每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇

歲末年初，在多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)中，最顯眼的除了千億房企擴(kuò)容、碧萬(wàn)恒突破5000億之外，區(qū)域性房企的發(fā)展模式也值得關(guān)注。

區(qū)域深耕型房企布局通常立足大本營(yíng)及周邊城市，并在全國(guó)范圍內(nèi)選擇多城市多區(qū)域深耕。深耕京津冀大本營(yíng)的榮盛發(fā)展（002146，SZ）是典型樣本之一，截至2017年3季度末，其儲(chǔ)備建面超3200萬(wàn)平方米，其中京津冀土地儲(chǔ)備超900萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，榮盛發(fā)展這一年屬于攻城略地階段。榮盛發(fā)展方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過(guò)去一年，在中央“去庫(kù)存”的背景下，公司保持土地儲(chǔ)備數(shù)量和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)匹配，并根據(jù)年度整體房地產(chǎn)行業(yè)狀況、各個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)狀況、公司的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)以及資金狀況制定并實(shí)施土地購(gòu)置計(jì)劃，通過(guò)多種方式相結(jié)合開(kāi)展土地拓展工作，不拿或者少拿“地王”。

偏向區(qū)域核心地帶拿地

2017年12月9日，榮盛發(fā)展發(fā)布11月份新增土地儲(chǔ)備情況顯示，旗下子公司通過(guò)掛牌方式分別在江蘇省徐州市、河南省焦作市修武縣取得了兩宗地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，并通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式取得了陜西省咸陽(yáng)市兩宗地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。

這是榮盛發(fā)展今年以來(lái)拿地狀態(tài)的一個(gè)縮影，其主要圍繞一二線城市周邊三四線城市乃至縣級(jí)區(qū)域布局。中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年1~12月榮盛發(fā)展拿地金額共242億元，拿地面積1134萬(wàn)平方米，位于全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜的第34位。

榮盛發(fā)展自河北廊坊起家，京津冀環(huán)渤海地區(qū)一直是其大本營(yíng)，也是重倉(cāng)的區(qū)域，從范圍上看，榮盛發(fā)展幾乎拓展了河北所有的重要城市，通過(guò)“三線包圍二線”的策略，利用河北地區(qū)土地成本低、競(jìng)爭(zhēng)小的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張。同時(shí)，榮盛發(fā)展近年來(lái)不斷將觸角伸向江浙皖等長(zhǎng)三角城市。三季報(bào)顯示，榮盛發(fā)展銷售方面受調(diào)控逐步下沉至三四線影響略有下行，但銷售回款預(yù)收賬款規(guī)模614.3億元，較年初大幅上漲41.9%。

在城市的選擇方面，榮盛發(fā)展方面表示重點(diǎn)布局“有發(fā)展?jié)摿Φ闹械瘸鞘小?，并將其作為?chuàng)造利潤(rùn)的中心和謀求發(fā)展、連接大城市與小城鎮(zhèn)的橋梁，同時(shí)有選擇地兼顧發(fā)展較快的小城市，擴(kuò)展企業(yè)發(fā)展的新空間。

以點(diǎn)帶面擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢(shì)

大手筆的攻城略地顯示出榮盛發(fā)展對(duì)規(guī)模的饑渴訴求。作為河北省首家通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明在2011年就提出，未來(lái)五年公司要實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)千億的目標(biāo)。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展2017年全年銷售實(shí)現(xiàn)730億元，以112.3%的完成率完成計(jì)劃650億元的銷售目標(biāo)。

與此同時(shí)，由于激進(jìn)拿地，榮盛發(fā)展2017年半年報(bào)顯示，其上半年總負(fù)債1464.68億，負(fù)債率達(dá)85.26%，這為近十年榮盛發(fā)展負(fù)債率水平的最高值。

榮盛發(fā)展方面坦言，公司并不“激進(jìn)”，負(fù)債率處于安全、可控的范圍內(nèi)，在房地產(chǎn)行業(yè)并不高。未來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目拓展和開(kāi)發(fā)的高節(jié)奏，提高銷售回款的速度，拓寬融資渠道，保證經(jīng)營(yíng)安全。

近年來(lái)，榮盛發(fā)展似乎改變了發(fā)展策略，謀求多元化發(fā)展，并重點(diǎn)發(fā)力產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。從今年來(lái)看，榮盛發(fā)展土地投資力度較去年同期有所下行，但產(chǎn)業(yè)新城及康旅園區(qū)業(yè)務(wù)擴(kuò)展迅速。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，繼2017年上半年先后與北戴河、邢臺(tái)、張家口、唐山、淮北、衡水、德州、龍巖、滁州等城市簽訂園區(qū)合作協(xié)議后，三季度再度進(jìn)入宜春、秦嶺、新密、溧陽(yáng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)全國(guó)布局持續(xù)擴(kuò)圍。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于榮盛發(fā)展來(lái)說(shuō)有兩個(gè)機(jī)會(huì)。第一是京津冀和雄安概念，會(huì)對(duì)其有積極的影響，尤其是類似滄州等市場(chǎng)。第二是產(chǎn)業(yè)集群概念，有助于其進(jìn)入其他城市積極拿地。同時(shí)嚴(yán)躍進(jìn)建議，以榮盛發(fā)展為例的區(qū)域深耕型企業(yè)，應(yīng)該加大全國(guó)布局。