“我從沒想過，房產(chǎn)證上的面積不能信。”2016年7月，郭女士在廣州市越秀區(qū)新河浦一橫路購買了一套二手房，房產(chǎn)證顯示，建筑面積為166.92平方米?？裳b修時她發(fā)現(xiàn)面積少了很多，于是她要求廣州市房地產(chǎn)測繪院重測，結(jié)果建筑面積只有140.05平方米，縮水26.87平方米！

郭女士以140.05的建筑面積辦理了新《不動產(chǎn)登記證》，并希望賣家梁先生將26.87平方米的購房款100余萬元歸還。雙方無法達(dá)成一致后，郭女士把梁先生告上法庭。越秀區(qū)人民法院做出一審判決，判定面積記載錯誤的損失由買賣雙方各承擔(dān)二分之一，梁先生要退還購房款50余萬元。梁先生不服判決，上訴至廣州中級人民法院。

郭女士近日拿到了終審判決，結(jié)局卻出現(xiàn)重大反轉(zhuǎn)：廣州中院判決梁先生無須向郭女士退還那部分購房款。

離奇：

裝修發(fā)現(xiàn)面積少了 一測房屋一條邊少了3米

去年7月24日，郭女士通過中原地產(chǎn)，從梁先生手中購買廣州市越秀區(qū)新河浦一橫路的一套二手房。“我有兩個孩子，一個有自閉癥，需要落戶越秀區(qū)，上啟智學(xué)校。因此要和老人一起住，方便照顧孩子。”郭女士說，要夠六口人住在一起，他們開始尋找大戶型的房子，為讓孩子趕上開學(xué)，就必須在9月份前完成購房落戶手續(xù)。“這套房子，看了兩次，感覺面積很大，就買下了。”買賣合同上寫明，此房建筑面積為166.92平方米。

郭女士以623萬元買下了這套房產(chǎn)。去年8月19日，房管部門向郭女士核發(fā)該房的《不動產(chǎn)登記證》，證上記載建筑面積亦為166.92平方米。可裝修隊入場后量面積時發(fā)現(xiàn)，該房屋面積沒有《不動產(chǎn)登記證》上寫的那么大。

“主要是房屋北面有一條邊，證上寫有7米長，實測只有4米。”郭女士說，這一邊少了3米，成為房屋實際面積縮水的關(guān)鍵。“買房前，兩次看房也就五分鐘，不可能發(fā)現(xiàn)差別。”她說。

為了弄清房屋的實際面積，郭女士前往廣州市房地產(chǎn)測繪院，要求重測建筑面積。測繪院在去年11月8日給出測繪結(jié)果報告書，顯示建筑面積只有140.05平方米。“當(dāng)時看到結(jié)果，少了26平方米，相當(dāng)于少了兩個房間，很難接受，但這既成事實了。”郭女士說。

郭女士與梁先生溝通此事，梁先生表示，自己不是一手買家，至于這間房登記證上的面積與實際面積存在誤差，他根本不知情。

當(dāng)郭女士提出，希望梁先生退回因面積縮水而多付的購房款100多萬元，梁先生拒絕了。

選擇：

重測后不愿按原面積轉(zhuǎn)賣 提前還貸拿新房產(chǎn)證

有人曾勸說郭女士，把此事埋在心里就當(dāng)沒發(fā)生，等孩子用完學(xué)位，把房產(chǎn)賣掉，什么事都沒有。

“這套房子經(jīng)過幾手的交易，面積上的誤差，就到我們這為止吧。”郭女士的丈夫王先生說，因為已去測繪院重新測繪過，這說明自己對真實面積是知情的，如果不改房產(chǎn)證，而再以166.92平方米出售，下一個買家可以起訴他們欺詐。“這件事沒法當(dāng)作不存在，我們的心難安。”郭女士說。

郭女士欲通過法律途徑拿回購房款?？墒撬钟械摹恫粍赢a(chǎn)登記證》上的建筑面積依然是166.92平方米，根本無法證明存在損失。

今年1月，郭女士向房管部門申請新《不動產(chǎn)登記證》，今年4月17日，房管部門向郭女士核發(fā)了新證，登記房屋建筑面積為140.05平方米。

“因為是按揭貸款，房產(chǎn)抵押在銀行，聽到我們要改面積，銀行根本不同意，要求我們把貸款還了才行。”王先生說，他們是四處借錢才還了銀行的貸款。

今年2月22日，廣州市越秀區(qū)人民法院正式開庭審理此案，由于房屋測繪的失誤，買賣雙方卷入近一年時間的訴訟漩渦中，而在一審判決和之后的終審判決中，卻出現(xiàn)了完全不同的結(jié)果。

官司：

審判結(jié)果大反轉(zhuǎn) 一審判退50余萬二審卻判不用退

面對原告郭女士的要求，梁先生認(rèn)為，這套房是以整套作價進行交易，并非按面積單價去計算房屋總價值，面積不能成為影響、決定房屋價值的理由。且雙方交易過程中也不存在欺詐、重大誤解的情形，雙方是根據(jù)房產(chǎn)證上記載的面積進行交易的，所以郭女士沒有索償?shù)睦碛伞?/p>

越秀區(qū)人民法院在今年6月30日做出一審判決，該院認(rèn)為雖然合同約定房屋是“按整套出售并計價”，但根據(jù)交易慣例，房屋面積多少也是決定房屋價格的重要因素。雙方對交易過程中面積的記載錯誤均不存在過錯，所以該面積記載錯誤的損失應(yīng)該由原被告各承擔(dān)二分之一。因此該院判定梁先生向郭女士退還購房款50余萬元。

梁先生不服判決，向廣州市中級人民法院提出上訴。“我們本來接受這個結(jié)果，畢竟還有50萬元。”郭女士說，對方提出上訴，他們也只好應(yīng)訴，仍提出要求梁先生退還100余萬元的購房款。

廣州市中級人民法院近日做出了判決，判決結(jié)果卻出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)。廣州中院認(rèn)為，梁先生已經(jīng)履行交付涉案房屋及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的合同義務(wù)，郭女士也拿到了記載房屋建筑面為166.92平方米的《不動產(chǎn)登記證》。其次，雙方合同約定房屋是按整套出售并計價，并沒約定按照面積單價計價，更沒有約定重測面積與合同載明面積或者原證載面積差異結(jié)算房款的內(nèi)容，所以郭女士以重測面積結(jié)算房款的主張缺乏合同依據(jù)。再次，房管部門重新核發(fā)的登記證記載的建筑面積與原來記載的面積存在差異，僅是對房屋物理性狀描述上的差異，但房屋本身并沒有變化。

廣州中院判定，一審法院認(rèn)定面積記載變化導(dǎo)致郭女士受對應(yīng)房價款的損失，缺乏事實和法律依據(jù)，所以一審判決中，梁先生向郭女士退還購房款50余萬元的判決被撤銷。而郭女士要求梁先生退還100余萬元購房款的主張，也沒被終審法院支持。

律師：

合同中需明確 面積若有差異可調(diào)整購房款

對于終審判決，郭女士只能接受，但她不解的是，如果當(dāng)時房產(chǎn)證上寫明是140.05平方米的建筑面積，她不會以623萬元的價格買這套房子，賣家也不該得到多出來的購房款，但是法院沒有支持她。

而賣家梁先生認(rèn)為，終審判決符合二手房市場的實際情況。普通市民不會質(zhì)疑房產(chǎn)證的面積，也沒有人會懷疑房管部門出具的房產(chǎn)證有問題。“從市民買房習(xí)慣來看，都是看一套房多少錢，沒說一個平方米多少錢，都是一套多少錢地放賣，不會標(biāo)單價。我自己也不知實際面積存在差距，也沒有疑慮過。”他說。

梁先生說，如今這套房已經(jīng)漲價很多，他愿接受撤銷交易，但是對方要求退還部分購房款，他不能接受。“東西你要拿走，價格還要壓低，這是損害我的利益。”他說。

郭女士的購房風(fēng)波雖是個例，但對于二手房購房者而言，也有風(fēng)險提示的作用。

北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所林潔虹律師提醒，購房款一般采取按整套計價或按照房屋面積計價兩種方式來確定。如果買賣雙方約定按照整套計價的，買家應(yīng)注意核實房屋實際面積與房屋買賣合同約定面積及房產(chǎn)證上登記面積是否相符，同時可于合同中明確面積存在差異時的購房款調(diào)整方式。此外，如房屋的總價是按照房屋面積乘以每平方米價格計算得出，不宜在合同中約定按整套計價，以免因?qū)嶋H面積與約定面積存在差異引發(fā)爭議。

對于這套房產(chǎn)為何會出現(xiàn)測繪面積上的失誤，記者曾向廣州市房地產(chǎn)測繪院及廣州市住建委提出采訪要求，至截稿時均未獲得回應(yīng)。

(來源：廣州日報 記者 龍錕)