每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊 廣州攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 梁秋月    

▲圖為金地拿下的廣州番禺區(qū)南村官堂村地王項(xiàng)目，目前已開(kāi)工建設(shè)

每經(jīng)記者 魏瓊 廣州攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 梁秋月

舊的高價(jià)地尚未解套，新一波高價(jià)地已來(lái)襲。

2016年下半年至2017年上半年，伴隨全國(guó)的高價(jià)地潮，廣州全市的樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高。

高價(jià)拿地后，項(xiàng)目難免在市場(chǎng)低谷中入市?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查中心區(qū)的多宗高價(jià)地時(shí)發(fā)現(xiàn)，拿地近一年，大部分高價(jià)地已開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，2018年廣州將迎來(lái)一波高價(jià)地的入市潮，而在政策調(diào)控持續(xù)收緊之下，這些高價(jià)地將面臨怎樣的處境？

高價(jià)地積極動(dòng)工

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至12月26日，包括金地番禺官堂村地塊、五礦南村鎮(zhèn)南草堂村地塊、中冶萬(wàn)寶冰箱廠地塊、雅居樂(lè)白鵝潭華大物流地塊以及保利地產(chǎn)廣鋼新城地塊均已動(dòng)工建設(shè)。

其中，金地番禺官堂村地塊靠近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)部分已開(kāi)始起地面，另一端靠近華南新城部分正在挖地基。施工現(xiàn)場(chǎng)圍蔽欄的文字顯示，項(xiàng)目案名為金地·壹|粵府，顯示“都會(huì)雅墅”的字樣，未來(lái)將打造高端產(chǎn)品。

同樣位于番禺南村的五礦草堂村地塊也已進(jìn)入施工階段，從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，正在打地基，并沒(méi)起地面建筑。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，由江蘇建工承建該項(xiàng)目，這幾天已進(jìn)駐工地施工。

位于海珠中冶萬(wàn)寶冰箱廠地塊目前同樣正在打地基，現(xiàn)場(chǎng)圍蔽欄的字樣顯示，項(xiàng)目案名為逸璟公館。施工現(xiàn)場(chǎng)貼出的告示顯示，項(xiàng)目動(dòng)工日期為2018年6月7日之前，竣工日期為2021年6月7日之前，施工期約為3年左右。

雅居樂(lè)華大物流地塊也已開(kāi)始施工，雅居樂(lè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目尚未開(kāi)售，計(jì)劃最快2018年底入市。

保利地產(chǎn)于2016年11月連續(xù)斬獲的三宗廣鋼新城高價(jià)地塊也已開(kāi)始施工，現(xiàn)場(chǎng)信息顯示，AF040224地塊由廣州富利建筑安裝工程有限公司承建，現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行地下部分施工。

記者以購(gòu)房者的身份向保利和光晨樾銷(xiāo)售人員了解了該項(xiàng)目的情況，銷(xiāo)售人員介紹，這一批地塊項(xiàng)目拿地價(jià)較高，入市或?qū)①u(mài)到7萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，和光晨樾在售戶型均價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米左右，周邊售價(jià)較低的北大資源項(xiàng)目單價(jià)約為4.3萬(wàn)元/平方米。保利地產(chǎn)2016年11月拿下的三宗地塊中兩宗樓面地價(jià)超4萬(wàn)元/平方米，接近北大資源售價(jià)。

入市遭遇政策調(diào)控

據(jù)廣州房產(chǎn)發(fā)布的信息顯示，預(yù)計(jì)2018年，廣州將有20宗高價(jià)地入市，其中有6宗為區(qū)域樓面地價(jià)最高的項(xiàng)目。

廣東省房協(xié)專(zhuān)家委員會(huì)委員龍斌接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，高價(jià)地在2018年集中入市是因?yàn)橹芷诘搅耍粌赡昵芭牡牡貕K按周期該入市了。

需要注意的是，龍斌指出，按照目前政府指導(dǎo)價(jià)以及政策調(diào)控，高價(jià)地入市存在不確定性，地塊的售價(jià)與盈利存在壓力。目前市場(chǎng)上購(gòu)房者的預(yù)期是下降的，追漲的意愿較弱。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2018年不是高價(jià)地入市的好時(shí)機(jī)，目前在售的部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)回調(diào)，對(duì)2018年的市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，高價(jià)地此時(shí)入市是非常不利的。黃韜認(rèn)為，2018年高價(jià)地入市的比例會(huì)比較少。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，廣州環(huán)比跌幅0.1%，這是繼8月出現(xiàn)下降之后，廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)下降4個(gè)月。

據(jù)了解，高價(jià)地入市解套有兩個(gè)主要途徑，房?jī)r(jià)上漲以及更高價(jià)格的地塊出現(xiàn)。需要注意的是，高價(jià)地的產(chǎn)生具有周期性，往往在市場(chǎng)高位拿地的，隨著項(xiàng)目入市，極有可能迎來(lái)市場(chǎng)的低谷。

2013年至2014年，廣州集中出現(xiàn)一波高價(jià)地潮，多個(gè)區(qū)域的樓面地價(jià)被刷新，現(xiàn)如今，絕大部分高價(jià)地已經(jīng)入市。這些高價(jià)地經(jīng)歷了2014年政策調(diào)控的低谷入市和2016年廣州房?jī)r(jià)上漲以及新一輪高價(jià)地潮，幾經(jīng)跌宕起伏。

據(jù)了解，合富輝煌曾經(jīng)做過(guò)一份廣州高價(jià)地的跟蹤調(diào)查，在2012～2014年間誕生的10宗高價(jià)地中，入市時(shí)間在1~2年內(nèi)，截至2016年6月，這10宗地塊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，開(kāi)售以來(lái)的銷(xiāo)售金額超過(guò)拿地總金額的僅有2個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者繼續(xù)追蹤這10宗地塊，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)的陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2017年12月25日，10宗地塊開(kāi)售以來(lái)累計(jì)銷(xiāo)售金額超過(guò)拿地總價(jià)的僅為5宗，如果計(jì)算建安成本和營(yíng)銷(xiāo)等各類(lèi)費(fèi)用，截至目前，這10宗高價(jià)地的盈利狀態(tài)不容樂(lè)觀。

2016年和2017年上半年集中出現(xiàn)的高價(jià)地若在2018年入市，必將面臨政策調(diào)控，市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期減弱的情況，加上目前房企融資收緊，開(kāi)發(fā)商拿下高價(jià)地在銷(xiāo)售和融資兩端均承受壓力。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，依靠房?jī)r(jià)上漲以及新地王的出現(xiàn)來(lái)解套的可能性不大。

高價(jià)地如何提升盈利能力，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠？黃韜分析認(rèn)為，這些項(xiàng)目需要提升技術(shù)能力，做到戶型可使用面積增大，同時(shí)，提升產(chǎn)品打造能力，在景觀設(shè)計(jì)等方面發(fā)力，提升項(xiàng)目的居住體驗(yàn)。

龍斌指出，高價(jià)地本身具有位置優(yōu)勢(shì)，享受的資源較豐富，在做高端和頂端的產(chǎn)品方面具備優(yōu)勢(shì)。未來(lái)銷(xiāo)售難點(diǎn)主要是在價(jià)格方面，消費(fèi)者能否接受較高的價(jià)格需要市場(chǎng)檢驗(yàn)，價(jià)格和產(chǎn)品是否匹配，需要一個(gè)過(guò)程。