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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝 盧祥勇

近日，康達(dá)爾（000048，SZ）發(fā)布公告，公司在售的深圳山海上園二期項(xiàng)目中65套房源被司法查封，涉及金額約為3.77億元。公司表示，此次查封可能導(dǎo)致資金短缺、公司房屋銷售存在障礙，相關(guān)房屋預(yù)售合同履約受到影響。

山海上園二期項(xiàng)目現(xiàn)在銷售情況如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前以購(gòu)房者身份實(shí)地探訪獲悉，65套被查封房源均已售出，目前在售房源約50套，銷售均價(jià)約為5.9萬(wàn)/平方米；購(gòu)房者需額外支付5萬(wàn)元/套的裝修費(fèi)用。

65套被查封房源均已售出

深圳市規(guī)土委官網(wǎng)信息顯示，山海上園二期項(xiàng)目于2017年8月15日獲批1棟A/B/C三座共528套房源的預(yù)售證?，F(xiàn)在A座60套房源被司法查封，B座5套房源被司法查封，C座部分房源顯示“期房待售”，其余顯示“已備案”。

據(jù)銷售人員介紹稱，項(xiàng)目于2017年8月21日開(kāi)盤，在售1棟A/B/C三座產(chǎn)品共528套，銷售均價(jià)約為5.9萬(wàn)元/平方米。其中A座產(chǎn)品已售完，B座僅剩幾套，選擇性較多的是C座。剩余的房源一共約50套左右。戶型方面，88平方米的已售完，還有83平方米和89平方米的產(chǎn)品在售，多是中低樓層。

記者注意到，現(xiàn)場(chǎng)公示的銷控表也顯示所剩房源不多，而被查封的A座和B座房源均顯示已售出。

山海上城沙盤圖 董青枝 攝

已售出的房源被司法查封，購(gòu)房者的權(quán)益該如何維護(hù)？就此，信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮表示，根據(jù)《合同法》第286條及最高人民法院相關(guān)批復(fù)和規(guī)定，消費(fèi)者的生存權(quán)利優(yōu)于經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，即如果消費(fèi)者所購(gòu)商品房系用于居住，名下無(wú)其他居住房屋，且支付了超過(guò)50%以上的房款，則優(yōu)先保護(hù)該消費(fèi)者的權(quán)利，購(gòu)房者可以向查封法院提出執(zhí)行異議，要求解除查封執(zhí)行；不符合上述條件的購(gòu)房者，因此導(dǎo)致購(gòu)房不成的可以要求開(kāi)發(fā)商解除合同并賠付違約金。

張茂榮補(bǔ)充到，已經(jīng)按揭并月供的購(gòu)房者，均已通過(guò)按揭方式全額支付了全部購(gòu)房款，具備上述優(yōu)先權(quán)條件的，可以繼續(xù)供樓并提出執(zhí)行異議。不具備優(yōu)先權(quán)的，按《合同法》規(guī)定負(fù)有止損義務(wù)，應(yīng)當(dāng)停止供樓，但因存在開(kāi)發(fā)商自行清償債務(wù)后解封及斷供后被銀行計(jì)入不良信用的情況，建議斷供時(shí)請(qǐng)銀行同意；至于房屋被查封后，購(gòu)房者是否有權(quán)解除合同及要求開(kāi)發(fā)商退款并支付違約金，取決于查封行為是否導(dǎo)致了合同的無(wú)法履行，或者達(dá)到了合同約定的解約條件，導(dǎo)致了合同的無(wú)法履行或達(dá)到約定的解約條件時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同追索違約金，反之則不能。

現(xiàn)在是否有購(gòu)房者維權(quán)？康達(dá)爾回復(fù)稱，一切以公司公告為準(zhǔn)，如有相關(guān)進(jìn)展，公司將依法履行信息披露義務(wù)。

“捆綁裝修”涉嫌違規(guī)

值得一提的是，銷售人員告知，現(xiàn)在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)需要在總價(jià)上額外支付5萬(wàn)元/套的裝修費(fèi)用，簽定一份裝修合同。被問(wèn)及原因時(shí)，銷售坦言項(xiàng)目是精裝修交房，額外支付裝修費(fèi)用很正常，因?yàn)橄迌r(jià)市場(chǎng)上很多樓盤都有這樣操作。

律師張茂榮解釋稱，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，消費(fèi)者有自主選擇交易的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商因限價(jià)而“捆綁裝修”，強(qiáng)制購(gòu)房者購(gòu)房后接受其指定商家的裝修服務(wù)，本質(zhì)是變現(xiàn)漲價(jià)，顯然屬于違規(guī)行為。

不過(guò)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹坦言，因限價(jià)造成房屋備案價(jià)格達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，故而開(kāi)發(fā)商采用捆綁裝修方式來(lái)彌補(bǔ)損失。雖然原則上不讓捆綁裝修消費(fèi)，但一般消費(fèi)者也不會(huì)因此告開(kāi)發(fā)商。

上述銷售人員表示，項(xiàng)目打造的是高端產(chǎn)品，最大的賣點(diǎn)就是有兩個(gè)公園、大社區(qū)及學(xué)校。項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，其中一期于2015年售罄，均價(jià)是2.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)已入住；二期1棟剩約50套房源，預(yù)計(jì)2019年3月交付；2018年預(yù)計(jì)推出二期3棟和5棟的新品；三期擬規(guī)劃為包含五星級(jí)酒店、住宅、商業(yè)和公寓等的綜合體；四期擬規(guī)劃為高層。整個(gè)社區(qū)入住人口約1.5萬(wàn)。

大股東曾質(zhì)疑項(xiàng)目

山海上園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)曾引發(fā)康達(dá)爾大股東京基集團(tuán)的質(zhì)疑。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》此前報(bào)道，在2016年的康達(dá)爾股東大會(huì)上，京基集團(tuán)代表高峰質(zhì)疑康達(dá)爾山海上城項(xiàng)目二、三、四期項(xiàng)目并沒(méi)有完成相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)，為何公司與中建一局簽訂高達(dá)239億元的工程合同，且工程造價(jià)高達(dá)11000元/平方米，以及是否涉及利益輸送。

康達(dá)爾董事長(zhǎng)羅愛(ài)華彼時(shí)在股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，工程造價(jià)高是因?yàn)楹贤瑢儆诳偘贤?，且后期?xiàng)目為精裝修交房；與中建一局簽訂高達(dá)239億元的合同不僅是因?yàn)榫o密合作，還考慮到營(yíng)改增等稅務(wù)籌劃的問(wèn)題?？颠_(dá)爾財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人彼時(shí)也表示，上述合同已經(jīng)開(kāi)始履行，所有信息已經(jīng)披露。

雖然有股東質(zhì)疑，但山海上園項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)，并為康達(dá)爾帶來(lái)不小的收益?？颠_(dá)爾2015年年報(bào)顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)錄得7.81億元，占營(yíng)業(yè)收入比重33.91%；而該項(xiàng)目二三四期總體量達(dá)65.91萬(wàn)平方米，按目前二期在售房源均價(jià)5.9萬(wàn)/平方米的價(jià)格計(jì)算，總貨值約389億元。

在土地資源稀缺的深圳，山海上園大體量項(xiàng)目無(wú)疑是一大塊肥肉。中信建投早前報(bào)告指出，山海上城項(xiàng)目拿地成本極低?？颠_(dá)爾也曾在2011年公告稱，預(yù)計(jì)未來(lái)8至10年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以帶來(lái)穩(wěn)定可觀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益和持有商用物業(yè)的租賃收益。