每經(jīng)編輯 李宇嘉    

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李宇嘉

中央農(nóng)村工作會議2017年12月28日至29日在北京舉行，會議研究實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要政策。會議強(qiáng)調(diào)，走中國特色社會主義鄉(xiāng)村振興道路，必須重塑城鄉(xiāng)關(guān)系，走城鄉(xiāng)融合發(fā)展之路。從全球城市化進(jìn)程看，分享城鎮(zhèn)化和要素市場化紅利，應(yīng)該是鄉(xiāng)村振興最可行的路徑之一。

近期，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。這是國家首次提出“縣城去庫存”這一說法。

縣城是縣域經(jīng)濟(jì)的中樞、城鄉(xiāng)融合的前沿，但卻是樓市的末梢。近年來，樓市繁榮是城鎮(zhèn)化和要素紅利的集中體現(xiàn)，但處于末梢的縣域樓市，受到的惠及卻很少。中央農(nóng)村工作會議提出，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，必須大力推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新，強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興制度性供給。要以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點，激活主體、激活要素、激活市場，著力增強(qiáng)改革的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。

下面，筆者從城鄉(xiāng)要素市場化的角度出發(fā)，談?wù)剬h城樓市去庫存和實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的看法。

目前來看，縣域樓市存在幾大致命短板。一是一些縣城產(chǎn)業(yè)仍停留在加工制造業(yè)上，過剩、淘汰產(chǎn)能占比高，對鄉(xiāng)村人口的吸引力較低。同時由于城市生活成本較高，對農(nóng)村人口的吸引力也是問題；二是人口外流嚴(yán)重。過去幾年，城市分化趨勢明顯，人口或者往大城市流動，或者往區(qū)域中心二三線城市流動，唯獨往四線城市（多數(shù)是縣城）流動的少，而四線城市人口卻在往一二三線城市流動。除了都市圈內(nèi)核心城市下屬縣，其他區(qū)域縣市人口每年都有不同程度的流失；三是縣城樓盤多由雜牌私營企業(yè)或當(dāng)?shù)貒箝_發(fā)，品質(zhì)相對較差，無效甚至僵尸庫存多；四是盡管土地成本低，但房價也很低，基本上貼著建設(shè)成本（建材、財務(wù)和人工成本）賣房，降價空間有限。

近年來，由于承接轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)、高鐵設(shè)站，相對落后地區(qū)省會城市、區(qū)域中心城市（二三線城市）吸引了縣市及下屬鄉(xiāng)村很多人口，就業(yè)集中的服務(wù)業(yè)也有一定發(fā)展。同時，二三線城市外圍房價與縣城房價差距并不大。

由此，縣域樓市去庫存難度較大。但是，縣域經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)基本單元，涉及鄉(xiāng)村振興、脫貧攻堅、城鎮(zhèn)建設(shè)等，作為物質(zhì)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)必須要重視。

盡管縣域樓市去庫存難度很大，但機(jī)會也同樣突出。近年來，我國城鄉(xiāng)間最大的變化，就是龐大的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)大張旗鼓的進(jìn)行，不僅包括道路、有線電視等，還包括移動通訊網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、物流網(wǎng)等。此外，土地承包、社保（新農(nóng)合、新農(nóng)保）等社會保障和公共服務(wù)網(wǎng)覆蓋面擴(kuò)大，有形和無形網(wǎng)絡(luò)覆蓋，把13億人連結(jié)在一起。

更重要的是，道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施、互聯(lián)網(wǎng)、廣播電視、電商進(jìn)村等拉近了城鄉(xiāng)距離，讓農(nóng)民眼界拓寬了、觀念更新了?；诔青l(xiāng)巨大的發(fā)展差距、分享城市紅利的訴求，加上土地制度改革釋放冗余人口，三四線下屬廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，改善生活質(zhì)量的需求空前強(qiáng)烈。

由此，鄉(xiāng)村人口和需求不再是負(fù)擔(dān)，而是紅利。基于對美好生活的向往，他們的觀念和生活習(xí)慣開始向城市靠攏。同時，隨著城鄉(xiāng)之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，互聯(lián)網(wǎng)和通信的發(fā)展消除信息不對稱，而城鎮(zhèn)化快速發(fā)展后，“城市病”開始顯現(xiàn)，城市居民對特色農(nóng)產(chǎn)品、鄉(xiāng)村旅游、休閑養(yǎng)生等需求與日俱增，這就給縣城、鄉(xiāng)村相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)會。

而且，“十三五”國家確立了創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享等五大發(fā)展理念，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、特色小鎮(zhèn)建設(shè)、脫貧攻堅、農(nóng)村危房改造等成為國家重點戰(zhàn)略，此次農(nóng)村工作會議又提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，因此，縣城和廣大鄉(xiāng)村將迎來更有前景的發(fā)展機(jī)會。作為要素和空間的房地產(chǎn)，也將同樣受益。

未來我國消費和投資的“主戰(zhàn)場”在四線城市及以下，特別是縣城和鄉(xiāng)村。目前，不管是智能手機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)，或家電家具、餐飲連鎖等傳統(tǒng)消費品，在大城市已基本飽和，龍頭企業(yè)的版圖已向縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。

2017年，小米、OPPO等手機(jī)線下零售店廣泛在全國鋪設(shè)，主要分布在縣城；肯德基全國門店數(shù)量已超過5000家，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各個城市，目前正在向縣城甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級市場下沉。剛剛過去的“雙11”，京東幫服務(wù)店和京東家電專賣店在農(nóng)村地區(qū)分店的銷售額占大家電銷量的40%，增速遠(yuǎn)高于城市。比如，四川特色的香腸臘肉和調(diào)味大受追捧，北川、青神縣的香腸臘肉賣進(jìn)了農(nóng)產(chǎn)品熱賣榜第9名。

根據(jù)《中國縣域經(jīng)濟(jì)報告（2017）》，樣本縣（市）2016年的社會消費品零售總額增長了10.6%，高于全國10.4%的水平，東中西部分別增長10.3%、12.3%、11.6%。同時，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的投資缺口主要在縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

未來，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快上馬，鄉(xiāng)村與縣城在大類消費、特色農(nóng)產(chǎn)品、旅游休閑等方面的發(fā)展將加速、分工也會細(xì)化，這將帶動人口和物資流通，3~4億農(nóng)民進(jìn)城創(chuàng)業(yè)和購房。

房改以來，盡管全國樓市規(guī)模、品質(zhì)發(fā)展迅速，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)村住房條件、居住配套設(shè)施還大有改觀空間，只要土地要素市場化繼續(xù)擴(kuò)大，新農(nóng)合和新農(nóng)保覆蓋深入，特色產(chǎn)業(yè)增厚農(nóng)民收入，縣城房地產(chǎn)就有發(fā)展空間。

綜上，縣城產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，人口導(dǎo)入能力不足，而縣域經(jīng)濟(jì)卻與“三農(nóng)”、脫貧攻堅、鄉(xiāng)村振興聯(lián)系緊密。因此，應(yīng)該大力消化縣城樓市余量，在土地、產(chǎn)業(yè)、人口、交通、社保等一攬子配套改革支持下去庫存。

要借助大消費和投資下沉，國家戰(zhàn)略向縣城和鄉(xiāng)村傾斜的難得機(jī)遇，在土地承包和種養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；幕A(chǔ)上，繼續(xù)夯實農(nóng)地承包、兩權(quán)抵押（承包土地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)）、集體建設(shè)用地入市等要素市場化改革，深化社保全覆蓋，基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興和小城鎮(zhèn)崛起，釋放冗余勞動力進(jìn)城需求，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)需求，基于美好生活的升級需求，并帶動營商、創(chuàng)業(yè)和居住空間的房地產(chǎn)需求。以上是縣城去庫存的可行路徑，也是鄉(xiāng)村振興的推進(jìn)路徑。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）