12月25日，多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依舊低迷。偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹對中國證券報記者表示，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，北京二手房市場價格整體回調(diào)10%以上，超過8成二手房房源出現(xiàn)降價。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)一定程度跌幅。

學(xué)區(qū)房價回調(diào)幅度不一

中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長椿街地鐵附近學(xué)區(qū)房均價維持在14萬元/平方米左右。房產(chǎn)中介對中國證券報記者表示，最高時達(dá)到16萬元/平方米，目前回調(diào)了2萬元/平方米左右，回調(diào)幅度不算大。

記者在西城區(qū)宏廟學(xué)區(qū)調(diào)查了解到，豐匯園目前成交均價約17萬元/平方米。有業(yè)主表示，目前房價跌至去年10月份的水平。同樣屬于宏廟學(xué)區(qū)房的宏英園，80平米兩居室中介報價1500萬元，并表示實(shí)際簽約價可談。

值得注意的是，北三環(huán)學(xué)區(qū)房已出現(xiàn)低于6萬元/平方米的價格。位于北三環(huán)附近的一套150平方米的三居室學(xué)區(qū)房報價為900萬元。據(jù)中介介紹，總價高、單價低的房子，存在近50萬元的討價空間。而知春路、海淀黃莊、中關(guān)村附近的學(xué)區(qū)房，成交均價約在11萬元/平方米左右，相比最高點(diǎn)回調(diào)20%以上。

相比之下，六環(huán)外房價較為堅挺。較新的小區(qū)每平方米均價維持在4萬-4.5萬元之間。以昌平區(qū)龍山華府為例，二手房均價約4.4萬元/平方米。年代較為久的小區(qū)報價在3.7萬元/平方米以上。對于距離市中心更遠(yuǎn)的亦莊地區(qū)，二手房均價維持在4.5萬元/平方米。

以亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的林肯公園為例，目前二手房均價達(dá)6.5萬元/平方米。一位居住在林肯公園的業(yè)主對中國證券報記者表示，亦莊的房子普遍比較新。經(jīng)歷了2016年底的房價上漲，這里的房子每平方米普遍上漲2萬元以上。新樓盤的二手房比較搶手，房源少。

偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹對中國證券報記者表示，老舊差學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌，不少老學(xué)區(qū)房價格跌回到去年三季度。但有少數(shù)二手房價出現(xiàn)上漲，主要以次新房為主，且配套設(shè)施先進(jìn)、交通方便。

業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)變化

位于北三環(huán)的一套70平方米的學(xué)區(qū)房報價吸引了中國證券報記者的注意。該學(xué)區(qū)房于2017年7月份在中介銷售平臺掛網(wǎng)，最初報價為660萬元，在下調(diào)至600萬元、再上調(diào)至630萬元后，便一路下調(diào)。截至10月份，報價調(diào)至580萬元。目前業(yè)主報價為520萬元，并備注價格還可以談。

中介對中國證券報記者解釋稱，“最初業(yè)主報價660萬元。但我們結(jié)合大環(huán)境和成交價，建議業(yè)主如果想盡快出手應(yīng)下調(diào)價格。調(diào)至600萬元后，看房人增多，業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了變化，強(qiáng)烈要求上調(diào)到630萬元，看房人自然就少了。由于一直沒有合適買主，業(yè)主著急出手，于是心理預(yù)期一路下調(diào)。如果全款買價格還可以再低。”

記者隨中介前往看這套房子。該業(yè)主表示，想賣了房子跟兒子去杭州住。杭州的房子一天一個價，早就過了5萬元/平方米。這套房子賣不掉，杭州的房子就買不了。該業(yè)主透露，如果將房子出租，租金在6500元-7000元/月。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國證券報記者表示，北京樓市降溫，二手房價格下跌，這是多個調(diào)控政策的綜合效應(yīng)。而交易價格低迷，反過來使得很多房東脫手時猶猶豫豫，錯過轉(zhuǎn)手機(jī)會。臨近年底，發(fā)現(xiàn)真正的買家其實(shí)并不多，只能不斷下調(diào)價格。不過，很多看似價格不斷調(diào)低的二手房，其實(shí)相比去年還是明顯上升，無非就是獲利空間收窄。不管怎樣，價格下調(diào)說明二手房房東對未來價格走勢出現(xiàn)動搖。隨著一線城市房價出現(xiàn)回落，預(yù)計會有不少城市將跟進(jìn)。

實(shí)行差別化調(diào)控

在日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長王蒙徽提出，2018年要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

從北京二手房市場看，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年12月上中旬，全市二手住宅網(wǎng)簽共5769套，與11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。截至12月20日，全市今年二手住宅共網(wǎng)簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

孔丹對中國證券報記者表示，總體看，北京二手房價格從2016年初開始上漲，到3月30日加速上漲，直到9月30日的調(diào)控前一直沒有回頭。9月30日以來，市場開始下跌。不過，2017年3月，市場開始爆發(fā)，不到一個月時間普遍上漲20%，很多學(xué)區(qū)房價格上漲40%-50%；之后便進(jìn)入下行通道。

目前二手房市場主要有兩類人群，一類是首次置業(yè)買房者。這些購房者在下行市場可選擇范圍較大。還有一類是換房者，由于上一套房購買時間通常較久，在大幅獲利的前提下，需要忍痛讓出一部分利。

對于2018年的市場情況，孔丹預(yù)計，月均交易量將比2017年11月、12月份要高，主要在于需求的合理釋放。通常而言，新政發(fā)布后，市場會有一個季度以上的觀望期。預(yù)計明年北京二手房市場整體穩(wěn)中有降，但降幅逐漸縮小。交易量則慢慢釋放。

來源：中國證券報 記者 江鈺鈴 董添