每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 魏 瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝    

【編者按】本月中旬，南京一地王樓盤被曝因拖欠工程款全面停工，引起市場(chǎng)對(duì)諸多“地王”項(xiàng)目前景的關(guān)注。而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2016年共340多個(gè)單價(jià)或總價(jià)地王產(chǎn)生。截至2017年10月，2016年的“地王”項(xiàng)目開盤的只有一成左右。那么，這些尚未開工的“地王”會(huì)面臨怎樣的結(jié)局？已開工的項(xiàng)目如何緩解資金壓力？可開售的地王如何在“限價(jià)”、“降價(jià)”和“限購(gòu)”的“三重緊箍咒”之下找到出路？

每經(jīng)記者 吳若凡 魏 瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

2016年是中國(guó)房地產(chǎn)史上誕生“地王”最多的一年。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，共有340多宗單價(jià)或總價(jià)“地王”在這一年產(chǎn)生，令媒體與大眾頻頻為之咋舌。

然而，樂極生悲，在房地產(chǎn)行業(yè)上行周期中，“地王推漲房?jī)r(jià)”的邏輯固然成立，在下行周期則存在“等解套”的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2017年，在限購(gòu)、限價(jià)等政策頻出，租售同權(quán)、物業(yè)自持等新規(guī)出臺(tái)的背景下，多城樓市成交價(jià)量下滑，諸多“地王”項(xiàng)目也面臨考驗(yàn)。近期，南京區(qū)域地王京奧港項(xiàng)目就曝出因資金問(wèn)題被迫停工一事。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”項(xiàng)目中開盤的只占一成多，多數(shù)在建未售，少部分還沒開工。

對(duì)于“地王”前景，旭輝林中曾在易居沃頓班上直言：“未來(lái)二三年市場(chǎng)無(wú)起色，2016年的多數(shù)地王都將難堪?！?/p>

“地王”堪憂？

在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名單中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)范圍內(nèi)至少有14宗“地王”未開工，他們主要集中在廣州、深圳、蘇州和廈門等熱點(diǎn)一二線城市。這些城市往往也是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，多個(gè)區(qū)域的“限價(jià)”甚至直逼“地王”的樓面價(jià)，這意味著當(dāng)前若入市即虧本。

上述14宗未開工“地王”里，舉例來(lái)看，蘇州的姑蘇區(qū)干將東路北、倉(cāng)街東地塊（蘇州2016-WG-46號(hào)地塊），成交樓面價(jià)達(dá)到38960元/平方米，而目前區(qū)域的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米；附近的蘇州2016-WG-26號(hào)地塊閑置已超1年；2016年上半年成交的廈門2016第021號(hào)同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時(shí)間也超過(guò)1年。

又比如，合肥葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)為22103元/平方米，而目前該項(xiàng)目周邊在售樓盤均價(jià)僅為22000元/平方米，價(jià)格倒掛下，房企的入市積極性顯然不高。

此外，東莞頤和翡翠花園，目前區(qū)域限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為20000元/平方米，遠(yuǎn)低于房企拿地樓面價(jià)25264元/平方米，因而項(xiàng)目現(xiàn)也處于“緩開工”狀態(tài)，預(yù)計(jì)2018年5月才會(huì)入市。

在上述“地王”名單中，記者還注意到，有近60%的地塊處于已開工但未開售階段，而已入市“地王”項(xiàng)目，銷售狀況也并非一帆風(fēng)順。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州首開金茂府于2017年6月28日開盤，當(dāng)周定金簽約率僅為43%。

排除因“地王”項(xiàng)目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高凈值人群，在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，銷售情況一般之外，整體“地王”項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展緩慢，更有一些項(xiàng)目選擇延遲入市，這背后又是什么原因？

為何“蟄伏”

按政府規(guī)定，地塊完成交易后1年不開工罰款20%，兩年不開工則由政府無(wú)償收回。但現(xiàn)實(shí)是，多重原因牽絆了“地王”項(xiàng)目的入市步伐。

“現(xiàn)在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉(zhuǎn)，開發(fā)慢了利息就可能很快超過(guò)建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮?！钡禺a(chǎn)專業(yè)人士薛建雄直言，今年開發(fā)商迎來(lái)了最困難的日子，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

“開發(fā)商對(duì)政策持觀望態(tài)度，也從側(cè)面影響了一些地塊的開工。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為。此外，土地不開工或停工也可能因?yàn)榉科蟮馁Y金出現(xiàn)問(wèn)題，但從實(shí)現(xiàn)情況來(lái)看，這種情況應(yīng)該不多。還有一種原因則是開發(fā)商等待利潤(rùn)。

值得一提的是，近年品牌房企聯(lián)合拿地的案例屢見不鮮，2016年誕生的“地王”中，合作拿地塊的比例就占近40%。

“這些地塊短期回本獲利的壓力較小，所以為了更豐厚的利潤(rùn)，尋找上市的最佳時(shí)機(jī)是‘地王’們主動(dòng)‘停工蟄伏’的一個(gè)原因?！睆埐ㄏ颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

如何解套

那么，在2016年誕生的大批“地王”中，已開工的項(xiàng)目如何緩解資金壓力？可開售的“地王”項(xiàng)目如何在限價(jià)、降價(jià)和限購(gòu)之下拓寬前路？“等待”是否真能給“地王”一線生機(jī)，而等待成本又有多高？

以史為鑒，回顧近年的房地產(chǎn)歷程，不同的調(diào)控節(jié)點(diǎn)上均出現(xiàn)過(guò)“地王之殤”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的長(zhǎng)沙等，房企高價(jià)拿地后不久便遇行業(yè)下行周期，“地王”項(xiàng)目慘被套牢。而從這些被套項(xiàng)目的結(jié)局來(lái)看，有的以爛尾、企業(yè)破產(chǎn)告終；也有的幸運(yùn)地得到救助，獲得新生。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，2016年的“地王”項(xiàng)目多處于南京、上海、蘇州、合肥、天津、武漢和嘉興等地，不同量級(jí)的城市，面臨的風(fēng)險(xiǎn)和解套的可能性也不同。而城市之外，則看企業(yè)的背景與實(shí)力。這包括企業(yè)是否有能力解決目前的現(xiàn)金流問(wèn)題；是否有實(shí)力扛到這輪調(diào)控期過(guò)去?！暗赝酢钡慕馓?，最終還是拼實(shí)力、看時(shí)機(jī)。

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不同實(shí)力背景的房企對(duì)地塊的變現(xiàn)要求、融資時(shí)間、成本預(yù)期存巨大差異。對(duì)于資金壓力巨大且資金周轉(zhuǎn)要求高的房企，三限之下“斷腕求生”亦屬正常，在開盤時(shí)價(jià)格接近甚至低于盈利底線都是必走之路。

張波進(jìn)一步表示，房企拿“地王”的最終目的還是賺錢，但并非所有房源（尤其是前期開售的房源）售價(jià)必須高于成本，這個(gè)時(shí)候舍小取大，保證整個(gè)項(xiàng)目的盈利達(dá)到預(yù)期是更好的選擇。

對(duì)大企業(yè)而言，“等待”可能是一種更好地達(dá)到盈利預(yù)期的辦法。

“對(duì)于這類大企業(yè)，他們有的不僅是資金優(yōu)勢(shì)，還有軟實(shí)力，比如品牌。這類企業(yè)可以利用行業(yè)地位和良好口碑，保證項(xiàng)目的一定溢價(jià)水平，在困境中贏得生機(jī)?！?/p>

張波繼而指出，產(chǎn)品也是大企業(yè)的一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，尤其是在項(xiàng)目打造上有過(guò)人之處的企業(yè)。其在產(chǎn)品定位以及客戶需求把握上有豐富經(jīng)驗(yàn)，更有利于化險(xiǎn)為夷。同理，操盤實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，利用強(qiáng)效的管控手段和運(yùn)營(yíng)能力，也有更大的潛力空間。

“地王”將消失？

一方面是拖延開工或入市的2016年“地王”項(xiàng)目，另一方面是2017年強(qiáng)調(diào)控下土地市場(chǎng)高開低走，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落。業(yè)內(nèi)有聲音稱，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，“地王”現(xiàn)象或?qū)⑾А?/p>

2017年10月，高層確認(rèn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。與此相應(yīng)，今年的土地招拍掛市場(chǎng)新玩法層出不窮，競(jìng)配建、自持、搖號(hào)、熔斷以及新推出的租賃住宅專項(xiàng)用地等手段，都對(duì)土地市場(chǎng)形成制約作用。

世聯(lián)行副總經(jīng)理袁鴻昌接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，“地王”的出現(xiàn)是開發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期過(guò)高所致，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，也受到政策法規(guī)調(diào)控的影響。

袁鴻昌認(rèn)為，相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大。在宏觀調(diào)控下，今年很多地方拍地以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)“流拍”的現(xiàn)象。

另一方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)住房制度改革提出的新要求，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。在新的形勢(shì)下，“地王”是否將成為一個(gè)歷史名詞？

袁鴻昌表示，從目前市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，開發(fā)商理性了很多，大家對(duì)市場(chǎng)新形勢(shì)有了新的判斷，新的時(shí)代就應(yīng)該按照新的規(guī)則來(lái)走。

廣東省專家委員會(huì)委員龍斌接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，未來(lái)1~2年政策的強(qiáng)調(diào)控仍將持續(xù)，地價(jià)不斷上升已缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期變化了，也不會(huì)再盲目舉牌了。如果將來(lái)政策放開，還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“地王”，也很難定論。

袁鴻昌指出，人對(duì)住房改善的需求是持續(xù)不斷的，核心一二線城市形成的城市資源集聚短期內(nèi)不會(huì)改變，一線城市領(lǐng)先其他城市的格局不會(huì)改變。