每經(jīng)編輯 吳抒穎    

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 曾健輝

通過(guò)并購(gòu)?fù)朔垦肫蠛偷胤絿?guó)企的土地資源已經(jīng)成為招商蛇口（001979，SZ）對(duì)外拓展資源的重要方式。今日，招商蛇口宣布收購(gòu)東風(fēng)汽車房地產(chǎn)有限公司80%股權(quán)。后者有竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)、在建的未售/未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目4個(gè)。

招商蛇口稱，這種模式能夠“接收更多存量土地資源的更新開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步降低了土地獲取成本，發(fā)揮特有優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)央企間資源的打通與協(xié)同”。

“這一領(lǐng)域主流的還是招商蛇口、華潤(rùn)置地等。民營(yíng)企業(yè)很難進(jìn)去，除非是很好的品牌背景。”一名負(fù)責(zé)土地拓展的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)人士直言。

交易金額為人民幣8.7億元

1月9日午間，招商蛇口發(fā)布公告稱：為拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，公司與東風(fēng)汽車集團(tuán)有限公司簽訂了產(chǎn)權(quán)交易協(xié)議，公司收購(gòu)東風(fēng)汽車下屬全資子公司東風(fēng)汽車房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東風(fēng)房地產(chǎn)）80%的股權(quán)，交易金額為人民幣8.7億元。

據(jù)悉，招商蛇口收購(gòu)的東風(fēng)房地產(chǎn)成立于2000年，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與銷售，房屋租賃、物業(yè)管理、旅游等，東風(fēng)汽車持有其100%股權(quán)。截至2016年12月31日，東風(fēng)房地產(chǎn)總資產(chǎn)為12.2億元，總負(fù)債7.6億元，凈資產(chǎn)4.6億元，2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.4億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5882.6萬(wàn)元，凈利潤(rùn)4148.3萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-7319.9萬(wàn)元。

根據(jù)上海立信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告，截至2017年8月31日，東風(fēng)房地產(chǎn)總資產(chǎn)合計(jì)19.4億元，負(fù)債合計(jì)8.5億元，所有者權(quán)益10.9億元，產(chǎn)權(quán)交易標(biāo)的價(jià)值為8.7億元。交易金額為人民幣8.7億元。

公告披露，東風(fēng)房地產(chǎn)旗下有竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)、在建的未售/未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目4個(gè)、投資性房地產(chǎn)總建筑面積約為10萬(wàn)平方米。其中已經(jīng)竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，總共剩余6套未售房屋、1104個(gè)未售車位；在建的未售/未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目4個(gè)，其中3個(gè)項(xiàng)目位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面積約為60萬(wàn)平方米，1個(gè)項(xiàng)目位于十堰市，總建筑面積約為12平方米方；投資性房地產(chǎn)總建筑面積約為10萬(wàn)平方米，主要為辦公樓、沿街商鋪、專家公寓樓等。

武漢合富輝煌發(fā)展策略事業(yè)部總經(jīng)理殷一戌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這批資產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)合理，區(qū)位條件也不錯(cuò)。“武漢目前公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)放出來(lái)的土地已經(jīng)到了三四環(huán)線以外，且都是小地塊，能夠一次性獲得大體量的項(xiàng)目并不容易。這基本能夠保證未來(lái)它一到兩年土地儲(chǔ)備的量。”

招商蛇口方面稱：“此次的交易對(duì)方是國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，是公司落地并購(gòu)策略的重要成果。本次交易標(biāo)的的項(xiàng)目主要坐落于武漢市和十堰市，符合公司對(duì)于城市的選擇戰(zhàn)略，有利于公司進(jìn)一步提升在華中區(qū)域的市場(chǎng)份額，為公司補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源。”

國(guó)企改革的機(jī)會(huì)

招商蛇口此次收購(gòu)也印證了公司高管此前的表態(tài)。招商蛇口總經(jīng)理許永軍也曾公開(kāi)表示，2017年公司一項(xiàng)很重要的工作就是并購(gòu)，退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的央企和地方國(guó)企是重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公告及公開(kāi)資料整理發(fā)現(xiàn)，2017年招商蛇口分別參與了昆鋼、武鋼和寶鋼等國(guó)企、央企的存量土地資源開(kāi)發(fā)。2017年4月25日招商蛇口公告稱，公司近日與昆明鋼鐵控股有限公司就合作開(kāi)發(fā)昆鋼、昆鋼所屬企業(yè)擁有的及擬收購(gòu)的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和存量不動(dòng)產(chǎn)簽訂《合作協(xié)議》。此項(xiàng)合作完成后，招商蛇口將獲得昆鋼、昆鋼所屬企業(yè)擁有的及擬收購(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和存量不動(dòng)產(chǎn)，共9個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)權(quán)。

除此之外，招商蛇口與武鋼、寶鋼也都有合作項(xiàng)目。2017年3月，招商蛇口宣布與武鋼集團(tuán)、武漢市青山區(qū)國(guó)資集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，三方約定以武鋼集團(tuán)存量土地資源為合作基礎(chǔ)；9月，招商蛇口又與南通港閘區(qū)人民政府、寶鋼集團(tuán)等簽署了南通寶通鋼鐵廠區(qū)地塊轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

有研究機(jī)構(gòu)表示，招商蛇口與武鋼集團(tuán)和昆鋼集團(tuán)的戰(zhàn)略合作極大的豐富了公司未來(lái)在土地拓展方面的想象力，通過(guò)自身央企的優(yōu)勢(shì)，以及豐富的產(chǎn)業(yè)整合改造經(jīng)驗(yàn)，招商蛇口有望在國(guó)有企業(yè)改革的過(guò)程中，承接更多存量資源的更新。

多名從事土地資源拓展的機(jī)構(gòu)人士、開(kāi)發(fā)商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，在土地資源稀缺的背景下，招拍掛市場(chǎng)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，通過(guò)這種模式拓展資源對(duì)于資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力較好的企業(yè)具有一定的優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)需要指出的是，存量土地的改造也并非是一蹴而就。多名從事工廠改造的顧問(wèn)人士、開(kāi)發(fā)商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廠區(qū)的改造要分兩個(gè)方面來(lái)看：一方面，如果是按照產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和改造去做的話，本身產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和回報(bào)周期等都是值得考慮的問(wèn)題。如果房企本身對(duì)于區(qū)域較為熟悉的話，通常會(huì)更易上手。“此外也要看政府的總體規(guī)劃。很多時(shí)候產(chǎn)業(yè)的更新是跟著政策走的。相對(duì)而言央企在產(chǎn)業(yè)引進(jìn)方面會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。”一名工改顧問(wèn)指出。