金融資本瞄準(zhǔn)了正在風(fēng)口的住房租賃市場(chǎng)。近日，建行與上海市政府就住房租賃建設(shè)達(dá)成戰(zhàn)略合作。建行上海市分行透露，已推出全生命周期的住房租賃融資服務(wù)，并將參與研發(fā)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

三個(gè)多月來(lái)，市場(chǎng)累計(jì)已有7單租賃房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品密集落地，這是否會(huì)助推公募REITs破冰？

已有模式難以復(fù)制

隨著住房租賃市場(chǎng)的快速推進(jìn)，這類物業(yè)的資產(chǎn)證券化也得到政府大力支持，以解決資金需求大、回報(bào)周期長(zhǎng)等財(cái)務(wù)壓力問(wèn)題。

2017年10月以來(lái)，先后有魔方公寓、自如1號(hào)、新派公寓、保利地產(chǎn)、招商蛇口及旭輝領(lǐng)寓7單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品密集落地，規(guī)模合計(jì)350多億元。類型主要有信托受益權(quán)類ABS、REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、租賃消費(fèi)分期類ABS及資產(chǎn)支持票據(jù)ABN。

剖析上述7單產(chǎn)品，非自持物業(yè)，如魔方公寓和自如1號(hào)，主要是通過(guò)信托受益權(quán)類ABS來(lái)盤活未來(lái)租金收入；而自持物業(yè)，如新派公寓和保利地產(chǎn)則是發(fā)行REITs。兩類業(yè)務(wù)的優(yōu)先級(jí)平均發(fā)行利率都在5%左右。

一名了解上述業(yè)務(wù)的人士告訴記者，這幾單之所以能發(fā)行都有些特殊原因。比如，保利、招商兩單為強(qiáng)主體信用，評(píng)級(jí)都很高；頗受市場(chǎng)關(guān)注的新派公寓，原為位于北京CBD的住宅樓，地價(jià)僅2.2萬(wàn)元/平方米，改造出租后形成了現(xiàn)金流非常好的資產(chǎn)。“每單都有特殊性，而且都有第三方擔(dān)保、差額支付等增信措施，不然有些規(guī)模太小，評(píng)級(jí)上不去。”該人士表示。

從發(fā)行規(guī)模上看，非自持物業(yè)的公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都不超過(guò)5億元。其中，新派公寓發(fā)行規(guī)模最小，僅2.7億元，且次級(jí)規(guī)模占比51.85%，發(fā)行利率為8%。有券商相關(guān)人士向記者透露：“這其實(shí)是物業(yè)持有人自己認(rèn)購(gòu)，真正對(duì)外融資僅1.3億元?？梢哉f(shuō)，是不具備復(fù)制性的。”

REITs未來(lái)或挑大梁

盡管上述產(chǎn)品落地各有原因，業(yè)內(nèi)還是感到欣喜，尤其是認(rèn)為可能推動(dòng)公募REITs破冰。

作為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，REITs是一種信托基金，類似股票。過(guò)去多年來(lái)，REITs在國(guó)內(nèi)住房租賃領(lǐng)域都未成氣候，原因一是租賃物業(yè)分散，產(chǎn)權(quán)不清晰，操作流程繁雜；二是租金回報(bào)率低；三是基礎(chǔ)法律法規(guī)尚不完善。另一個(gè)重要原因是稅收。REITs有個(gè)非常典型的特征，即所有收益都分配給投資人。國(guó)外REITs在分配收益時(shí)，投資人可以獲得25%企業(yè)所得稅的部分抵減。“相較而言，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，國(guó)內(nèi)操作REITs涉及契稅、土地增值稅、股息紅利稅等多個(gè)稅種。如果稅收政策能夠同步完善，少交所得稅，大家才有動(dòng)力做。”上述券商人士表示。

上述問(wèn)題有望借國(guó)家大力推進(jìn)住房租賃建設(shè)東風(fēng)得以解決。目前，北京、上海及深圳等住房租賃試點(diǎn)城市相繼表態(tài)將加快推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

有研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，城鎮(zhèn)租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發(fā)行租賃住房REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)。根據(jù)該團(tuán)隊(duì)測(cè)算，中國(guó)租賃住房REITs的市值規(guī)模將在5200億元至1.56萬(wàn)億元之間。目前已有不少機(jī)構(gòu)在該領(lǐng)域進(jìn)行業(yè)務(wù)探索和布局。

來(lái)源：上海證券報(bào)記者：魏倩