在這個信息大爆炸的時代，廣告早已經(jīng)成為人們生活當(dāng)中不可或缺的一部分。例如，在我們?nèi)粘Ｉ畹暮芏嘈^(qū)當(dāng)中，小區(qū)入口的檔車欄桿、小區(qū)內(nèi)的公告牌、樓宇當(dāng)中的電梯當(dāng)中......都已經(jīng)被內(nèi)容不一的廣告所占據(jù)。

隨著小區(qū)中各式廣告日益增多，一個現(xiàn)實的問題擺在我們的面前：小區(qū)內(nèi)的廣告收入，究竟應(yīng)該歸誰所有？是全體業(yè)主還是物業(yè)公司？

業(yè)主的訴求

歲末年初，又到了一些物業(yè)公司向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)的時間。在李珂（化名）居住小區(qū)的各個樓宇單元門上，都已經(jīng)張貼了物業(yè)公司催繳物業(yè)費(fèi)的通知，附帶的還有物業(yè)公司在2018年的服務(wù)計劃等。

“我們小區(qū)共有40棟樓，分別為11層的小高層和18層的高層住宅。小區(qū)內(nèi)共有3000多戶人家，常住人口應(yīng)該在7000人以上。”李珂向證券時報記者介紹，從2009年7月正式辦理入住至今，小區(qū)的物業(yè)始終由房地產(chǎn)開發(fā)商指定的一家物業(yè)公司來進(jìn)行管理。

從2016年開始，李珂開始欠繳物業(yè)管理費(fèi)。“我不是繳納不起每年2000元左右的物業(yè)費(fèi)，更不是要惡意欠繳物業(yè)管理費(fèi)，主要是有些事情沒有搞清楚。”李珂解釋說。李珂所要搞清楚的就是小區(qū)內(nèi)廣告收入的歸屬問題。

據(jù)李珂介紹，最近幾年，其所居住的小區(qū)內(nèi)廣告不斷增多：40棟樓宇內(nèi)的電梯中，小區(qū)園內(nèi)的諸多廣告牌，小區(qū)3個車輛出入口，都已經(jīng)滿滿地張貼了各種各樣的廣告。“最令人感到氣憤的是，物業(yè)公司還將小區(qū)入口處的保安室租給了一家房產(chǎn)中介。”李珂說，每年物業(yè)公司都會收到不菲的廣告收入，但是這些廣告費(fèi)如今都?xì)w物業(yè)公司所有。按理說，小區(qū)內(nèi)的公告牌、電梯都應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有，廣告收入也理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，而不是揣入物業(yè)公司的“腰包”。

較真的李珂曾經(jīng)找到小區(qū)的業(yè)主委員會，但是幾位業(yè)主委員會的成員卻是一問三不知。李珂隨后找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司公布每年的廣告收入，并說明廣告收入的去向，但是卻遭到了物業(yè)公司的拒絕。“物業(yè)公司說這是他們的正常收入，與我這位業(yè)主沒有關(guān)系，并且還催促我盡快繳納物業(yè)管理費(fèi)。”李珂說，“但是在小區(qū)內(nèi)廣告費(fèi)的歸屬、去向沒有真正弄清楚之前，我是不會補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)的。”

律師的說法

那么小區(qū)內(nèi)的廣告收入究竟應(yīng)該歸誰所有？是否真的和業(yè)主沒有關(guān)系呢？對此，廣東奔犇律師事務(wù)所主任劉國華律師告訴證券時報記者，由于這些廣告設(shè)置的位置不一樣，所以廣告收入的歸屬也有所區(qū)別：如廣告設(shè)置在道路、綠地等公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，其收益應(yīng)為全體業(yè)主所有；如廣告設(shè)置在建筑物專有部分，則其收益應(yīng)為對應(yīng)的所有權(quán)人所有。

據(jù)介紹，根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項由業(yè)主共同決定。因此，對在小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，是否設(shè)置廣告、如何收費(fèi)、收益如何處分等最終的決定權(quán)均應(yīng)由小區(qū)業(yè)主行使。

《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！段餀?quán)法》第82條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”《物業(yè)管理條例》第54條也做了相關(guān)規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

由此可見，在小區(qū)公共場所、公告設(shè)施上經(jīng)營廣告，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意或授權(quán)，物業(yè)公司不得擅自引入廣告。劉國華說，小區(qū)經(jīng)營廣告所得，也應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)監(jiān)督，要求物業(yè)公司披露相關(guān)賬目，具體如何使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或業(yè)主委員會決定或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行處理。

當(dāng)然，也有另外一種情形。如果并非利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，根據(jù)《物權(quán)法》第七十一條的規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，業(yè)主利用其建筑物專有部分獲得的廣告收入應(yīng)為業(yè)主所有。當(dāng)然，業(yè)主行使權(quán)利也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)

如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，以李珂為代表的小區(qū)業(yè)主應(yīng)該怎樣維權(quán)呢?

對此，劉國華律師支招說，李珂等小區(qū)業(yè)主可以要求業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂合同明確約定對小區(qū)廣告的引入、收益的分配以及違約責(zé)任等問題。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

另外，業(yè)主或業(yè)主委員會可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門舉報。因為根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條：違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

“還可以將物業(yè)公司訴至法院，請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失。”劉國華說，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

劉國華還提醒，由于物業(yè)管理費(fèi)和小區(qū)廣告收入屬于完全不同性質(zhì)的費(fèi)用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，有按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。所以，李珂如果一直拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，也有可能被物業(yè)公司訴至法院。

來源：證券時報 記者：孫憲超