說起物業(yè)，你的腦中會想起什么？為住戶解決各種疑難雜事的工作人員，制服筆挺的保安，還是兢兢業(yè)業(yè)的保潔阿姨？大概很少有人能夠想到，每個月收物業(yè)費也能做成一筆大生意。 12月29日，證監(jiān)會按法定程序核準了3家企業(yè)的首發(fā)申請，籌資總額不超過10億元，這也是新股改革之后，單次批文中籌資總額最低的一次。 不過就在這個看似平淡的年末最后一個交易日，A股主板市場卻破天荒地迎來了一家物業(yè)公司。來自浙江的南都物業(yè)服務股份有限公司（以下簡稱“南都物業(yè)”）摘下了A股“物業(yè)第一股”的桂冠。 每經(jīng)小編（nbdnews）注意到，雖然南都物業(yè)雖然在全國甚至浙江本地范圍內(nèi)的知名度都不算很高，但它卻“出身名門”，源出1993年創(chuàng)立的南都房產(chǎn)集團。 同時，南都物業(yè)的實際控制人韓芳在南都房產(chǎn)也出任過集團副總裁，并且見證了南都房產(chǎn)從創(chuàng)業(yè)之初到被萬科合并的全過程。隨著南都物業(yè)的上市，這位業(yè)界具有相當知名度的美女老板的身價也水漲船高，預計將超過20億元。 每經(jīng)小編（nbdnews）瀏覽該公司招股書發(fā)現(xiàn)，扎根浙江的南都物業(yè)有著一些非同凡響的大客戶。阿里巴巴的云棲小鎮(zhèn)和濱江園區(qū)兩個項目都有南都物業(yè)提供服務，而進駐杭州、成都等大城市的銀泰城商業(yè)體既是南都物業(yè)的重要客戶，同時也是其大股東之一。 然而分析機構也指出，南都物業(yè)的發(fā)展道路上也存在一些隱憂。 隨著業(yè)務范圍的擴展，2016年南都物業(yè)新簽的的幾個項目反而將物業(yè)費均價拉低，使得該公司毛利率低于同行業(yè)平均水平。而且南都物業(yè)的員工隊伍80%為中專及以下學歷，顯示出該公司并沒有突破勞動密集型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，找到高附加值的盈利模式。 服務客戶大有來頭 雖然南都物業(yè)在國內(nèi)算不上第一線物業(yè)公司，甚至其在浙江本地也面臨著激烈的競爭，但南都物業(yè)的歷史沿革其實并不簡單。根據(jù)南都物業(yè)官網(wǎng)顯示，南都物業(yè)的品牌起源于1993年創(chuàng)立的南都房產(chǎn)。 據(jù)浙江在線報道，南都老板周慶治和綠城老板宋衛(wèi)平，是杭州大學歷史系81屆同班同學，也是好朋友，這兩家公司在浙江房地產(chǎn)市場也是“一時瑜亮”。2006年，萬科以36億元對價收購南都房產(chǎn)，創(chuàng)造了當時中國房地產(chǎn)界最大的并購案。而從那以后，原本在南都房產(chǎn)工作的韓芳就轉而接手南都物業(yè)了。 根據(jù)招股書披露，阿里巴巴、綠地、銀泰城等知名企業(yè)都是該公司重要客戶。 南都物業(yè)官網(wǎng)披露的一些重點項目來看，除了浙江地區(qū)一些高端住宅樓盤外，近兩年該公司也在擴大業(yè)務范圍，簽下了許多商業(yè)地產(chǎn)、技術園區(qū)和廠房等服務項目。 諸如望京商務中心、上海梅隴新都會、上海綠地北外灘商務中心、錢塘航空大廈和尊寶大廈等知名商業(yè)地產(chǎn)也被納入南都物業(yè)的服務范圍，杭州、成都、海寧、臨海等地的銀泰城的業(yè)務也由公司關聯(lián)自然人沈國軍控制的企業(yè)銀泰置地帶了過來。 美女老板身家或超20億 目前，在香港上市的內(nèi)地物業(yè)公司共有4家，新三板掛牌公司則已超過50家。而從營收規(guī)模來看南都物業(yè)在內(nèi)地只能算是二、三梯隊選手，能拔得頭籌成為A股物業(yè)第一股，堪稱奇跡。 從2014年到2016年，浙江省內(nèi)的業(yè)務收入占到南都物業(yè)總收入的95.80%、93.27%、85.49%，這個比例直到去年上半年才降到75.69%。 這家浙江省的區(qū)域性企業(yè)成功上市，背后離不開地產(chǎn)界知名美女老板韓芳的努力。 招股書顯示，韓芳為南都物業(yè)實際控制人，她直接持有公司28.64%的股權，通過南都地產(chǎn)服務間接持有公司45.82%的股權，通過舟山五彩石間接持有公司1.38%的股權，合計持有公司75.83%股份。 按照南都物業(yè)的發(fā)行價16.25元計算，上市后，韓芳的身家將輕松超過20億元。 1971年出生的韓芳畢業(yè)于浙江大學經(jīng)濟管理專業(yè)，獲得中歐國際工商學院EMBA，并在香港理工大學國際房地產(chǎn)獲得碩士。 自1993年2月至2006年11月，韓芳就職于浙江南都房產(chǎn)集團有限公司，擔任集團副總裁等職。從2001年起兼任浙江南都物業(yè)管理有限公司董事長，2004年起兼任浙江南都酒店有限公司董事長。 韓芳現(xiàn)同時身兼英國皇家特許測量師學會（RICs）專業(yè)會員、浙江大學房地產(chǎn)研究研究員、中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事等社會職務。 毛利率偏低，物業(yè)費欠繳成隱憂 根據(jù)浙江本地財經(jīng)媒體報道，作為二三線物業(yè)公司，南都物業(yè)收取的物業(yè)費整體不高，其中住宅的物業(yè)均價在2元左右，而且實際收繳率很低。 而且隨著南都物業(yè)由杭州向周邊地區(qū)乃至全國大舉擴張，其收取的平均物業(yè)費有逐年下降的趨勢。 2016年，公司新簽約的幾個園區(qū)、廠房類項目，占地面積占公司其他類型物業(yè)管理面積的77%左右，其平均單價僅為1.64元/平方米·月，大幅拉低了其他類型物業(yè)項目的平均單價。2017年1-6月，南都物業(yè)新增統(tǒng)計了采林物業(yè)的項目。由于采林物業(yè)的在管項目平均單價為1.23元/平方米·月，其面積占比約為23.84%，導致公司最新一期在管項目平均單價有較大幅度的下降。 每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，去年12月，發(fā)審委會議對南都物業(yè)的收入確認提出過問詢。 發(fā)審委認為，報告期內(nèi)，南都物業(yè)各期主營業(yè)務收入增長較快，應收賬款余額增長也較快。住宅項目方面，個別小區(qū)處于物業(yè)續(xù)選聘工作階段，部分業(yè)主存在欠繳物業(yè)管理費的情形。南都物業(yè)需針對上述情況說明收入確認政策。 招股說明書也顯示，2014年開始，公司加強了對物業(yè)費收取的管理，對于長期拖欠物業(yè)費的業(yè)主，公司采取訴訟的方式進行催收。2016年咨詢費較2015年增加360.75萬元，主要系公司支付的上市中介機構費用、法律服務費以及為優(yōu)化公司組織管理聘請的咨詢機構費用。 物業(yè)是勞動密集型服務，技術含量低，員工流失率高，南都物業(yè)亦不例外。 除管理層外，公司79.53%的員工學歷為中專以下。同時，招股書披露的風險因素顯示，勞動力成本占公司總成本的85%以上，公司因此面臨著勞動力價格上漲和為公司員工補繳社保的風險。 在主營業(yè)務毛利率分析中，南都物業(yè)低于行業(yè)平均值。 招股書顯示，從2014年至2017年上半年，與中奧到家、綠城服務、彩生活（以上為港股）及開元物業(yè)（新三板），包括準備在A股上市的碧桂園物業(yè)比較，其行業(yè)平均值為39.82%、34.89%、30.27%和29.52%，該公司數(shù)值為26.70%、29.78%、27.11%和26.23%。 （免責聲明：本文僅供參考，不構成投資建議，據(jù)此操作，風險自擔） 每經(jīng)編輯鄭直 每日經(jīng)濟新聞綜合 中國網(wǎng)財經(jīng)、北京青年報、上證網(wǎng)等