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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

12月21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“越秀房托”）發(fā)布公告稱，其此前收購的越秀地產(chǎn)武漢物業(yè)項目已正式完成交割，交易完成后，越秀房托擁有67%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)貸款的代價協(xié)定為22.81億元。其中，12.22億元銀行貸款融資，其余剩下部分為越秀房托內(nèi)部自有資金。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次交易完成意味著越秀集團“開運金”模式（即“開發(fā)+運營+金融”模式）逐漸成熟。

越秀地產(chǎn)負責拿地、開發(fā)、前期運營，之后將地產(chǎn)平臺項目證劵化，并注入越秀房托進行二次證券化。這一模式是對地產(chǎn)資源、商業(yè)資源和資本資源的高度整合，一方面借助資本市場加速商業(yè)項目開發(fā)和資金流轉(zhuǎn)，以此兼顧地產(chǎn)開發(fā)價值、商業(yè)運營價值和不動產(chǎn)的穩(wěn)定收益，用金融為商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“造血”，另一方面也為基金單位持有人創(chuàng)造了更大利益。

轉(zhuǎn)讓67%股權(quán) 越秀地產(chǎn)贏得現(xiàn)金流與核心利潤

今年11月14日，越秀房托及越秀地產(chǎn)雙雙發(fā)布公告，越秀房托以約22.81億人民幣收購越秀地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目——位于武漢核心地段的一棟68層國際甲級寫字樓“武漢越秀財富中心”，以及5層的“星匯維港購物中心”及配套停車位，總建筑面積約24.8萬平方米。

越秀房托于2005年12月21日在香港聯(lián)交所上市，為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。

此次越秀房托以收購的方式進行交易，獲取標的67%股權(quán)，對于轉(zhuǎn)讓方越秀地產(chǎn)而言，這是一次現(xiàn)金回籠、實現(xiàn)利潤的舉措。

越秀房托行政總裁林德良告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，資本市場實現(xiàn)利潤的方式無非有兩個，通過此次交易，越秀地產(chǎn)的運營開發(fā)形成了利潤，同時評估增值也產(chǎn)生了利潤。“一般而言，評估增值的利潤，不能反應(yīng)為地產(chǎn)公司的核心利潤，但是如果地產(chǎn)公司的物業(yè)資產(chǎn)套現(xiàn)，例如這次批樓賣給了房托基金，在越秀地產(chǎn)的報表上就能直接反應(yīng)出核心利潤。”

評價一個開發(fā)企業(yè)運營能力的指標是利潤能否變成核心利潤。此次越秀地產(chǎn)將長期持有的物業(yè)套現(xiàn)，一方面回籠現(xiàn)金能促進快周轉(zhuǎn)，另一方面，現(xiàn)金回籠也能保證基金借貸比率可控，收益率平衡。

資深地產(chǎn)人士薛建雄就直言，房地產(chǎn)信托投資基金是商業(yè)地產(chǎn)退出的最佳途徑，越秀地產(chǎn)將資產(chǎn)注入房托，最直接的好處是形成了變現(xiàn)。越秀的“地產(chǎn)+金融”雙平臺互動，能夠讓物業(yè)套現(xiàn)，即實現(xiàn)資金的回籠，并且每年在房托基金里獲得利潤，實現(xiàn)核心利潤，這也是“雙平臺互動”效果最顯著的一個地方。

融資成本不到2% 越秀房托賺得回報率或達4.8%

此次收購對越秀房托而言也是“一次劃算的買賣”。

林德良告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，收購武漢越秀財富中心的資金全部來源于銀行，融資成本低于2%，而現(xiàn)在租金回報是3.9%左右。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度武漢全市優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓平均租金錄得121.5元/平方米/月，四大核心商圈商業(yè)綜合體首層平均租金錄得640.3元/平方米/月，在重點省會城市中水平較高。

林德良稱，未來整個物業(yè)（上述標的）的凈租金回報率有望達到4.8%左右。而據(jù)其透露，由于融資成本低，目前越秀房托的平均凈租金回報大概在4.4%左右，利潤分派則穩(wěn)定在6.5%~7%。

具體就越秀房托的融資成本而言，林德良表示，越秀房托是100%銀行貸款，融資成本是Hibor（香港銀行同行業(yè)拆借利率）加上1.3個百分點。林德良同時強調(diào)，越秀房托不做境內(nèi)融資，只做境外融資。

越秀房托公告顯示，截至2017年6月30日，越秀房托總收入約為人民幣9.09億元，物業(yè)收入凈額約6.45億元，旗下各物業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，并持續(xù)穩(wěn)步提升，年化回報率達到6.5%，今年估價累計升幅達到26%。