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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年再一次迎來銷售額的峰值后，萬科選擇謹(jǐn)慎對(duì)待2018年。1月8日下午，萬科董事會(huì)秘書朱旭在萬科2017年12月及全年銷售數(shù)據(jù)解讀會(huì)議上表示，2017年全國商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下新高，已經(jīng)來到階段性高位，2018年再增長(zhǎng)并不容易。

此前在多個(gè)公開場(chǎng)合的發(fā)言中，萬科董事會(huì)主席郁亮曾多次公開表示規(guī)模并非是萬科的第一追求，他希望外界對(duì)于萬科的印象不再是“住宅發(fā)展商”。不做住宅，做什么？在商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，萬科絲毫不掩飾想當(dāng)老大的心，它的目標(biāo)是在以上領(lǐng)域“做到行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的位置”。

看淡2018年樓市

“今年可能還沒有去年好”，這是朱旭的預(yù)判。而去年受益于“去庫存”政策迎來一波利好的三四線城市，朱旭也表示需要謹(jǐn)慎。“今年三四線城市是否重演2017年三四線城市的情況，很難判斷，目前也難以看清2018年14個(gè)典型城市的銷售增速是負(fù)增長(zhǎng)還是正增長(zhǎng)。”不過對(duì)于萬科2018年的推盤計(jì)劃、在建與開工面積等具體數(shù)據(jù)，朱旭并未過多對(duì)外披露。

這并不是萬科第一次表示看淡2018年樓市，此前在2017年10月的銷售數(shù)據(jù)電話會(huì)議上，萬科方面曾表示，2018年市場(chǎng)成交會(huì)小幅地下降，一二線城市價(jià)格難以上升，成交量明顯下降的三四線城市，房?jī)r(jià)也有下跌的壓力。

實(shí)際上，作為房地產(chǎn)的龍頭之一，萬科對(duì)于市場(chǎng)向來謹(jǐn)慎。2017年2月，萬科高級(jí)副總裁譚華杰在廣發(fā)證券分享他對(duì)2017年地產(chǎn)行業(yè)整體的看法時(shí)也曾表示，2016年是一個(gè)大年，那么2017年繼續(xù)是大年的可能性就很小。無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。

但是在剛剛過去的2017年，萬科收獲了5298.8億元的銷售額，且最后一個(gè)月沖量，完成了合同銷售金額622.3億元，同比增長(zhǎng)165.9%，環(huán)比上漲79.1%，成為全年銷售第二高的月份。

雖然一直表示謹(jǐn)慎，也多次表示出無意爭(zhēng)規(guī)模，但是在土地市場(chǎng)上，萬科依然十分進(jìn)取。萬科披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月，萬科累計(jì)新增220個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)總建筑面積4868萬平方米，權(quán)益面積2877萬平方米，應(yīng)付土地權(quán)益金2203億元，平均樓面價(jià)7655元/平方米。在中國指數(shù)研究院的榜單中，這一拿地金額僅少于碧桂園，位列第二。

做大多元化領(lǐng)域

2018年1月5日，萬科聯(lián)合旗下印力商業(yè)集團(tuán)及TRIWATER基金，以83.65億代價(jià)收購新加坡凱德位于內(nèi)地的20個(gè)購物中心。這筆交易也在銷售會(huì)議上被朱旭重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：商業(yè)地產(chǎn)是萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商非常重要的部分，印力作為萬科商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)，在管理規(guī)模上追求的是“數(shù)一數(shù)二”。

成為萬科旗下的商業(yè)平臺(tái)后，印力在規(guī)模上已經(jīng)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。印力提供的資料顯示，目前集團(tuán)在全國持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣。

長(zhǎng)租公寓方面，朱旭也介紹稱，萬科自2014年便已開始發(fā)展租賃住宅，至今已持有3萬間集中式公寓，連同未開業(yè)公寓達(dá)10萬間，出租率達(dá)95%以上。

物流地產(chǎn)方面，2017年全年萬科共獲取項(xiàng)目36個(gè)。2017年10月，萬科還聯(lián)手四家公司成立了一支規(guī)模為60億元的物流地產(chǎn)基金。萬科方面也曾多次公開表示，物流地產(chǎn)未來要朝著“數(shù)一數(shù)二”的位置發(fā)展。

雖然萬科有意做大上述板塊，但是在銷售會(huì)議上，朱旭也表示，這些重資產(chǎn)持有物業(yè)運(yùn)營成本依然較高。“如果以重資產(chǎn)的模式持有，自有折舊等方面的成本會(huì)比較高；如果純粹做輕資產(chǎn)運(yùn)營，后期就無法享受到資產(chǎn)增值帶來的收益，”萬科也希望未來金融政策能在相關(guān)層面上有所突破，準(zhǔn)許發(fā)行REITs，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)及租賃住宅的資產(chǎn)證券化。