云南城投自2017年6月開始停牌重組，希望強強聯(lián)手引入西南地區(qū)大型企業(yè)集團成都會展，然自公司預案發(fā)布后，標的公司240億估值及63億業(yè)績承諾受到市場頗多質(zhì)疑，同時公司于2017年11月29日收到上交所就重組信息披露的問詢函。時至今日，倍受關注的重組問詢函回復完畢，前期市場疑惑得到解釋，同時公司股票于2018年1月17日復牌。

問詢函回復稱，成都會展主要資產(chǎn)開發(fā)時間較早，取得成本較低，經(jīng)過多年發(fā)展，周邊環(huán)境不斷完善，及房地產(chǎn)市場不斷上漲，因而導致前次評估增值較大，增值率較高。省城投集團取得成都會展51%股份的總成本為118億元，增資后成都會展權益價值為231.41億元。由此看來，此次240億估值較前次僅增加了不到9億元。

對于市場高度關注的業(yè)績承諾，公司稱標的公司現(xiàn)有5個在建項目、302萬平方米的土地儲備（含擬建項目占地），項目分布在成都市及其周邊地區(qū)，多個項目預計于2018-2020年間竣工并完成交付，為未來3年標的公司地產(chǎn)板塊的業(yè)績快速增長奠定堅實基礎，因此，預測期內(nèi)業(yè)績收入大幅增長具有合理性。

主營增強提升地產(chǎn)實力

云南城投是以房地產(chǎn)開發(fā)為主的公司，之前公司主要業(yè)務集中在云南及周邊地區(qū)，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢，但從全國范圍看，城投的布局略顯不夠，眾所周知，在房地產(chǎn)市場政策環(huán)境趨緊，因城施策調(diào)控不斷深化的今天，單純的地產(chǎn)開發(fā)機會不如從前，行業(yè)集中與轉(zhuǎn)型升級已成趨勢，看今日城投雖有冒進之嫌，卻是早已識破大勢，提前布局之舉，特別是近年來活躍的并購重組，可能讓人眼花繚亂，卻是城投為進入樓市新周期所做的努力。

“天下大勢，浩浩蕩蕩，順之者昌，逆之者亡”，正是因勢乘便，提前布局，才有銀泰并購剛過，成都會展又來，可以看出，此時的城投正不斷將主營業(yè)務由住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多方向拓展，并增加會展、物業(yè)、酒店、綠化等可與主業(yè)協(xié)同發(fā)展的相關產(chǎn)業(yè)。

據(jù)了解，銀泰已為城投帶來商業(yè)領域開發(fā)及持有運營方面的經(jīng)驗和資源，而成都會展將會為城投的未來帶來更大的想象空間,特別是其現(xiàn)擁有的近302萬平土地儲備，約4500畝土地儲備，以及未來會展經(jīng)濟帶來產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的發(fā)展模式。

成都會展目前共有會展、酒店、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理四大板塊，地產(chǎn)開發(fā)主要集中在成都及其周邊，成都會展及其子公司擁有土地使用權45宗，主要集中在成都天府新區(qū)，黑龍灘片區(qū)，最近兩年成都房地產(chǎn)市場增長較快，據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，黑龍灘國際社區(qū)目前新房均價10189元/平米，天府新區(qū)更高，并且據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，二線城市中，成都2017年全年基價漲幅居首，漲幅高達58.4%；地價方面，2017年上半年昆明主城土地共成交5933畝，成交金額約205億元，平均地價為345萬元/畝，成交的平均地價與去年同期相比上漲41.9%/畝，明顯大幅上漲，定將導致未來拿地成本和門檻的進一步上升，土地儲備意味著未來的機會，成都會展攜大批土地并入城投，對城投而言可謂是“如虎添翼”。

會展經(jīng)濟帶動多點開花

值得注意的是，成都會展不光地產(chǎn)業(yè)務在西南地區(qū)優(yōu)勢明顯，會展業(yè)務更是它帶入城投的另一大亮點。

隨著21世紀的到來，中國的會展行業(yè)進入黃金時期，會展行業(yè)不斷發(fā)展，西風東進成為共識，08年奧運會及10年世博會更是將中國的會展推向前所未有的高度，隨后，中西部地區(qū)的會展業(yè)迅速崛起，成都、昆明等地發(fā)展迅速，加上國家一帶一路戰(zhàn)略的推行，為沿線各地發(fā)展帶來前所末有的機遇。

我們可以從成都市博覽局了解到，上半年成都會展業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，會展業(yè)總收入468.8億元，同比增長13%，全市舉辦重大會展活動299個，同比增長8.3%，其中國際性會展活動51個，增長15.9%；展覽面積203.9萬平方米，同比增長16.8%；會展業(yè)總收入468.8億元，同比增長13%，其中，直接收入45.2億元，同比增長14.7%，拉動收入423.6億元，同比增長12.8%。由此可見，成都會展所處行業(yè)增長迅速，另外，會展業(yè)務不是單純的會展，而是一輛可以拉動更多GDP的大車，將以近10倍于自己的力量帶動相關產(chǎn)業(yè)包括地產(chǎn)、物業(yè)、旅游、酒店、餐飲等行業(yè)的發(fā)展，而且我們明顯可以看到，成都會展自持物業(yè)世紀城假日酒店與世紀城洲際酒店都在離世紀城會展中心不遠的周圍，隨著各大展會如期而來，酒店和飯店的生意可想而知。

正如成都會展總經(jīng)理徐玲所說，“會展經(jīng)濟是一條集商貿(mào)、交通、餐飲、購物、旅游、信息等為一體的經(jīng)濟消費鏈，它具有促進相關產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)等蓬勃發(fā)展的功能。通過會展經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)有機結合，形成多元化復合產(chǎn)業(yè)鏈條。”這對云南城投而言，無疑是“錦上添花”。

財務優(yōu)化并肩業(yè)績增長

對于重組標的成都會展，其凈利率由15年的5.23%增長到17年的16.87%，呈現(xiàn)不斷增長之勢，公司負債率截至2017年8月31日為34.74%，在整個地產(chǎn)為主營業(yè)務的公司中實屬較低水平，加入云南城投后，若按現(xiàn)有已公開數(shù)據(jù)計算，上市公司的負債率可由現(xiàn)在的90.20%下降到78.65%，低于A股市場前十大地產(chǎn)公司平均負債率的79.11%，將極大的優(yōu)化上市公司的財務結構。

另外，成都會展并入后63億的業(yè)績承諾，將使公司未來的盈利能力大幅提升，并且公司會展經(jīng)濟及物業(yè)、酒店等方面的經(jīng)營將使公司營業(yè)更趨穩(wěn)定。

其實對成都會展而言，除了有豐富的土地儲備外，公司在物業(yè)、會展及酒店經(jīng)營管理方面有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，比如會展就是屬于一個經(jīng)營性穩(wěn)定的持續(xù)性業(yè)務，每年大概有7～8億的收入，可以貢獻2個多億的凈利潤，相比于房產(chǎn)的周期性波動，成都會展的其它業(yè)務對公司未來業(yè)績的穩(wěn)定提供了一定的支撐。加上公司并入后的業(yè)績承諾，未來公司的經(jīng)營穩(wěn)定性和盈利能力將顯著提升。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動助推市值增長

客觀的說，云南城投引入成都會展可謂神來之作，如果沒有國資背景沒有大股東支持，在當下競爭激烈的房地產(chǎn)市場，如此規(guī)模的并購實屬挑戰(zhàn)，但基于城投先天的基因與時下混改大潮，加上城投西南區(qū)域龍頭地位，或許可以成為城投再次蛻變的機會。

另外，成都會展并表后，隨著業(yè)績承諾的實現(xiàn)與公司業(yè)績增長，有望推動公司股價水漲船高，從資本市場過往重組案例來看，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入大都能帶來公司市值的快速增長。（文中觀點不代表本報觀點，不作為投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）