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購(gòu)房人劉女士以800余萬(wàn)元高價(jià)，購(gòu)買了蘇女士一套房屋，其中包括了30多平方米的“違建”。沒(méi)成想在簽訂購(gòu)房合同2個(gè)月后，違建就被城管部門拆除，劉女士認(rèn)為吃了虧，便以房屋買賣合同糾紛為由將蘇女士訴至法院，要求解除合同，雙倍返還定金并賠償損失?？商K女士認(rèn)為是劉女士違約在先，又提起了反訴。近日，海淀法院審結(jié)了此案，在解除雙方簽訂合同的同時(shí)，判決劉女士額外給付蘇女士違約金。

起因：出售違建被拆除買賣雙方起爭(zhēng)議

劉女士訴稱，她和蘇女士、中介公司在今年3月簽訂了《居間服務(wù)合同》和《房屋買賣合同》，約定蘇女士將涉案的房屋出售給她(實(shí)際面積83.93平方米)，成交總價(jià)為870萬(wàn)元。其中，房屋主體價(jià)格為140萬(wàn)元，房屋裝飾、裝修和相關(guān)設(shè)施的價(jià)格為730萬(wàn)元。結(jié)果5月2日，該房屋有31.5平方米違建被強(qiáng)行拆除。劉女士認(rèn)為，現(xiàn)蘇女士無(wú)法按照合同約定交付房屋原狀，已構(gòu)成根本違約。

蘇女士則辯稱，她雖同意解除合同，但是不同意劉女士的其余訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為是劉女士違約在先。蘇女士還提出反訴，要求法院依法判令劉女士支付違約金174萬(wàn)元。

在審理中，劉女士提交了她與蘇女士簽訂的合同，其中第六條明確約定，蘇女士同意在交付房屋時(shí)將房屋附屬設(shè)施設(shè)備及物品、裝修隨同房屋一并轉(zhuǎn)讓給劉女士，保證自合同簽訂之日起至完成物業(yè)交驗(yàn)止，房屋保持原狀，如違反承諾承擔(dān)違約責(zé)任。但對(duì)于具體有哪些物品，合同并未涉及。

庭上，雙方均認(rèn)可涉案房屋在簽訂合同的時(shí)候包含違章建筑，但違建部分不包含在買賣合同所指的房屋面積52.43平方米中，補(bǔ)充協(xié)議對(duì)該違建也沒(méi)有任何約定。

法院：購(gòu)房者違約在先判決支付違約金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，從文義解釋的角度來(lái)講，合同第六條所指的房屋應(yīng)當(dāng)與涉案房屋買賣合同所約定甲方出售的房屋一致，也即建筑面積為52.43平方米的房屋?？珊贤把a(bǔ)充協(xié)議中均沒(méi)有任何條款顯示交易的房屋包含有違建，以及交付時(shí)應(yīng)當(dāng)連同違建部分一并交付的類似約定，故該條所約定的在交付時(shí)保持原狀的房屋應(yīng)當(dāng)僅指房產(chǎn)證有記載的建筑面積。

由此法院認(rèn)定，違建部分的拆除并不影響蘇女士將房屋房產(chǎn)證記載的面積交付給劉女士，不會(huì)構(gòu)成房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)履行障礙。在此情況下，劉女士?jī)H以違建被拆除為由要求解除房屋買賣合同，于法無(wú)據(jù)。劉女士?jī)H以違建被拆除為由，要求解除房屋買賣合同，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，行為構(gòu)成違約。鑒于蘇女士也同意解除合同，故法院對(duì)合同解除不持異議。

針對(duì)蘇女士的反訴請(qǐng)求，法院認(rèn)為于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持，但提出的違約金數(shù)額過(guò)高。故綜合本案具體案情，法院酌情判定劉女士給付蘇女士違約金60萬(wàn)元，折抵劉女士已給付的定金20萬(wàn)元后，劉女士還需另行給付蘇女士違約金40萬(wàn)元。

（來(lái)源：北京晨報(bào) 記者：黃曉宇）