每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

1月3日，“相信未來”丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)在上海新靜安體育中心舉行，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)分析和市場(chǎng)解讀。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在剛剛過去的2017年，一線城市房地產(chǎn)成交遭腰斬，二線城市漲跌互現(xiàn)，三四線城市成交持續(xù)火爆。市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生巨變，市場(chǎng)應(yīng)該如何看待？房企應(yīng)該去哪兒布局？丁祖昱生動(dòng)直言：“如果房企分不清該去哪兒，就跟著星巴克、美團(tuán)和摩拜走，哪里有他們，哪里就能去。”

重點(diǎn)二線城市成市場(chǎng)“大牛”

“2017年市場(chǎng)格局劇變。”這是丁祖昱對(duì)房地產(chǎn)整體情況的判斷，最顯著的特征則是：一線城市樓市成交幾乎腰斬，二線城市有漲有跌，三四線城市則表現(xiàn)相對(duì)火爆，很多四線城市可能比三線城市漲幅還要大。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，在2017年各城市新房成交面積排名上，重慶位列第一，第二位是成都，第三位是武漢，青島“異軍突起”沖到了第四位，第五位是杭州。不過杭州在2017年累計(jì)銷售金額突破了3000億元，成為銷售額榜冠軍，上海則位列第二，重慶、天津分列第三和第四，北京滑落至第五位。

丁祖昱表示，若宏觀數(shù)據(jù)不足以體現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)，則從土地成交可以看出更多。2017年，鄭州的土地成交面積超過了5000萬平方米，武漢的土地成交面積也大幅增加，所以一些重點(diǎn)二線城市成為今年市場(chǎng)的“大牛”。

不過，從土地成交金額來看，北京在2017年依然高居首位，達(dá)到了2758億元。杭州在每一個(gè)榜單上都是名列前茅，在土地成交面積榜上也排在第二位，這個(gè)是值得大家深思的事情。

50強(qiáng)房企最青睞三四線城市

相較一二線城市格局的變化，三四線城市的“逆襲”更為顯著?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市的銷售占比5.2%，二線城市占比34.7%，三四線城市占比60.1%；而到了2017年9月份，一線城市的上述比例降到了2.4%，二線城市下降到30.9%，三線城市銷售占比則顯著增加。

“50強(qiáng)房企最青睞三四線城市。”丁祖昱表示，以前都知道碧桂園喜歡布局三四線城市，原來溫州的中梁地產(chǎn)也在爭(zhēng)三四線，杭州出來的房企強(qiáng)生也在三四線城市爭(zhēng)奪市場(chǎng)，好多房企在爭(zhēng)三四線城市，佛山、無錫、常州以及排在后面的嘉興、紹興，是吸引房企最多的地方。

但值得一提的是，市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生巨變，三四線城市數(shù)量不菲，一百萬人口以上的城市依然很多，那么房企在布局三四線城市時(shí)到底應(yīng)該如何科學(xué)選擇？

丁祖昱提出一個(gè)有趣的方法——房企在進(jìn)入城市（尤其是三線城市）前，數(shù)一下城市里有多少家星巴克店，摩拜、OFO和滴滴是不是已經(jīng)進(jìn)入了，美團(tuán)外賣多不多，就大概知道這個(gè)城市的情況了。

“比如滴滴，它只會(huì)進(jìn)入一百萬以上人口的城市，而美團(tuán)外賣和百度外賣的進(jìn)入說明了這是座有活力的城市。但如果現(xiàn)在連共享單車都沒有進(jìn)入，這個(gè)城市我覺得問題蠻大的。”

丁祖昱表示，電影院流量、高鐵站每天的班次數(shù)量、城市中通港/航班數(shù)量等因素，對(duì)房企判斷哪些是最具潛力的三線城市和哪些城市真正值得進(jìn)入，非常有用。

不過他也提醒，目前三四線城市的渠道傭金比例很高，有的最高給到10個(gè)點(diǎn)，說明三四線房子很難賣，或者是當(dāng)?shù)乜蛻舳际峭獾乜蛻?，例如北海的外地客戶比例高達(dá)89%。不過，在樣本統(tǒng)計(jì)的城市中，24%的城市非本地客源占比超過5成，這里面很多是非旅游城市。