在住房租賃市場(chǎng)租金總額突破萬億元，購租并舉受到政策大力推動(dòng)的背景下，長租公寓市場(chǎng)近兩年實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長，吸引了萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等龍頭房企大手筆布局，金融機(jī)構(gòu)也聞風(fēng)而動(dòng)，類REITs產(chǎn)品層出不窮。

不過，中國證券報(bào)記者日前在北京地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，由于投資回報(bào)率低、資金回報(bào)周期長等原因，當(dāng)?shù)匾恍╅L租公寓甚至陷入“賠錢賺吆喝”的境地。

長租公寓快速發(fā)展

位于北京市酒仙橋的冠寓是龍湖地產(chǎn)旗下的長租公寓，開業(yè)僅有3個(gè)多月，已有不少租客入住。“我們這有400多套房，戶型在20平方米到30平方米不等，有辦公區(qū)、書廳、公共廚房、電影房、健身房等公共設(shè)施，定期舉辦住客社群活動(dòng)。”一位公寓管家告訴中國證券報(bào)記者。

酒仙橋因靠近望京、798藝術(shù)區(qū)，成為長租公寓發(fā)展的“伊甸園”。近兩年，冠寓、魔方、邦舍等長租公寓品牌如雨后春筍般在此涌現(xiàn)，成為全國長租公寓快速發(fā)展的一個(gè)縮影。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計(jì)達(dá)300多個(gè)，管理房間數(shù)量超過200萬間，全國排名前30位的房企已有1/3進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)。

金融機(jī)構(gòu)也聞風(fēng)而動(dòng)。2017年10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所發(fā)行；2017年10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃收到上交所出具的《無異議函》。

“這里原來是一家快捷酒店，這兩年改造成長租公寓。”在介紹一家位于石榴莊的長租公寓時(shí)，整租物業(yè)中介李文告訴中國證券報(bào)記者，“2010年就有長租公寓，但發(fā)展一直比較緩慢，這兩年一下子爆發(fā)，整租物業(yè)做快捷酒店的少了，做長租公寓的多了不少。”鏈家研究院最新報(bào)告預(yù)計(jì)，到2025年，中國住房租賃市場(chǎng)租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達(dá)2.3億人，其中北京租賃住房人口約731萬，租賃房屋數(shù)量約是300萬間，租賃缺口大約431萬間（折合220萬套）。

“三高一低”掣肘

“單獨(dú)請(qǐng)教練收費(fèi)，但自己在這里健身并不收費(fèi)，所以我?guī)缀跆焯靵怼?rdquo;在一處長租公寓的健身房里，租客王明（化名）向中國證券報(bào)記者說到長租公寓的服務(wù)，不禁豎起了大拇指。不過，一提到房租，他忍不住搖頭。“我的房間只有20平方米，每月租金5000多元。”

即便這么高的租金，長租公寓卻仍陷入“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。萬科A董事局主席郁亮表示，從回報(bào)率來說，公司旗下長租公寓“泊寓”能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率就已經(jīng)很滿意了。冠寓CEO韓石稱，龍湖集團(tuán)對(duì)長租公寓業(yè)務(wù)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問題。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根本原因在于當(dāng)前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報(bào)周期的商業(yè)模式。“總結(jié)起來就是‘三高一低’：房價(jià)高、營建改造成本高、資金使用成本高，租金收入較低。”偉業(yè)我愛我家高級(jí)研究員孔丹對(duì)中國證券報(bào)記者表示，目前長租公寓處于全行業(yè)虧損狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)盈利的屬鳳毛麟角。

一位長期從事酒店公寓管理的人士給中國證券報(bào)記者算了一筆賬：北京南四環(huán)外2000平方米的集中式公寓租金約400萬元/年，初期裝修成本約200萬-500萬元，人員成本約150萬元/年。如能夠開辟出100間房，一年租金在400萬元-800萬元上下。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“2017年出臺(tái)了各種刺激租賃供給端的政策，但需求的提升并不明顯，租購?fù)瑱?quán)難落實(shí)，租金支付能力有限。2018年市場(chǎng)也許會(huì)有潛在風(fēng)險(xiǎn)：增量供給上去以后，需求跟不上，就會(huì)出現(xiàn)租金下降，空置率上升。特別是2017年在政策春風(fēng)下高杠桿拿高價(jià)房的企業(yè)，承受的風(fēng)險(xiǎn)更大一些。”

供需兩端入手破局

對(duì)于長租公寓投資回報(bào)率低的問題，孔丹表示，對(duì)于長租公寓而言，相對(duì)于高昂的成本，租金收入相對(duì)偏低；而對(duì)于租戶而言，長租公寓相對(duì)于普通民宅的租金高出不少。租金高低與居民收入水平息息相關(guān)，短期內(nèi)靠提高租金的方式解決這一矛盾并不現(xiàn)實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士指出，在租金之外，長租公寓可以通過探索“公寓+”的商業(yè)模式，以此增加盈利點(diǎn)。一方面，很多租戶未來有購房需求，很多房企在投資長租公寓的同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)租房與購房的業(yè)務(wù)協(xié)同；另一方面，很多租戶在租房之外，有購物、餐飲、保潔等多元化需求，可以通過“公寓+”實(shí)現(xiàn)盈利模式拓展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要提高長租公寓投資回報(bào)率，需要在挖掘需求端潛力上做文章。要加強(qiáng)差別化營銷，形成一批穩(wěn)定的高端租客。“這兩年租房需求往往難以形成高端市場(chǎng)，原因在于承租者往往把租房當(dāng)作臨時(shí)過渡。”

同時(shí)，在長租公寓的發(fā)展規(guī)劃上，萬科計(jì)劃在2018年達(dá)到45萬間，旭輝計(jì)劃5年內(nèi)達(dá)到20萬間，佳兆業(yè)計(jì)劃3年內(nèi)達(dá)到10萬間。隨著規(guī)模膨脹，普華永道指出，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮采用數(shù)字化手段提高運(yùn)營效率、減少人力成本，同時(shí)獲取租客信息、為后期業(yè)務(wù)盈利提供支持。其中，公寓SaaS系統(tǒng)在國外已經(jīng)有著成熟經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)已初露端倪。

針對(duì)投資回報(bào)周期長的問題，普華永道認(rèn)為，輕資產(chǎn)運(yùn)營回款更快，回報(bào)周期平均在3年左右。在探索盈利模式過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在前期可以輕重資產(chǎn)并舉，選擇“重資產(chǎn)+輕運(yùn)營”的產(chǎn)融結(jié)合模式，并在未來視情況逐步增大重資產(chǎn)項(xiàng)目比例，以較小的投入、較低的風(fēng)險(xiǎn)，快速回收成本。

來源：中國證券報(bào) 記者 江鈺鈴 董添