每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

香溢花城概念圖。來源融創(chuàng)官網(wǎng)

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

近日，地處上海市內(nèi)環(huán)，普陀區(qū)石泉東路的香溢花城部分商用物業(yè)易主。這宗總建面約6.6萬平方米，包括辦公樓和酒店、公寓等多種業(yè)態(tài)的標的，賣方是融創(chuàng)，買方則是諾亞財富集團旗下的資產(chǎn)管理平臺歌斐資產(chǎn)。

融創(chuàng)表示，地產(chǎn)需要和基金結(jié)合，為最低限度減少項目對資金的占用，同時實現(xiàn)二次交易。歌斐則表示，未來會繼續(xù)加大在京滬深尤其是上海的資產(chǎn)收購。

融創(chuàng)內(nèi)環(huán)寫字樓出售

1月9日，融創(chuàng)與歌斐資產(chǎn)簽訂協(xié)議，正式將兩棟包含甲級寫字樓、高端酒店、長租公寓等多種業(yè)態(tài)的物業(yè)售于歌斐。

據(jù)歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)投資合伙人李彥東表示，此次交易后，歌斐資產(chǎn)會把其中一棟樓用作酒店式公寓的運營管理，并委托旗下挪亞商管及知名酒店/公寓運營商進行項目的運營管理。該物業(yè)將于2019年底前交付。“‘輕奢酒店’+‘長租公寓’這樣的混合業(yè)態(tài)能進一步發(fā)揮歌斐團隊的資源整合，整體運營能力。”李彥東表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者就交易具體價格詢問歌斐和融創(chuàng)，由于項目尚未正式交割，雙方均表示不便透露。

有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該區(qū)域尚無甲級寫字樓，租金價格無法考證，但區(qū)域離市中心火車站不遠，對于商旅來說，性價比很高，做中高端酒店競爭力或?qū)軓姟?/p>

酒店類物業(yè)的確越發(fā)受到資本的追捧。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部資深董事邵律告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年大宗市場的交易顯得更加多樣化，一些經(jīng)濟熱點所引導的資產(chǎn)已經(jīng)成為資本和機構(gòu)追逐的熱點，比如酒店。“2017年下半年長租公寓成為熱點，這一個趨勢已經(jīng)越來越明顯。之前一些運營得一般的酒店慢慢被擅長長租公寓的機構(gòu)收購，改造后運營。各大開發(fā)商也紛紛推出自己的長租公寓平臺。銀行對這一領(lǐng)域提供資金支持，金融機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)對于長租公寓類REITs的審定和放行也比較快速。”

地產(chǎn)和基金合作可期

在李彥東看來，在此次交易中，“開發(fā)商賺的是賣出的獲利，我們賺的是不穩(wěn)定到穩(wěn)定期間的增值。”至于盈利規(guī)劃，李彥東表示，取決于基金產(chǎn)品設(shè)計以及投資人的要求，以及產(chǎn)品的期限，歌斐會在獲利和增值運營間尋找平衡點，尋找適當?shù)臅r候選擇退出。

邵律認為，在供應減少的環(huán)境下，原先傳統(tǒng)資產(chǎn)類別已經(jīng)無法滿足資本的需求，而長租公寓的強勢發(fā)展，酒店等資產(chǎn)開始受到重視，而在融資成本上升的背景下，一些經(jīng)營不善的酒店，也開始在市場尋找出手機會，由此導致一線城市和1.5線城市的酒店交易均很活躍。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計就顯示，僅2017年上海市中心的酒店交易就錄得7宗，非?；钴S，而往年只有一兩宗。

這一思路得到交易方的認可。融創(chuàng)中國上海區(qū)域公司副總裁鄭甫向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，許多地產(chǎn)項目初始投入很大，土地成本占到所有總額的70%以上，要想在一線城市發(fā)展，一個項目就得投入很多資金，這對快速發(fā)展有制約。房地產(chǎn)和金融需要始終聯(lián)系在一起，和基金（尤其是股權(quán)基金）合作，可以實現(xiàn)低成本和收益最大化。

“接下來融創(chuàng)也會通過和基金合作，最低限度減少項目對資金的占用，同時再去實現(xiàn)二次交易。”鄭甫表示。

第一太平戴維斯也指出，2018年政府的工作中心仍在去除經(jīng)濟杠桿，因此預計來年會有更緊的貨幣政策，這可能將導致開發(fā)商重新評估資產(chǎn)，通過出售非核心資產(chǎn)和資產(chǎn)包來償還舊的債務。

房地產(chǎn)開發(fā)商和基金公司合作有一定的地域限制。目前資本依然更多聚焦一線城市，上海一類城市的需求結(jié)構(gòu)、供需關(guān)系相對合理。歌斐也表示，未來會繼續(xù)加大在京滬深尤其是上海的資產(chǎn)收購。