每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃小聰 每經(jīng)編輯 江 月    

每經(jīng)記者 黃小聰 每經(jīng)編輯 江 月

回看2017年的地產(chǎn)行業(yè)，可以說是不停變化的一年。對于即將到來的2018年，有業(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)行業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的壓力，龍頭企業(yè)的內(nèi)生增長與行業(yè)周期力量將會迎來更加激烈的碰撞。

那么，在此背景下，2018年A股的地產(chǎn)板塊投資機會又該如何把握呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）就此專訪了在2017年新財富最佳分析師中榮獲房地產(chǎn)行業(yè)第一的廣發(fā)證券分析師樂加棟團隊。

2018抓兩條主線

NBD：關(guān)注到您提出2018年地產(chǎn)行業(yè)的投資策略主題是低庫存下的新常態(tài)，想請問如何理解新常態(tài)？

樂加棟團隊：低庫存下的新常態(tài)，主要包括三方面內(nèi)容：一是政策的新常態(tài)，當(dāng)前地產(chǎn)市場的政策思路是在為長效機制的建立爭取時間，短期政策進一步收緊及轉(zhuǎn)向的可能性不大，行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險降低；二是房企的新常態(tài)，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，房企2017年集中度大幅提升；三是估值的新常態(tài)，在目前的政策環(huán)境下，2018年行業(yè)庫存將大概率維持低位，行業(yè)估值波動在本輪政策周期下行的過程中，將在較窄的空間內(nèi)進行波動，企業(yè)自身的業(yè)績增長會成為帶動股價上升的核心因素。

NBD：2017年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)明顯落后于大盤，但行業(yè)的龍頭個股卻表現(xiàn)搶眼。展望2018年，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會主要在哪里？

樂加棟團隊：在大盤整體風(fēng)格的帶動下，龍頭公司成為資金普遍偏好的資產(chǎn)，盡管機構(gòu)在地產(chǎn)板塊的持倉水平不斷下降，但對于業(yè)績及銷售規(guī)模具備穩(wěn)定增長預(yù)期的公司，還是有穩(wěn)定的資金流入。

展望2018年，我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊投資有兩條主線。其一為短期具備估值優(yōu)勢的龍頭及準(zhǔn)龍頭房企，存在估值修復(fù)的價值機遇；第二為長效機制建立過程中盈利模式增強或因此受益的地產(chǎn)公司。

NBD：具體到選股方面，2018年如何挖掘地產(chǎn)板塊的投資機會？

樂加棟團隊：PE選股方面，受益于集中度的快速提升，龍頭及準(zhǔn)龍頭房企的銷售規(guī)模也會呈現(xiàn)快速增長。龍頭房企在2017年已經(jīng)體現(xiàn)出在銷售端和拿地端的優(yōu)勢，隨著競爭格局明朗，目前住宅開發(fā)門檻逐步提升，龍頭房企在資金端的成本和土地端的不確定性都將下降，權(quán)益收益率要求低于非龍頭企業(yè)，因此應(yīng)該具備更高的PE估值水平。這個維度下，我們建議關(guān)注2017年及2018年銷售市值比高的公司，且凈利率水平穩(wěn)定的企業(yè)，存在估值修復(fù)的基礎(chǔ)。

再從NAV估值的角度來看，在低庫存的背景下，企業(yè)的存貨風(fēng)險大大降低，行業(yè)不大可能出現(xiàn)房價大幅下跌的情況。企業(yè)存貨風(fēng)險與前幾輪小周期相比較低，股價折讓幅度理應(yīng)較低，這個背景下NAV折價多的公司存在修復(fù)的基礎(chǔ)，建議積極關(guān)注這類房企的投資機會。

“公募基金+ABS”是突破口

NBD：隨著租賃市場的發(fā)展及配套政策陸續(xù)推出，地產(chǎn)開發(fā)公司在長租領(lǐng)域也有所涉獵。在長效機制政策下，新的投資機會該如何把握？

樂加棟團隊：除了傳統(tǒng)的投資機會，在長效機制的政策環(huán)境下，原有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣存在政策性機遇。主要有可能惠及企業(yè)帶來投資機會的政策方向，包括租賃政策的推進及REITs政策的推出。

從長租公寓的參與主體來區(qū)分，品牌開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)商、互聯(lián)網(wǎng)運營方式及商業(yè)酒店品牌商都是未來有可能進入長租公寓領(lǐng)域的。不同類型的進入方式和企業(yè)都擁有自身的優(yōu)勢。

在目前的上市公司中，房地產(chǎn)開發(fā)商及龍頭地產(chǎn)服務(wù)商都或多或少涉及到長租公寓業(yè)務(wù)中。開發(fā)商市值規(guī)模及業(yè)務(wù)體量較大，單純的租賃政策對企業(yè)影響較?。欢禺a(chǎn)服務(wù)商市值規(guī)模小，長租公寓業(yè)務(wù)占比高，相關(guān)政策對于公司的價格影響較大，是2018年長租公寓促進政策出臺后的主要受益主體。

NBD：有觀點認(rèn)為，隨著地產(chǎn)長效機制的推進，REITs也會迎來大發(fā)展，您如何看REITs在未來的發(fā)展方向？

樂加棟團隊：我國REITs的推行可以追溯到2002年，整個推行過程雖有所進展，但發(fā)展緩慢，目前來看，產(chǎn)品多為企業(yè)資產(chǎn)證券化，屬于“類REITs”，在組織形式、分配機構(gòu)及稅收優(yōu)惠政策上與國外差異較大，并不是真正意義上的REITs產(chǎn)品。而且“類REITs”多采用“資管計劃+私募基金”的結(jié)構(gòu)，但“私募基金+ABS”的弊端在于流通性較差，用公募基金替代私募基金結(jié)合ABS可以解決流動性的問題，未來“公募基金+ ABS”或?qū)⒊蔀镽EITs優(yōu)先突破的方向。

NBD：REITs若迎來發(fā)展契機，哪些企業(yè)可能優(yōu)先受益？

樂加棟團隊：從未來投資機會來看，在實現(xiàn)REITs發(fā)展后，首先受益的是房地產(chǎn)基金類業(yè)務(wù)，地產(chǎn)基金作為持有型物業(yè)的開發(fā)和培育主體，在追求資金收益率的同時更適合于做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而REITs作為一種退出渠道將使基金企業(yè)從中獲益。

中期來看，持有型物業(yè)企業(yè)將從中受益。REITs的推出將盤活其大量非流動資產(chǎn)，提高資產(chǎn)流動性，首先會帶來一次性的流動性折價修復(fù)，其次非流動負(fù)債的出表也有利于企業(yè)周轉(zhuǎn)率提升。從A股市場的公司選擇來看，建議關(guān)注開發(fā)型企業(yè)中持有非流動資產(chǎn)規(guī)模較大的公司（可出售）。

對于以持有型物業(yè)運營收入規(guī)模較高的企業(yè)（不會出售），若采用公允價值計量方式，會有一次性的變動收益。