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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

1月8日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)2018年首拍。當(dāng)日共推出5宗地塊，其中2宗住宅用地、2宗商業(yè)用地、1宗商住用地，總建筑面積約38萬(wàn)平方米，起始總價(jià)50.9億元。最終，5宗地塊全部成交，總成交價(jià)約61億元，綜合溢價(jià)率約20%。

值得注意的是，上述2宗住宅用地的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，先后觸及70%的溢價(jià)率上限，并進(jìn)入競(jìng)自持階段。最終，浙江本土房企杭州城建（大家房產(chǎn)）以總價(jià)27億元、溢價(jià)率70%、自持5%的代價(jià)，競(jìng)得拱墅區(qū)1宗總建面7.39萬(wàn)平方米住宅用地。另一宗位于之江度假區(qū)總建面13.76萬(wàn)平方米的住宅用地，被另一本土房企祥生地產(chǎn)以總價(jià)27億元、溢價(jià)率70%、自持50%的代價(jià)競(jìng)得。

易居研究院研究員賴(lài)勤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，截至去年11月底，杭州商品住宅庫(kù)存僅有321萬(wàn)平方米，去化周期僅約3個(gè)月，房企補(bǔ)庫(kù)存需求明顯，依然有較強(qiáng)的拿地意愿。

                                                   圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

又一板塊“新地王”產(chǎn)生

此次土拍的5宗地塊全部位于杭州市主城區(qū)。其中上城區(qū)、江干區(qū)各1宗，均為商業(yè)用地；拱墅區(qū)2宗，1宗商住用地、1宗住宅用地；西湖區(qū)（之江度假區(qū)）1宗地宅用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，5宗土地拍賣(mài)出現(xiàn)“冷熱不均”。其中2宗住宅用地競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，先后觸及70%的溢價(jià)率上限，并進(jìn)入競(jìng)自持階段。

位于拱墅區(qū)上塘單元的FG08-R21-01地塊，占地面積2.74萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積7.39萬(wàn)平方米。大家房產(chǎn)在經(jīng)過(guò)110輪報(bào)價(jià)、4輪自持比例競(jìng)投后，以總價(jià)27億元、溢價(jià)率70%、自持5%的代價(jià)競(jìng)得。36556元/平方米的樓面價(jià)，一舉超過(guò)中國(guó)金茂于去年9月20日在上塘單元?jiǎng)?chuàng)下的35243元/平方米的板塊“地王”，并成為上塘板塊“新地王”。該地塊緊鄰在建的杭州地鐵3號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)，第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊在售二手房均價(jià)在50000元/平方米左右。

位于西湖區(qū)之江度假區(qū)單元的XH1705-18地塊，緊鄰在建的杭州地鐵6號(hào)線(xiàn)，占地面積7.64萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積13.76萬(wàn)平方米。在經(jīng)過(guò)85輪報(bào)價(jià)、46輪自持比例競(jìng)投后，祥生地產(chǎn)以總價(jià)26.98億元、70%溢價(jià)率、自持50%的代價(jià)獲得，樓面價(jià)達(dá)19608元/平方米。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊在售二手房均價(jià)在30000～35000元/平方米左右。

另外3宗地塊中，位于上城區(qū)1宗建筑面積2.6萬(wàn)平方米的商業(yè)用地被廣宇集團(tuán)以3.88億元底價(jià)摘得；江干區(qū)1宗建筑面積11.3萬(wàn)平方米的商業(yè)用地被杭州玖運(yùn)貨運(yùn)以總價(jià)8.01億元、溢價(jià)率13.5%摘得；拱墅區(qū)1宗建筑面積3.2萬(wàn)平方米的商住用地被融信以總價(jià)10.19億元、溢價(jià)率24%摘得。

杭州去化周期僅約3個(gè)月

“杭州商品住宅庫(kù)存去化周期很低，目前只有3個(gè)月左右，房企補(bǔ)庫(kù)存需求強(qiáng)烈，這也是此次杭州住宅用地升溫的主要原因。”賴(lài)勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，杭州商品住宅庫(kù)存321萬(wàn)平方米。而在銷(xiāo)售方面，盡管10月、11月兩個(gè)月商品住宅月均去化面積下降至98萬(wàn)平方米左右，但去年1～11月杭州月均去化面積121.4萬(wàn)平方米，這意味著321萬(wàn)平方米的庫(kù)存去化周期僅為2.6個(gè)月。

值得注意的是，此次2宗住宅用地溢價(jià)率雖均觸及70%的上限，但從綜合溢價(jià)率來(lái)看，5宗地20%左右的溢價(jià)率意味著土地市場(chǎng)有所“降溫”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年以來(lái)，為引導(dǎo)土地競(jìng)拍回歸理性，杭州曾先后多次調(diào)整土地出讓政策。去年3月份，杭州推出土地出讓新政：當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須現(xiàn)房銷(xiāo)售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍自持比例；有兩個(gè)或以上的競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)自持面積為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施。之后的7月份，杭州取消了溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷(xiāo)售的規(guī)定。8月份則出臺(tái)了自持商品房細(xì)則，要求不得分割、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓。

此外，作為全國(guó)首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)城市之一，杭州還于去年10月成功出讓首宗租賃租房用地，總建筑面積約9萬(wàn)平方米，被本地國(guó)企以4.5億元底價(jià)摘得。而按照規(guī)劃，未來(lái)3年，杭州新增租賃住房總量將占新增商品住房的30%。

“杭州主城區(qū)住宅用地競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，庫(kù)存偏低是一方面，另一方面也可看出房企對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好。”賴(lài)勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，祥生等浙江本土房企近兩年發(fā)展迅速，有較為強(qiáng)烈的擴(kuò)張規(guī)模需要，在拿地時(shí)也較為積極。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，祥生地產(chǎn)2017年以620億元銷(xiāo)售額位居百?gòu)?qiáng)房企第34位，而其全年在土地市場(chǎng)的支出達(dá)到359億元，位居百?gòu)?qiáng)房企第24位，新增土地儲(chǔ)備736萬(wàn)平方米，這一土地支出在浙系房企中僅次于綠城中國(guó)。此前，祥生更是喊出要在今年進(jìn)軍“千億”的目標(biāo)。