就在今天，成都市政府出臺關(guān)于住房租賃市場的意見指導(dǎo)（成辦發(fā)〔2017〕53號），明確規(guī)定：本市戶籍承租人子女，按照成都市義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房的，以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女按有關(guān)規(guī)定在居住證所在地接受義務(wù)教育。

租售同權(quán)、租購并舉、人才公寓、租賃土地……仿佛一夜之間，“長租公寓”迅速紅遍大江南北！

作為全國12個首批開展住房租賃試點的城市之一，隨著房價的攀升、流動人口特別是高校應(yīng)屆畢業(yè)生的不斷涌入，以及政策紅利的不斷釋放，今年以來，越來越多的市場主體宣布參與長租公寓。在成都，龍湖的冠寓、魔方長租公寓、鏈家自如、優(yōu)客逸家等多個品牌陸續(xù)開業(yè)運營，緊隨其后還有萬科、保利等龍頭房企也宣布將布局長租公寓。

長租公寓迅速躥紅的原因究竟是什么？其在成都租賃市場有多大？為何吸引各路資本大舉進入？近日，成都商報記者對長租公寓市場進行了走訪。

長租公寓現(xiàn)狀：多品牌進駐，成都約3萬間

全精裝配品牌家電、健身房臺球室公共廚房等公共區(qū)域、定期組織飯局游戲等社群活動，以上這些是最能體現(xiàn)長租公寓附加值的配套設(shè)施。

2017年12月24日，成都商報記者來到龍湖冠寓解放路店。這是一個由1~4層的社區(qū)底商+上千間公寓構(gòu)成的商業(yè)大廈，在5~6樓近千平米的公共活動區(qū)，樓下設(shè)有臺球室、影視廳、小型健身房、餐吧區(qū)，樓上則有書吧、電影區(qū)等公共區(qū)域。

“一套30平米的大單間，月租金大約在3000元左右，比同區(qū)域相同品質(zhì)的普通租賃房屋高出10~20%左右。”據(jù)龍湖冠寓品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在2017年已開業(yè)的4家冠寓門店，平均出租率均已超過90%。

作為首個布局成都并開始運營長租公寓的品牌開發(fā)企業(yè)，龍湖的冠寓已成為長租公寓的一個縮影，一定程度上反映了當(dāng)前長租公寓的市場需求。目前，在成都市場，已有優(yōu)客逸家、龍湖、萬科、鏈家、魔方等多個市場主體紛紛宣布布局長租公寓，此外，還有七天、如家等連鎖酒店加入其中。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前成都市場上的品牌長租公寓約30000間。

4種開發(fā)模式：排名前十房企，全國布局均已過萬

面對長租公寓巨大的藍海，開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司等房地產(chǎn)上下游企業(yè)紛紛成立長租公寓品牌，市場規(guī)模不斷擴大。據(jù)戴德梁行上月剛剛發(fā)布的報告顯示，自2010年長租公寓開始發(fā)端，目前龍頭房企布局的長租公寓已初具規(guī)模，行業(yè)排名前十位的企業(yè)，在全國管理的房間數(shù)量都已過萬！其中，根據(jù)參與主體的不同，長租公寓又分為以下幾種模式開發(fā)：

1、房企

隨著租賃住房用地入市和戰(zhàn)略布局的重要方向，開發(fā)商已成為長租公寓的核心力量，包括龍湖冠寓、萬科泊寓等，其中，龍湖冠寓作為最早布局成都的開發(fā)企業(yè)，從2017年3月至今已開出8家門店。而據(jù)成都龍湖冠寓發(fā)展部總監(jiān)胡大勇此前宣稱，2018年還將在蓉新開4000間冠寓房源，在2020年之前，在成都市場的房源保有量將突破10000間。

2、中介/房地產(chǎn)服務(wù)商

長期接觸房東和租客的房地產(chǎn)中介，具備豐富的用戶數(shù)據(jù)儲備，并能推出更契合用戶需求的產(chǎn)品。其中的代表當(dāng)屬鏈家的自如公寓和世聯(lián)的紅璞。目前，鏈家的自如公寓已宣布將在近期在成都布局。

3、獨立公寓品牌

這是目前長租公寓中布局較早、也較為活躍的組成部分，多個品牌已獲得B輪甚至C輪融資，規(guī)模正在不斷擴大。其中如優(yōu)客逸家、YOU+公寓、魔方公寓等已布局成都。

4、酒店/金融

除了以上三種運營主體之外，目前連鎖酒店集團、銀行甚至京東、支付寶等也通過自身或合作方式涉足長租公寓市場。

兩種業(yè)態(tài)布局：輕重資產(chǎn)并舉，分散與集中互補

目前成都長租公寓表現(xiàn)為兩種業(yè)態(tài)：一種是集中式公寓，主要為開發(fā)商經(jīng)營、同一個物業(yè)運營的長租公寓；另一種則是分散式，如鏈家、優(yōu)客逸家的長租公寓。另外，就長租公寓運營來說，又分為輕資產(chǎn)運營和重資產(chǎn)運營。

輕資產(chǎn)運營以鏈家為例，主要通過承租第三方產(chǎn)業(yè)，然后通過統(tǒng)一裝修后再出租。重資產(chǎn)運營則以龍湖冠寓為代表，其產(chǎn)業(yè)是企業(yè)自有產(chǎn)業(yè)，通過改造后出租。不過，日前龍湖集團成都公司總經(jīng)理陳序平表示，2018年，冠寓還將在城東、城南、城西南等主流地段加速布局，且將采用“輕重并舉”的拓店策略。除龍湖自有物業(yè)之外，將以10年以上長期租賃或收購的方式，對優(yōu)質(zhì)物業(yè)進行整體打造。輕重資產(chǎn)的比例約為1:1。而前文所述的龍湖冠寓解放路店便是龍湖與成都本土開發(fā)商瑞升合作、打造輕資產(chǎn)化的一個典型項目。

相比之下，輕資產(chǎn)分布較為分散。以成都優(yōu)客逸家為例，其主要以分布式公寓為主，遍布成都主城區(qū)以及溫江、郫都、龍泉驛、雙流近郊區(qū)域，同時有數(shù)個集中式公寓，如保利星座、匯錦城、清鳳時代、西部智谷等，目前運營房近20000間，服務(wù)租客超40000人。另外，魔方公寓于今年年初進入成都市場，目前在青羊區(qū)和武侯區(qū)有文殊院店和雙楠店兩家門店，出租率均達到95%以上，近期預(yù)計還將開業(yè)兩家門店。

優(yōu)劣對比：整體改造運營，房產(chǎn)增值存更大可能

對于長租公寓集中式和分散式兩種經(jīng)營模式的優(yōu)劣，戴德梁行日前發(fā)布的報告進行一個詳細的比較。

1、規(guī)模擴張

分散式長租公寓由于房源選擇靈活，房源獲取難度較低，對改造能力要求低，更有利于在短期內(nèi)積累大量房源進而實現(xiàn)快速擴張。而對于集中式公寓，整棟或整層的可供出租改造的物業(yè)比分散式房源要少，而且要經(jīng)過較長的談判期，需要較高的整體改造裝修能力，所以在規(guī)模擴張方面缺乏優(yōu)勢。

2、資產(chǎn)增值

從資產(chǎn)增值來看，如果是通過購買而獲取的整棟長租公寓房源，經(jīng)過整體改造運營，從建筑本身到外部環(huán)境，都會得到很好的改善，加上資產(chǎn)價格的上升，資產(chǎn)增值效果明顯。而分散式公寓由于房源一般屬于個人房東，資產(chǎn)增值受益方為房東所享有。

3、運營服務(wù)

從運營服務(wù)來看，集中式公寓由于房源集中，易于設(shè)置服務(wù)設(shè)施和開展服務(wù)活動，便于管理，運營成本較低。而房源之間都存在一定距離的分散式長租公寓服務(wù)半徑拉長，較難開展服務(wù)活動，提供較多的服務(wù)則大大提升成本。

目前來看，在成都，龍湖旗下長租公寓品牌“冠寓”擴張速度驚人，作為集團第四大“主航道業(yè)務(wù)”，冠寓依靠其良好的物業(yè)口碑、整體化運營的社交圈以及2018年即將推出的冠寓APP、“同城換租”等新概念，其在蓉布局的長租公寓不論在擴張速度還是輕重資產(chǎn)搭配、點位靈活布局上已走在市場前列。

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未來展望：長租公寓第一梯隊至少2萬~3萬間房

“現(xiàn)在的年輕群體生長于物質(zhì)較豐富的年代，在解決了居住問題的情況下，租客往往會考慮‘怎樣住得更好’，長租公寓良好的社交氛圍、共享書吧、共享健身房等特點，正好滿足了這種需求。”鏈家研究院院長張鍵認(rèn)為，未來兩三年內(nèi)，成都長租公寓都將處于擴充時代。未來大型品牌公司至少要發(fā)展2萬~3萬間房才能立足于長租公寓市場的第一梯隊。

可以預(yù)見的是，2018年，隨著各大品牌企業(yè)的進入，市場競爭激烈，在大品牌發(fā)展態(tài)勢良好的情況下，或有小型長租公寓將面臨淘汰。優(yōu)客逸家相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，服務(wù)運營能力的高低，很大程度上能體現(xiàn)長租公寓的品質(zhì)和生命力，這背后需要非常細化的服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)、強大的信息系統(tǒng)和高效的管理流程去支持。

鏈家研究院院長張鍵則認(rèn)為，長租公寓的位置較為關(guān)鍵，企業(yè)在選址時要關(guān)注上班群體單位距離以及交通便利性等問題，同時產(chǎn)品定位要符合不同消費群體對大小房源及租金價格的需求。另外，配套服務(wù)以及個性化服務(wù)也要跟上消費者的需求。