每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝    

【編者按】在經(jīng)歷了2017年力度空前的強(qiáng)調(diào)控之后，各線城市去庫存成效明顯，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深等四大一線城市房?jī)r(jià)得到有效扼制，漲幅連續(xù)14個(gè)月回落。20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2018年房地產(chǎn)重點(diǎn)“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

面對(duì)即將到來的2018年，“因城施策”的房地產(chǎn)差異化調(diào)控還會(huì)頻頻出臺(tái)嗎？在“租購(gòu)并舉”背景下，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”會(huì)大范圍落地嗎？土地市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)新變化？庫存相對(duì)充足的三四線城市是否會(huì)成為樓市新一輪熱點(diǎn)？隨著2017房企“5000億”時(shí)代的到來，以及千億房企擴(kuò)容，房企的并購(gòu)潮是否會(huì)在2018集中上演？這是所有關(guān)注中國(guó)樓市的人心中揣著的疑問。

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2018年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作之一是“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度”，并有詳細(xì)表述，意味著明年我國(guó)在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

2017年，在密集的強(qiáng)調(diào)控背景下，市場(chǎng)對(duì)明年的政策走向的追問也更加強(qiáng)烈。2018年的調(diào)控力度是繼續(xù)加強(qiáng)還是會(huì)有所放松？明年房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有哪些政策出臺(tái)？

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，2018年樓市將以“平穩(wěn)”為基準(zhǔn)，市場(chǎng)的過冷或過熱，房?jī)r(jià)的大幅上漲或下降都不被政策所允許，長(zhǎng)效機(jī)制建立有望在明年取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，未來幾年內(nèi)也將有一系列重大政策出臺(tái)。

樓市或迎新一輪調(diào)整期

20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于明年房地產(chǎn)的表述為：“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控?！?/p>

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出，隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調(diào)整期和降溫期。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月，年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布將近110個(gè)城市與部門（縣級(jí)以上），發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上，以手術(shù)刀式的精準(zhǔn)調(diào)控，針對(duì)市場(chǎng)變化調(diào)整調(diào)控內(nèi)容與加碼力度。

2017年下半年，樓市調(diào)控持續(xù)深化，租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開始落地，更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制在加快制定布局。

張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，限售一類的政策未來預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。核心分布特點(diǎn)是，房?jī)r(jià)上漲城市，位置在一二線熱點(diǎn)城市周圍。

中指院預(yù)測(cè)，政策方面，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，明年將是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。

同時(shí)，中指院指出，總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)將出現(xiàn)下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)9.3%~11.3%。

社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，2018年熱點(diǎn)城市將逐步回歸理性，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將延續(xù)，租賃市場(chǎng)迎來發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)稅預(yù)期的存在、短期投資價(jià)值低等都使得短期樓市難以有好的表現(xiàn)。

哪些超預(yù)期政策會(huì)出爐

鏈家研究院發(fā)布的《品質(zhì)時(shí)代——2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》報(bào)告從八個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行了預(yù)測(cè)，2018年全國(guó)房地產(chǎn)由去庫存轉(zhuǎn)向去杠桿，市場(chǎng)總體進(jìn)入平穩(wěn)放緩階段。明年成交量會(huì)在目前“跌到谷底”下自發(fā)修復(fù)，“北弱南強(qiáng)”態(tài)勢(shì)漸顯，二線城市將出現(xiàn)新的分化，一些“明星二線城市”將會(huì)崛起。

該報(bào)告還指出，2018年中國(guó)房地產(chǎn)改革將更加區(qū)分政府與市場(chǎng)的關(guān)系，將“住房”與“房地產(chǎn)”問題切割開來，實(shí)現(xiàn)“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來各地仍然會(huì)“因城施策”，從供求雙向調(diào)節(jié)來促進(jìn)供求平衡。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的城市一方面會(huì)采取各種政策限制投機(jī)投資性需求；另一方面也會(huì)增加供給，還會(huì)加大租賃市場(chǎng)的支持力度，促進(jìn)“租購(gòu)并舉”的住房制度建立。

易居研究院研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，明年將延續(xù)2017年調(diào)控思路，未來會(huì)針對(duì)開發(fā)動(dòng)力不足等問題出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策。在租賃市場(chǎng)方面，租賃貸款等政策內(nèi)容開始增加，包括租購(gòu)?fù)瑱?quán)、積分落戶等實(shí)際上都會(huì)引起政策關(guān)注。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制舉措的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等各方面可能會(huì)比市場(chǎng)各方預(yù)期更快地出臺(tái)。而《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》中也對(duì)明年調(diào)控市場(chǎng)提出類似建議，即包括加快改革土地制度和機(jī)制改革；加快財(cái)稅體制改革，2018年將房產(chǎn)稅納入立法議程，明確房產(chǎn)稅時(shí)間表等。

倪鵬飛呼吁，明年應(yīng)將房地產(chǎn)稅納入立法議程，并且明確房地產(chǎn)征收的時(shí)間表，給市場(chǎng)提供一個(gè)前期預(yù)期的消化。

日前，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷撰文表示，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。