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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

新年伊始，上海土地市場首拍落錘。1月3日下午，位于青浦區(qū)、崇明區(qū)、寶山區(qū)的3宗租賃住房用地成功以底價(jià)成交。其中，寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)的1宗租賃住房用地尤為引人關(guān)注，其首次被非上海本地國企深圳中集產(chǎn)城投資發(fā)展有限公司（下稱深圳中集）摘得。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，深圳中集為中集國際海運(yùn)集裝箱（集團(tuán)）有限公司（000039.SZ、HK2039，下稱中集集團(tuán)）的全資子公司，而后者第一、第二大股東分別為招商局集團(tuán)有限公司（下稱招商局集團(tuán)）、中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司（下稱中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)）。深圳中集成功競得上述羅店地塊，也是自2017年1月中集集團(tuán)位于羅店鎮(zhèn)一工業(yè)廠房被動(dòng)遷后，重返該板塊投資。

此外，位于青浦區(qū)盈浦街道和崇明區(qū)長興鎮(zhèn)的2宗租賃住房用地，延續(xù)以往成交慣例，均被上海本地兩家國企以底價(jià)摘得。

3家國企底價(jià)摘地

此次土拍中，起拍價(jià)最高、規(guī)劃建筑面積最大的是寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)美羅家園大型居住社區(qū)02單元0218-02地塊。該地塊緊鄰地鐵7號(hào)線美蘭湖站，板塊內(nèi)有萬科、朗詩、金輝等開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目，發(fā)展相對成熟。出讓合同顯示，該地塊占地面積2.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積6.25萬平方米，租賃住房套數(shù)下限531套。深圳中集以2.84億元底價(jià)摘得。

深圳中集為中集集團(tuán)的全資子公司。中集集團(tuán)2017年半年報(bào)顯示，其第一大股東為總部設(shè)在深圳的招商局集團(tuán)，持股24.51%，第二大股東為總部設(shè)在上海的中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)，持股22.75%。

值得注意的是，中集集團(tuán)于2016年12月20日的一則公告顯示，其非全資子公司上海中集冷箱與上海市寶山區(qū)土地儲(chǔ)備中心簽訂了《大型居住社區(qū)羅店基地（非居?。┓课莶疬w補(bǔ)償協(xié)議書》，前者于2017年1月31日前拆遷其位于羅店鎮(zhèn)的一宗占地290.55畝的廠房等設(shè)施并搬離，而后者向前者支付約5.72億元的補(bǔ)償金。天眼查信息顯示，上海中集冷箱有限公司注冊于1995年，中集集團(tuán)持股92%，日本住友商事株式會(huì)社、上海市寶山區(qū)羅南工業(yè)公司分別持股5%和3%。

中集集團(tuán)在2016年年報(bào)中提到，上述上海中集冷箱項(xiàng)目已完成土地收儲(chǔ)工作，其將參與該地塊的掛牌競拍，成功投得后計(jì)劃建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目。此次成功競得上述羅店鎮(zhèn)租賃住房用地，也是中集集團(tuán)自2017年1月31日被動(dòng)遷出寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)后，首次重返該區(qū)域投資。

此外，青浦區(qū)盈浦街道的租賃住房用地，被上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以1.6億元的底價(jià)競得，該地塊占地面積2.24萬平方米，規(guī)劃建筑面積4.48萬平方米，緊鄰地鐵17號(hào)線漕盈路站，租賃住房套數(shù)下限626套。崇明區(qū)長興鎮(zhèn)的租賃住房用地，由上海長興島置業(yè)有限公司以0.93億元底價(jià)摘得，地塊占地面積3.06萬平方米，規(guī)劃建筑面積6.12萬平方米，租賃住房套數(shù)下限600套。天眼查信息顯示，上海盛青為上海市青浦區(qū)國資委全資所有，上海長興島置業(yè)注冊于2017年11月21日，為上海城投（集團(tuán)）有限公司全資所有，而后者又為上海市國資委全資所有。

1.84萬套租賃住房待上市

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2017年7月24日上海首次成功出讓首批2宗租賃住房用地以來，目前，上海累計(jì)掛牌租賃住房用地29宗，其中24宗已完成出讓，另外5宗將于2018年1月16日出讓。

上述24宗租賃住房用地除位于寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)的1宗由深圳中集摘得外，其余23宗全由上海本地國企摘得，其中上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司摘得10宗，上海張江（集團(tuán)）有限公司摘得4宗，上海市莘莊工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展有限公司摘得3宗，上海浦東開發(fā)（集團(tuán)）有限公司摘得2宗，上海嘉定新城發(fā)展有限公司、上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司、上海盛青置業(yè)、上海長興島置業(yè)各摘得1宗。

此外值得注意的是，上述已完成出讓的24宗租賃住房用地均被競得人底價(jià)摘得，且均須自持70年，共支付土地出讓金約104億元，總規(guī)劃建筑面積161萬平方米、至少可供應(yīng)租賃住房18359套。按照規(guī)劃，十三五期間，上海將建設(shè)70萬套租賃住房，這也意味著未來還將會(huì)有大量租賃住房陸續(xù)上市?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，部分上海國企有意通過盤活旗下存量土地資源開發(fā)建設(shè)租賃住房，如光明集團(tuán)此前就表示將先期拿出26塊土地建設(shè)100萬平方米租賃住房。

在易居研究院研究員賴勤看來，上海房地產(chǎn)市場租購并舉特點(diǎn)明顯，但目前來看市場化的住房租賃機(jī)構(gòu)很難盈利，這就需要國企先行，發(fā)揮帶來示范作用。

關(guān)于租賃住房如何盈利，優(yōu)淘城總裁薛建雄向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，要摒棄傳統(tǒng)開發(fā)思維，以金融思維切入這一領(lǐng)域才會(huì)盈利。他認(rèn)為，租賃住房未來穩(wěn)定、長期的租金現(xiàn)金流，將會(huì)為發(fā)行資產(chǎn)支持類證券提供很好的基礎(chǔ)。

賴勤也表示，住房租賃市場符合政策導(dǎo)向，未來不排除會(huì)有相應(yīng)的金融、財(cái)稅等支持政策，屆時(shí)長租公寓行業(yè)的盈利難題將有所緩解。