每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

1999年到2017年，中國的城鎮(zhèn)化率從30%躍升至接近60%，城鎮(zhèn)化建設(shè)給城市帶來翻天覆地的改善，房地產(chǎn)行業(yè)很大程度上肩負(fù)了“國家城市化進(jìn)程快速推進(jìn)”的使命，也在近二十幾年中承擔(dān)國家支柱產(chǎn)業(yè)的角色。

房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程是相輔相成的，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入新的周期，城市化也進(jìn)入新的階段，如何判斷各線城市價(jià)值，以布局助力平衡風(fēng)險(xiǎn)、跨越周期，也成為步入2018年門檻之際，房企應(yīng)該重新深入考慮的問題。

志在全國：“跨周期”進(jìn)階必修課

在房地產(chǎn)企業(yè)的百強(qiáng)榜上，TOP10企業(yè)早已完成高密度的城市布點(diǎn)，幾乎所有房企都試圖通過各種路徑深耕全國化布局。

例如新城控股2017年布局城市已超60個(gè)，一方面深耕上海、南京、蘇州等一二線城市，另一方面加速布局大城市周邊的三四線城市；旭輝則在“五年實(shí)現(xiàn)三千億”的計(jì)劃下，謀劃2020年在實(shí)現(xiàn)區(qū)域間均衡的前提下，城市布局從當(dāng)前30多個(gè)擴(kuò)至70個(gè)。

為什么房企如此重視全國化布局？

融信中國也是近年來積極擴(kuò)張版圖的代表房企之一，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按照各國城市化的歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化率達(dá)到70%~75%左右時(shí)，城市化的進(jìn)程將放緩。而按照我國城市發(fā)展速度，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)起碼還有10年。所以接下來的10年，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)還是廣闊的。無論是一線城市還是二線城市，乃至三四線城市，房地產(chǎn)行業(yè)都有發(fā)展機(jī)遇。

“越是全國化布局的房企，相比區(qū)域型企業(yè)，平滑風(fēng)險(xiǎn)的能力也越強(qiáng)。同時(shí)，企業(yè)要做大規(guī)模，要從百億級(jí)走向千億級(jí)進(jìn)階，也需要全國化布局?！鄙鲜鋈谛胖袊嚓P(guān)人士表示。

新城控股和旭輝全國化布局產(chǎn)生的業(yè)績(jī)效果已經(jīng)呈現(xiàn)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，兩家企業(yè)分別在2017年實(shí)現(xiàn)了1260億和1040億元的銷售業(yè)績(jī)，這是企業(yè)跨越周期的保障。

不過，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波強(qiáng)調(diào)，全國化布局并不代表是全線布局，不同規(guī)模、不同類型、不同發(fā)展階段的房企，都需要開展有點(diǎn)有面、側(cè)重不同的全國化布局。“否則，短期開展全線布局，各級(jí)城市會(huì)帶來人才儲(chǔ)備、報(bào)批程序、流程管控等一系列問題，不但不能抵抗外部風(fēng)險(xiǎn)，還有可能增加企業(yè)自身發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。”

革新思維：分城而論注重均衡

在房企全國化布局中，分城而論十分重要。當(dāng)前中國的城市版圖上，一線城市的消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型需求體量驚人。以上海為例，2017年12月25日公布的《國務(wù)院關(guān)于上海市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》中，明確提出“努力把上海建設(shè)成為創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，卓越的全球城市和社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市。”這個(gè)宏偉目標(biāo)中，舊城改造、城市更新、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、土地集約利用等等，無疑有不少房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展新機(jī)遇。

“我國城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)大為改觀，一線城市的城市化率達(dá)到甚至超過發(fā)達(dá)國家水平，但仍存在著明顯的不均衡性，很多三四線城市發(fā)展相對(duì)滯后?！鄙鲜鋈谛胖袊嚓P(guān)人士指出。

在當(dāng)前一線城市“嚴(yán)管控”的行情下，房企的資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)提升，此時(shí)順應(yīng)三四線城市去庫存的機(jī)遇，就能獲得輪動(dòng)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

“尤其是二線城市，從未來3~5年的發(fā)展來看這是房企的必爭(zhēng)之地，由于二線城市還處于增量市場(chǎng)，憑借相對(duì)充足的供應(yīng)、相對(duì)便宜的地價(jià)以及大量人口導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)，房企布局的動(dòng)力較強(qiáng)。”融信中國相關(guān)人士表示。該人士認(rèn)為，在布局方面，企業(yè)需要均衡化布局，依靠全國化來獲得風(fēng)險(xiǎn)的平衡和對(duì)沖。比如在多數(shù)房企離開三四線時(shí)選擇逆勢(shì)回歸；當(dāng)房企又將目光聚焦三四線時(shí)，轉(zhuǎn)而選擇區(qū)域深耕；當(dāng)房企懼怕一二線城市時(shí)，曲線回營(yíng)，“東方不亮西方亮”，才不會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)紅利。

認(rèn)清企業(yè)：布局前提是“適用”

房企在布局時(shí)，除了不同城市采取不一樣的投資策略，還有一項(xiàng)重要的前提是“適用性”。

張波認(rèn)為，不同規(guī)模房企可以有不同的布局方式，達(dá)到年銷售金額千億規(guī)模以上房企可以多個(gè)城市群圈層發(fā)展、多元化開發(fā)為發(fā)展路徑，結(jié)合特色小鎮(zhèn)、租賃發(fā)展等政策性機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)全國化的優(yōu)勢(shì)布局；而千億規(guī)模以下中型房企仍需在規(guī)模化上找到最佳路徑，無論是布局二線城市還是大力擴(kuò)張三、四線，皆需有明確的快速增長(zhǎng)目標(biāo)；對(duì)于預(yù)計(jì)3~5年無法突破千億的中小房企，則需及早定位區(qū)域性重點(diǎn)城市而非一味追求全國性布局。隨著人們對(duì)理想居住的要求逐步提升，區(qū)域性市場(chǎng)的產(chǎn)品精耕細(xì)作將大有可為。

對(duì)于每個(gè)房企來說，全國化布局既是一個(gè)重大挑戰(zhàn)，也是綜合實(shí)力的較量，企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向、城市進(jìn)入選擇、管理架構(gòu)、人才團(tuán)隊(duì)等各項(xiàng)因素環(huán)環(huán)相扣，任何方面都不能出現(xiàn)明顯的短板。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷直言，隨著房企進(jìn)入越來越多的城市，對(duì)于當(dāng)?shù)爻鞘械睦斫夂驼叩陌盐赵桨l(fā)重要。看錯(cuò)了時(shí)機(jī)、踩錯(cuò)了節(jié)奏、進(jìn)錯(cuò)了城市，就可能拖累企業(yè)發(fā)展的腳步。

同時(shí)，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大和管理半徑的增加，必須適度授權(quán)，充分調(diào)動(dòng)一線積極性。融信中國相關(guān)人士告訴記者，2017年融信以城市群作為劃分（7大核心城市圈：海峽西岸、長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市），將區(qū)域公司升級(jí)為事業(yè)部，給事業(yè)部賦能，在設(shè)定指標(biāo)的前提下充分授權(quán)，讓事業(yè)部成為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)主體，發(fā)揮各事業(yè)部主觀能動(dòng)性。

判斷市場(chǎng)：各線城市訴求有共性

在客觀透析企業(yè)自身實(shí)力和訴求之后，則需要對(duì)城市精準(zhǔn)判斷。

在歐陽捷看來，企業(yè)在布局城市時(shí)，主要考慮以下幾個(gè)方面：城市未來發(fā)展空間，與超大特大城市之間關(guān)系，高速交通便捷程度，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展條件，人口流入流出狀況，當(dāng)?shù)鼐用褡》織l件與收入水平，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分程度?！靶鲁强毓墒且宰≌蜕虡I(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)在發(fā)展，住宅地產(chǎn)主要是深耕一二線城市及都市圈中小城市，商業(yè)地產(chǎn)則是尋找商業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，包括一些有實(shí)力、有活力的三線城市?！?/p>

據(jù)介紹，目前新城控股已進(jìn)入全國60多個(gè)大中城市，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目超200個(gè)，發(fā)展明顯步入快車道。

融信中國相關(guān)人士也告訴記者，在房企城市布局中，對(duì)于核心城市，由于面對(duì)的客戶群和城市發(fā)展能級(jí)的要求，房企打造高品質(zhì)類產(chǎn)品，在一定程度上是文化精神堡壘或代表作品的意義；在次級(jí)城市，房企更多的是城市進(jìn)程推進(jìn)者和參與者；在三四五線城市，房企甚至是城市創(chuàng)新的引領(lǐng)者之一，將核心城市先進(jìn)的開發(fā)理念和產(chǎn)品快速移植到這里，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展。對(duì)參與不同城市開發(fā)的房企而言，可結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)不同城市屬性，打造不同的產(chǎn)品。

另外在判斷城市基本面的同時(shí)，張波提醒，目前中國的一線城市已從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，在新增建設(shè)用地供應(yīng)總體從緊、土地獲取的資金成本居高不下的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓一線城市舊改帶來的二次發(fā)展機(jī)遇，并以獲取租賃土地、發(fā)展長(zhǎng)租公寓等方式重點(diǎn)布局租賃市場(chǎng)。

不同城市的發(fā)展階段雖然給企業(yè)發(fā)展的空間不同，但市場(chǎng)也存在共性。多位業(yè)內(nèi)人士和企業(yè)高管也強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前的行業(yè)趨勢(shì)下，無論哪座城市，對(duì)品質(zhì)的需求都在提升，這是房企應(yīng)該重視的戰(zhàn)場(chǎng)。歐陽捷告訴記者，不論是住宅還是商業(yè)，都已經(jīng)或?qū)亩倘睍r(shí)代轉(zhuǎn)向充沛時(shí)代，未來將是產(chǎn)品力取勝的新時(shí)代，匠心營(yíng)造才是尊重城市、贏得市場(chǎng)、收獲客戶的最強(qiáng)策略。