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)市場、緩解房價上漲壓力、實(shí)現(xiàn)“住有所居”意義重大。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也看好租賃住房市場的發(fā)展，尤其是流動人口集中的一二線城市將成為未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。

明年樓市的走勢和機(jī)會

經(jīng)歷過2017年的嚴(yán)厲調(diào)控后，一線城市2018年的房地產(chǎn)市場是否還將面臨下調(diào)趨勢？興起的租賃市場又有何表現(xiàn)？

12月初中國社會科學(xué)院發(fā)布的中國住房報告預(yù)測，“2018年房地產(chǎn)市場將迎來盤整期，住房價格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進(jìn)一步下降?！比欢?，中國指數(shù)研究院認(rèn)為本輪周期將持續(xù)5年或更長時間，預(yù)計(jì)2018年市場會下行。

具體到一線城市及其他主流城市來看，中信建投證券研究發(fā)展部表明，調(diào)控政策難有松動，主流城市預(yù)售證管理仍將嚴(yán)格，但隨著2016年以來土地價格的持續(xù)上行疊加行業(yè)投資中樞下行的壓力，價格及銷量的管制可能存在邊際改善的空間，預(yù)計(jì)2018年一線城市在今年低基數(shù)以及預(yù)售證邊際改善的影響下，銷售面積同比增長5%，銷售均價同比增長0.5%。

“一線城市不排除在明年下半年會有止跌現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，“這得益于兩點(diǎn)：一是一線城市的預(yù)售證管控或放松，這時交易量和價格也會有所反彈；二是一線城市部分購房需求在2017年上半年釋放不徹底，部分需求因類似首付7成等政策沒有釋放，部分購房資金也不足，到了明年預(yù)計(jì)購房者的積極性會上升?！?/p>

不過值得注意的是，在“租購并舉”的背景下，一線城市的租賃用地出讓將成為未來土地出讓市場的新常態(tài)。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，從一線城市來看，北上廣三城未來五年租賃用地計(jì)劃供應(yīng)面積將達(dá)3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。深圳明確未來五年人才住房和保障性住房用地面積不少于總用地面積的60%，租賃土地供應(yīng)占比三成已然成為標(biāo)配。

張曉端確信，明年的租賃住房市場進(jìn)入快速發(fā)展建設(shè)階段，但不能稱之為黃金期，真正的供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)在4~5年后出現(xiàn)。同時，萬科高級副總裁譚華杰曾公開表示，未來租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式，尤其是大都市，發(fā)展過程中租賃住房的供應(yīng)越來越多，租賃占比越高。

從都市圈和城市群角度來看明年的房地產(chǎn)市場，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜近日在《城市群視角下的城市發(fā)展趨勢》的演講中稱，以北上廣深幾大城市輻射形成的京津冀、長三角、珠三角城市群等房地產(chǎn)投資的價值還是有比較大的挖掘空間。一線城市的規(guī)模效應(yīng)突出，對周邊城市的輻射帶動作用也逐步提升；且從企業(yè)拿地趨勢來看，銷售額前20的企業(yè)現(xiàn)在拿地基本會集中在主要的城市群和都市圈，可見這類都市圈和城市群具有很好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>