為貫徹落實(shí)中央有關(guān)部署，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，我國(guó)將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，以更好地讓全體人民住有所居。

政府將不再是居住用地唯一提供者

1月15日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

北上廣等13個(gè)城市試點(diǎn)集體用地建設(shè)租賃住房

據(jù)悉，為增加租賃住房供應(yīng)，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，按國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個(gè)城市正在開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

我國(guó)宅基地將探索“三權(quán)分置”

姜大明還表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

姜大明說，國(guó)土資源處于供給端的重要位置。在深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，全系統(tǒng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機(jī)”，強(qiáng)化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，努力穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。

“政府不再壟斷住房供地”意味著什么？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去中國(guó)房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國(guó)有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛，國(guó)有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。

如何理解“政府將不再是居住用地唯一提供者”？北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴記者，城鎮(zhèn)住房供地屬于政府壟斷，因?yàn)槌擎?zhèn)土地是歸國(guó)家所有。這些年，我們看到開發(fā)商拿地，地價(jià)越來越貴，房?jī)r(jià)越來越高。實(shí)際上從土地所有制來講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)村集體也是一種土地的所有權(quán)，從法理來講，不僅是國(guó)家能夠供應(yīng)土地，農(nóng)村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在咱們提倡租購(gòu)并舉、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以利用起來。比如近來北京正在實(shí)施的集體土地租賃住房項(xiàng)目就是這種情況，北京市計(jì)劃于2017年至2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

張大偉表示，國(guó)土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。目前，北京、上海、廣州、武漢、成都等開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的13個(gè)城市基本都屬于一二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

張大偉還表示，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計(jì)未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。另外，政府將不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來說也能起到緩解供需的作用。

“今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房”

對(duì)于上文提到的我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，趙秀池表示，非房地產(chǎn)企業(yè)是指今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。河南一直有一個(gè)公司，私人拿地，類似于房改前集資建房的形式，大家先拿錢，公司集合了錢，拿地，然后建房，再分房，成本價(jià)分房，比較便宜。

“姜大明部長(zhǎng)的講話主要是落實(shí)十九大報(bào)告多主體供應(yīng)、多渠道保障的精神。”趙秀池補(bǔ)充道。

適度放活宅基地使用權(quán)

昨日，姜大明還表示，各地在改革試點(diǎn)中要認(rèn)真開展農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究，探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式，可以重點(diǎn)結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗(yàn)和辦法。

趙秀池告訴記者，落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)，是指我國(guó)現(xiàn)在對(duì)宅基地賦權(quán)是不充分的，現(xiàn)在城里的房子可以抵押、貸款，農(nóng)民的宅基地沒有這些權(quán)利，落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權(quán)利，比如抵押、貸款等。趙秀池介紹，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)主要還是要保障農(nóng)民的宅基地，也就是只有農(nóng)民擁有，城里人不能買賣宅基地。適度放活宅基地的使用權(quán)，意味著如果農(nóng)民進(jìn)城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內(nèi)可以租賃，農(nóng)民取得一定收益。

“把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來，提供更多住房供應(yīng)，對(duì)平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到一定作用。”趙秀池說。