每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝

2017年，在密集的調(diào)控政策、謹(jǐn)慎的貨幣政策和回歸住房屬性基調(diào)的多重作用下，已高速飛奔了20余年的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正在被重構(gòu)。

業(yè)界的共識(shí)是，未來房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊尸F(xiàn)高位震蕩的格局。與此并行的是，行業(yè)的集中度正在進(jìn)一步提升，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年銷售額Top50房企的市場(chǎng)占有率已達(dá)到46.3%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在行業(yè)“馬太效應(yīng)”加劇的背景下，不少房企都十分重視規(guī)?；l(fā)展。即使是龍頭企業(yè)也不敢懈怠，仍在沖擊規(guī)模的道路上步步為營(yíng)。為什么要保住規(guī)模？規(guī)模為何仍是房企抵御周期震蕩的“撒手锏”？

規(guī)模能給房企帶來什么

“經(jīng)濟(jì)下行壓力大，有很多并購(gòu)機(jī)會(huì)。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長(zhǎng)的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優(yōu)勢(shì)?！?016年11月，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在分析行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)指出。這番話概括了房企要規(guī)模的內(nèi)生邏輯。

作為資金密集型行業(yè)，規(guī)模占優(yōu)的房企則能夠在融資方面獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。多名從事房地產(chǎn)融資的信托、券商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，龍頭房企的融資渠道更豐富、成本更低，在融資收緊的背景下優(yōu)勢(shì)突顯。

可供對(duì)比的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年1～11月，108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%；具體到龍頭房企，如中海地產(chǎn)的融資成本進(jìn)一步走低，其2017年中報(bào)顯示，“融資成本從2016年底的4.76%下降至4.2%?！?/p>

規(guī)模占優(yōu)的房企在拿地、并購(gòu)等方面均有著較為明顯的優(yōu)勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年拿地金額上千億元的共有碧桂園、萬科、保利、恒大、中海等五家房企，占TOP50房企的33.2%。前10家房企總拿地金額占TOP50房企的48.5%。

收并購(gòu)方面，2017年融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)在收并購(gòu)方面花費(fèi)超過千億元，其中最引人矚目的是2017年7月以438.44億元收購(gòu)了萬達(dá)13個(gè)文旅城。據(jù)恒大披露的公開信息，目前恒大在深圳已有接近30個(gè)舊改項(xiàng)目，其中多數(shù)是通過并購(gòu)獲得。

失去規(guī)模可能就“沒了”

“沒有‘小而美’，太小就沒了！”福晟集團(tuán)董事局主席潘偉明曾經(jīng)這樣解釋公司大規(guī)模擴(kuò)張的原因。

小房企的焦慮主要體現(xiàn)在拿地方面，以深圳舊改市場(chǎng)為例，以往本地的小型房企、投資公司等，由于深諳本地行情，在舊改方面通常有很多機(jī)會(huì)。但目前，他們?cè)谶@一曾經(jīng)優(yōu)勢(shì)明顯的戰(zhàn)場(chǎng)上也不再所向披靡。

多名深圳本土地產(chǎn)人士告訴記者，可以舊改的地變少了，一些具有資金優(yōu)勢(shì)的大房企可以高價(jià)收購(gòu)別人做好的后期項(xiàng)目。而對(duì)于小房企而言，沒有資金獲取大項(xiàng)目，所以機(jī)會(huì)也越來越少。

實(shí)際上，一定的規(guī)模也是保障房企發(fā)展的關(guān)鍵。以合生創(chuàng)展為例，其業(yè)績(jī)已經(jīng)在百億元前后徘徊了十余年；而自2009年至今，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備一直穩(wěn)定在3000萬平方米左右，鮮有新獲取項(xiàng)目。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，對(duì)于合生創(chuàng)展而言，規(guī)模影響了其融資、開發(fā)節(jié)奏等的確客觀存在。由于銷售業(yè)績(jī)萎靡，資金回籠效果一般，對(duì)外部投資者來說顧慮將上升，企業(yè)的融資壓力會(huì)增加，相應(yīng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間會(huì)受到限制。

“資金成本上行，信貸規(guī)模收緊，地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過得差不多了，苦日子也要來了。到了秋冬，熬過去的都是塊頭大的，在衰退期的時(shí)候，規(guī)模是保證存活的重要條件?！比A泰基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜如是說。