每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 梁秋月    

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 梁秋月

在住宅土地供應十分緊缺的深圳，每一次的宅地拍賣，都引起各方房企的重視。本地房企期望借此擴充糧倉；外地房企則認為，這是打入深圳市場的“不二之選”。這一情況在市場火熱的2015、2016年表現(xiàn)得尤為明顯。

不過，在經(jīng)歷了密集的調控，深圳樓市開始降溫。這些在當時市場向好的情況下誕生的高價土地，或是等待合適的入市機會；或是囿于規(guī)劃，未能如愿面世。

入市項目“惜售”

在深圳所有的高價地項目當中，龍光光明地塊是進度較快的一個。2017年7月，這個被定名為“龍光玖龍臺”的項目首度開盤。深圳規(guī)土委的信息顯示，項目首期批售共483套住宅55套商業(yè)，備案均價接近45000元/平方米。

2017年12月底，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份走訪了該樓盤。記者在現(xiàn)場了解到，龍光玖龍臺項目的住宅共有11棟，目前大部分樓棟已經(jīng)封頂并拆綠網(wǎng)。上述批售的483套住宅房源僅是其中的3棟。現(xiàn)場的銷售人員表示，余下的8棟入市時間可能在明年或者后年，“視市場的情況而定，目前的這一價格集團覺得有點達不到預期?！?/p>

實際上，為了獲取更多的“溢價”，龍光玖龍臺項目在備案價之外，每套房源均搭售了總價約47萬的裝修款?，F(xiàn)場銷售人員坦言，采取這種做法是因為備案價“幾乎不賺錢”，因而，只有把溢價部分轉嫁到裝修款項上，才能夠更快地回籠資金。

多名熟悉深圳市場的開發(fā)商、代理商人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，如果只單看這個項目，這一備案均價相對于樓面價而言，的確利潤空間并不大，“但是開發(fā)商對于利潤的算法通常是針對具體區(qū)域或者是多個項目定一個平均數(shù)，單個項目可能不賺錢，但是溢價可以在其他項目上補回來。龍光在深圳其他的項目利潤還是看得見的，這也給了它拿地的底氣。”

多數(shù)項目已動工

與龍光光明地塊迅速入市不同，金茂、電建的上塘地塊則還在施工階段。2016年6月，電建地產(chǎn)和廣州方榮以82.9億競得龍華上塘地塊，樓面價56781元/平方米。值得留意的是，這宗地塊是深圳市商品房現(xiàn)售試點項目，其規(guī)定“本宗地上建筑物、附著物不得預售”。

記者在現(xiàn)場看到，這宗地塊目前已經(jīng)出地面十余層。在多份宣傳材料中，開發(fā)商預計這宗地塊的入市時間在2019年前后。

而單價最高的尖崗山地塊，近期也有動工跡象。2017年12月底，記者在現(xiàn)場看到，目前項目處于打地基和基坑施工階段。值得注意的是，2016年年底，記者也曾實地探訪過這一項目，彼時項目的施工進度與現(xiàn)在相比，并未有明顯進展。

引入合作方馳援

無論是金茂或是龍光，都是高價地的“專業(yè)戶”。這使得它們形成了一些“既定”的操盤方式。最為顯著的特點是在融資方面展示出高超的財技，通常引入熟悉的金融平臺或是金融機構參股結合成“利益共同體”。

以龍華金茂地塊為例，開發(fā)這個項目的“深圳悅茂置業(yè)有限公司”近日引入了一家名為“嘉興鼎信創(chuàng)然投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱鼎信創(chuàng)然）”的機構，后者增資1.25億元，占擴大后股本的25%。

而持有深圳金茂府25%股權的鼎信創(chuàng)然基金共有兩個投資人，鼎勛投資擔任出資占比99.9%，鼎信長城占股0.1%。

2016年，鼎信長城與中國金茂控股集團有限公司成立了一個產(chǎn)業(yè)金融平臺“金茂鼎信股權投資管理有限公司（下稱金茂鼎信）”。工商信息顯示，金茂鼎信平臺已對外投資了11家公司，分別是金茂在蘇州、成都、長沙、上海等多地項目，其中不少是2016年前后拿下的高價地項目。

龍光操作高價地的思路與之類似。操盤上述光明地塊的深圳凱豐有限公司的股權結構中，除了深圳龍光持股50%，潤生榮投資（由龍光高管高華彬持股80%，自然人紀錦坤持股20%）持股10%外，另有40%的股權由深圳市承泰實業(yè)有限公司（下稱深圳承泰）持有。

此前在操盤龍華高價地時，龍光也曾引入平安大華作為合作伙伴。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》，2014年12月17日，龍光地產(chǎn)宣布平安大華對龍華高價地項目公司注資20億元，項目最終由龍光地產(chǎn)及平安大華分別持有51%及49%權益。

多名基金、信托分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企引入基金、信托參股主要是協(xié)助項目公司拿地，“一般都是假股真?zhèn)?。但對于房企而言，具有控制負債率，可以更多利用外部資金等好處?！?/p>