每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝     

【編者按】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有明顯的周期性特點(diǎn)，而過(guò)去十年業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的三年一個(gè)發(fā)展周期，或因“去庫(kù)存”“史上最嚴(yán)調(diào)控”等因素影響而發(fā)生變化。

在剛剛過(guò)去的2017年，樓市“因城施策”“房住不炒”“租購(gòu)并舉”等成為核心詞，與此同時(shí)，限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)等措施持續(xù)發(fā)力，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)風(fēng)口，樓市長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出。多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，2018年樓市政策調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)一步深入。而在調(diào)控新周期內(nèi)，房企如何從容“穿越”周期從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展？

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

伴隨著城市化進(jìn)程、城鎮(zhèn)化建設(shè)的高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“黃金十年”。不過(guò)伴隨著住房市場(chǎng)從高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也步入了新周期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新的房地產(chǎn)周期，將呈現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格高企、“房住不炒”政策定位、貨幣周期轉(zhuǎn)換等特點(diǎn)，住房市場(chǎng)則以存量市場(chǎng)為主、租賃市場(chǎng)為輔，剛需和改善性需求的主流趨勢(shì)將更加顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別大起大落的漲跌周期，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)代。

在剛剛過(guò)去的2017年，“因城施策”的樓市調(diào)控不斷加碼，同時(shí)行業(yè)集中度加速提升，促使房企深化“賺慢錢(qián)、重運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展模式。但即使在極度嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，2017年依然有144家房企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)百億元，17家房企躋身千億俱樂(lè)部。

不管面臨什么樣的政策調(diào)控和市場(chǎng)環(huán)境，這些規(guī)模房企似乎總能讓銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，使規(guī)模和效益穿越周期持續(xù)生長(zhǎng)。那么，到底是什么讓房企在“規(guī)模”賽道上一路前行？

穿越周期需順應(yīng)大勢(shì)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，千億房企數(shù)量達(dá)17家。這些企業(yè)為何能夠一路發(fā)展，一邊迅速做大規(guī)模，一邊賺取更高利潤(rùn)？

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這類房企具備幾個(gè)特征：首先能夠?qū)Υ髣?shì)準(zhǔn)確研判，同時(shí)還能制訂正確的戰(zhàn)略規(guī)劃（包括規(guī)模速度與城市布局），其次這類企業(yè)普遍具備優(yōu)越的商業(yè)模式、優(yōu)異的人才隊(duì)伍、強(qiáng)大的執(zhí)行能力、充足的資本支撐。

“比如新城控股，住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)就是在市場(chǎng)上行期和波動(dòng)期最好的雙保險(xiǎn)?！?/p>

不過(guò)歐陽(yáng)捷強(qiáng)調(diào)，房企要具備這些素質(zhì)，就必須深刻理解周期之間的差異——不同周期對(duì)于房企的發(fā)展理念、戰(zhàn)略規(guī)劃、能力要求、人才匹配都不盡相同。

“也要明確看到，未來(lái)已不存在‘小周期’的可能了，在長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立的新時(shí)代，搏周期的投機(jī)策略不再適用?！睔W陽(yáng)捷認(rèn)為。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則指出，總體來(lái)看這類房企的重要特質(zhì)是“順應(yīng)大勢(shì)，步伐穩(wěn)健”——有穿越周期能力的房企往往會(huì)順應(yīng)行業(yè)規(guī)律而為，從而取得更高速的發(fā)展機(jī)遇。

從近兩年來(lái)看，“順應(yīng)大勢(shì)”房企已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等方面提前布局。尤其是租賃領(lǐng)域的布局，這在當(dāng)前來(lái)看是賺小錢(qián)甚至不賺錢(qián)的領(lǐng)域，但當(dāng)周期真正到來(lái)之時(shí)，提前布局的規(guī)?；Ч湍軒椭科蟠┰街芷?，對(duì)抗行業(yè)低谷期給房企帶來(lái)的沖擊。

張波認(rèn)為，“步伐穩(wěn)健”則體現(xiàn)在把握好企業(yè)擴(kuò)張和風(fēng)險(xiǎn)之間平衡關(guān)系。穿越周期房企有著較強(qiáng)的市場(chǎng)節(jié)奏把控性，并據(jù)此制定理性的投融資計(jì)劃，保障良好的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)安全；同時(shí)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)方式，緊抓行業(yè)機(jī)遇期，最大化整合土地、資金資源，贏得未來(lái)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。

定律已打破需合理高周轉(zhuǎn)

值得一提的是，這些穿越周期的企業(yè)，也多是敢于順勢(shì)打破諸多既有定律的企業(yè)。

歐陽(yáng)捷直言，固守一二線城市、放棄規(guī)模增長(zhǎng)、舍棄高周轉(zhuǎn)、不敢加杠桿，這樣的房企其實(shí)是誤判形勢(shì)，會(huì)明顯落后于大市。相反，踩準(zhǔn)城市布局節(jié)點(diǎn)、追求高周轉(zhuǎn)率而非高利潤(rùn)率、善用杠桿，使這類房企獲得了更快更好的發(fā)展。

對(duì)此也有業(yè)內(nèi)人士表示認(rèn)同，其指出，部分香港房企在上一輪周期中獲取了高利潤(rùn)的發(fā)展，但這一輪周期中，秉持緩慢開(kāi)發(fā)的固有節(jié)奏，策略較為保守，結(jié)果是每年在內(nèi)地市場(chǎng)推出的樓盤(pán)銷(xiāo)售數(shù)量極為有限，甚至不斷售賣(mài)本身持有寫(xiě)字樓來(lái)回籠現(xiàn)金流。企業(yè)很難繼續(xù)做大做強(qiáng)，不適應(yīng)周期帶來(lái)的影響顯而易見(jiàn)。

以長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)為例，其2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，內(nèi)地可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備僅余1.14億平方英尺（約合1060萬(wàn)平方米）。其市盈率、市凈率、負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，明顯低于在港上市內(nèi)房股。例如2017年長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率（ROE）僅5.28%，遠(yuǎn)低于在港上市的恒大（25.92%）、碧桂園（10.1%）和中海（9.3%）。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)地產(chǎn)板塊2017年期流量銷(xiāo)售額僅149.1億元，位列106位，銷(xiāo)售面積80.6萬(wàn)平方米，位居126位。與內(nèi)地房企高杠桿、“快拿地+快開(kāi)放+快回籠”模式下形成的發(fā)展場(chǎng)景有顯著差異。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士也提醒，在長(zhǎng)期執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)控措施的一二線城市，客戶不斷萎縮，高周轉(zhuǎn)模式或難以發(fā)揮作用。比如上海、南京有很多限制政策，如要求樓盤(pán)封頂、限價(jià)出售，這使房子必須現(xiàn)房銷(xiāo)售，或者即便預(yù)售了房子，現(xiàn)金也無(wú)法回籠，這類城市就無(wú)法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

“做精品項(xiàng)目，并不是舍去高周轉(zhuǎn)、不善用杠桿的理由，此節(jié)奏可能拖累整家企業(yè)。但房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房企，受短期政策調(diào)控影響極大，其除了關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)率，不妨更多關(guān)注細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)，例如綠色科技住宅、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓等都是值得精耕細(xì)作的?！睆埐ū硎?。

規(guī)模足夠大腳步才夠穩(wěn)

在2016年以來(lái)不斷嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，樓市已明顯降溫，銀行信貸也逐步收緊，但評(píng)估一家房企未來(lái)好壞的重要指標(biāo)，依然是銷(xiāo)售額、土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金儲(chǔ)備。

多數(shù)房企大力推行“高周轉(zhuǎn)”模式的目標(biāo)其實(shí)是“高規(guī)模”。尤其是在穿越周期時(shí)，規(guī)模是一個(gè)極為重要的武器。

“規(guī)模已經(jīng)成為眾多房企追求的目標(biāo)，因?yàn)橛幸?guī)模就有更大的聚集資源能力，現(xiàn)在包括客戶資源、金融資源、供應(yīng)商資源、人才資源、政府支持等都是向規(guī)模房企傾斜的?！睆埐ū硎尽?/p>

當(dāng)規(guī)模足夠大，利潤(rùn)才能做到更大。歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，同樣是10%的行業(yè)平均利潤(rùn)率，100億元規(guī)模的企業(yè)與1000億元規(guī)模的企業(yè)，利潤(rùn)絕對(duì)值相差很多。

而且這類企業(yè)在資本市場(chǎng)上也更能獲得支持，2017年股價(jià)快速上升，他們的策略和能力得到了充分認(rèn)可。

“雖然不排除一些企業(yè)，例如區(qū)域性國(guó)資委下屬企業(yè)，它們規(guī)模雖然中等，但資金成本足夠低，也可以穿越周期?！辟Y深地產(chǎn)人薛建雄認(rèn)為，但普遍而言，通過(guò)全國(guó)化布局做大規(guī)模，是最受認(rèn)同的房企抵御局部市場(chǎng)波動(dòng)的方法。