今年上半年，環(huán)京地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。臨近年終，中國(guó)證券報(bào)社記者對(duì)環(huán)京樓市進(jìn)行了調(diào)研。

燕郊房?jī)r(jià)接近腰斬

從國(guó)貿(mào)出發(fā)，沿通燕高速向東駛過潮白河，只需要40分鐘就可以到達(dá)燕郊鎮(zhèn)。由于具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，燕郊一直是環(huán)京置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。

中國(guó)證券報(bào)記者注意到，燕郊鎮(zhèn)京榆大街上的“售樓一條街”已不復(fù)往日熱鬧，部分售樓處關(guān)門歇業(yè)，有的門口貼著轉(zhuǎn)租告示。一位房產(chǎn)中介說：“好多人轉(zhuǎn)行了，限購之后幾乎沒多少成交量。”

我愛我家的置業(yè)顧問告訴記者，去年好多投資客全款買三四套房。

3月22日，在北京“3·17”限購政策發(fā)布后，廊坊市出臺(tái)了針對(duì)市區(qū)、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣和永清縣的限購政策，規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。6月2日，限購升級(jí)，非本地戶籍家庭需要提供3年及以上社保或者納稅證明。

目前，每平方米降幅近萬元是燕郊二手房市場(chǎng)的常態(tài)。上述我愛我家置業(yè)顧問稱：“燕郊整體均價(jià)大概在2.4萬元/平方米。首爾甜城小區(qū)一套房子40500元/平方米的成交價(jià)成為今年該地區(qū)的最高價(jià)。”

中國(guó)證券報(bào)記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)了解到，作為燕郊的主要住宅區(qū)，與通州一河之隔燕順路沿線的價(jià)格在2.3萬元/平方米左右，較為老舊的福成小區(qū)價(jià)格最低，大約為1.6萬元/平方米。

根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，燕郊二手房?jī)r(jià)格月均成交價(jià)格從年初的3萬元/平方米以上，跌至不足2萬元/平方米，近乎腰斬，且議價(jià)空間從最初的1%左右，達(dá)到了現(xiàn)在的5%左右。

除燕郊外，限購之后，固安區(qū)域樓市價(jià)以及成交量同樣一路下滑。

在固安某新房售樓處，記者進(jìn)來之后，銷售人員才將燈打開。該銷售人員告訴記者，目前外地人在這里購房需要社保和納稅證明，現(xiàn)房銷售，均價(jià)在1.7萬元/平方米左右，如果加上贈(zèng)送面積，在1.5萬元/平方米左右。

多位固安當(dāng)?shù)厥蹣菃T告訴記者，目前固安房?jī)r(jià)大概在1.5萬元/平方米左右，比今年最高時(shí)每平方米便宜近1萬元。盡管如此，成交量仍無起色。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的80城住宅庫存報(bào)告，7月燕郊、香河、大廠、固安等地月成交面積環(huán)比減少超過50%以上，到11月比去年同期減少76%以上。其中，大廠地區(qū)11月成交面積不足1萬平方米，環(huán)比下降90%，同比下降98%。

對(duì)于未來樓市的調(diào)控，近日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽提出，2018年我國(guó)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

多位接受記者采訪的專家學(xué)者表示，雖然環(huán)京周邊部分地區(qū)多屬于三四線城市，但這些地區(qū)受北京房?jī)r(jià)影響較大。未來環(huán)京區(qū)域的調(diào)控可能仍將跟隨北京的調(diào)控節(jié)奏。

“房票”消失

臨近北京的天津武清區(qū)同樣是此前的樓市熱點(diǎn)區(qū)域。乘坐高鐵，北京南站到武清僅需要26分鐘。由于通勤時(shí)間相對(duì)較短，不少在北京工作的白領(lǐng)選擇在這里置業(yè)。

武清的房?jī)r(jià)常與天津市戶口捆綁在一起。從之前的40萬元買房辦藍(lán)印戶口、100萬元買房辦藍(lán)印戶口到積分落戶，房子一直是落戶的關(guān)鍵因素之一。

3月31日，天津發(fā)布“限購令”，非津籍人士在天津購房需提供“3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明，補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明不得作為購房有效憑證”。這些措施將外地購房者擋在門外。

一位熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的人士接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，之前戶口政策寬松，武清多數(shù)項(xiàng)目都有外地購買者，不少屬于投資性購房。不過，由于武清“京津衛(wèi)星城”的價(jià)值凸顯，限購之后天津市本地人在這里的置業(yè)熱情并未明顯減弱。

從2016年開始，武清的房地產(chǎn)市場(chǎng)從買房變成了“搶房”，并衍生出買房需要“房票”的怪象。

此“房票”并不是指購房資格，是指需要在房屋銷售價(jià)格上另外多交的一部分錢。一張“房票”少則幾萬元，最高的有幾十萬元。

在一房難求的背后，除了投資者驅(qū)動(dòng)外，更是武清市場(chǎng)一二手房嚴(yán)重倒掛的亂象。6月記者調(diào)研武清房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)注意到，在高鐵站附近的一個(gè)新開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1.5萬元/平方米左右，而周邊的二手房都在2萬元/平方米以上，倒掛差價(jià)在5000元以上。

在這一市場(chǎng)環(huán)境下，出現(xiàn)“房票”、開發(fā)商捂盤、拖延不拿證開盤也就不奇怪了。

臨近年終，記者在走訪調(diào)查中注意到，曾經(jīng)活躍于武清市場(chǎng)的“房票”消失不見。

記者來到此前一直未建成售樓處、未正式開盤的某小區(qū)，今年中購買該小區(qū)房子只能通過在中介那里購入“房票”，加價(jià)購入。而現(xiàn)在該項(xiàng)目正式開門迎客，可自由選房。

在武清城區(qū)剛剛開售的某知名開發(fā)商樓盤，記者看到咨詢者絡(luò)繹不絕。這里的置業(yè)顧問表示，目前價(jià)格在2萬元/平方米左右，來選房的基本都是本地改善型需求人群。

值得注意的是，雖然投資者被擋在武清樓市“門外”，但這里的二手房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅下滑，即便成交依舊低迷。

開發(fā)商墊資首付

為了緩解限購帶來的成交低迷的態(tài)勢(shì)，不少開發(fā)商進(jìn)行“低首付”促銷，部分樓盤可10%首付“鎖定房源”。針對(duì)外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售給出“先購房再繳社保”或“花錢落戶”等辦法。

一位售樓員坦言，目前可以做首付分期，主要因?yàn)闀r(shí)值年底，開發(fā)商著急回籠資金。購房者需先與開發(fā)商簽署一份“購房合同”，購房者在當(dāng)?shù)乩U納社保，待三年之后滿足社保繳納要求之后，再辦理正式的網(wǎng)簽備案手續(xù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，應(yīng)對(duì)這種行為嚴(yán)查。雖然現(xiàn)在看上去問題不大，但是不確定因素很多，未來可能會(huì)出現(xiàn)很多問題。

多位銷售人員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，按照規(guī)定，外地人購房首付最低50%。為鼓勵(lì)外地人購房，目前最低可以首付10%“壓房”，剩余的部分由開發(fā)商墊付，墊付部分資金可在三年內(nèi)分批返還給開發(fā)商，中間不收取利息。

銷售人員宣稱，并不一定繳納3年社保后才進(jìn)行網(wǎng)簽，期間如遇政策松動(dòng)，就可以馬上網(wǎng)簽，或者選擇出售房屋賺取差價(jià)。

“首付10%”并不是一種新現(xiàn)象。公開信息顯示，早在2008年，這種促銷方式就出現(xiàn)在燕郊樓盤廣告中，因?yàn)閴|付方式違反相關(guān)法規(guī)，在當(dāng)年5月遭監(jiān)管部門嚴(yán)查而被叫停。

一位在環(huán)京地區(qū)工作多年的銷售員告訴記者，樓市不景氣的時(shí)候，10%的首付這種情況就會(huì)出現(xiàn)。之前有些樓盤打著“首付10%”，余下則分期免息還清。但往往在交完錢之后會(huì)發(fā)生變動(dòng)，比如又收取利息，或者臨時(shí)加價(jià)。

來源：中國(guó)證券報(bào) 實(shí)習(xí)記者：馮穎祎