每經(jīng)編輯 舒曼曼 李少婷    

長白山的冰雪資源正在成為東北地區(qū)的一大旅游品牌，吸引來自全國各地的游客紛至沓來。家住白山市的張先生（化名）是一名滑雪愛好者，每年雪季他都會在萬達長白山滑雪場呆半月左右。

同樣是滑雪發(fā)燒友的林先生（化名）為了更好的享受度假樂趣選擇在萬科松花湖度假區(qū)購買了一套別墅，每年全家會來到滑雪場體驗滑雪。一排排開發(fā)的樓盤和別墅群錯落有致地依山而建，形成滑雪場周邊特有的風情。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在多個度假區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，商業(yè)配套和樓盤開發(fā)銷售似乎已經(jīng)成了滑雪度假區(qū)的標配。而在東北市場，萬達、萬科、中弘等品牌房企都在試圖掘金冰雪經(jīng)濟。在該區(qū)域的多家滑雪場規(guī)模大小不同，經(jīng)營模式有著明顯的差異化，但都面臨同一個問題，即投資回報周期長，前期投入大盈利難。那么，這些房企是怎樣應(yīng)對的？

滑雪場盈利模式待考

完善的商業(yè)配套、各類中高低端酒店群、主打娛樂項目、開發(fā)建設(shè)公寓和別墅等，這幾乎是一座冰雪小鎮(zhèn)項目的標配。在巨額的投資下，實現(xiàn)盈利成為擺在運營者面前的首要問題。

作為較早布局滑雪度假業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，萬達選擇了長白山。據(jù)萬達集團和長白山國際度假區(qū)官網(wǎng)顯示，萬達長白山國際度假區(qū)由萬達集團領(lǐng)銜投資230億元打造，度假區(qū)內(nèi)建設(shè)有滑雪場、六星級酒店群、度假小鎮(zhèn)、雪域溫泉等多種度假業(yè)態(tài)。隨著2017年6月萬達退出長白山國際度假區(qū)股權(quán)，業(yè)界對萬達的退出和長白山度假區(qū)盈利能力猜測不斷。

2018年伊始，記者來到位于吉林省長白山腳下的長白山國際度假區(qū)，即便萬達已經(jīng)退出股權(quán)，但目前依然被冠以“萬達”的名頭，運營仍然為萬達團隊。

同在吉林省的萬科松花湖度假區(qū)，其作為萬科首個滑雪度假項目總投資達到400億元。而與萬達模式類似的是，記者在萬科松花湖度假區(qū)和黑龍江亞布力旅游度假區(qū)看到均有相關(guān)配套，包含別墅群、商業(yè)項目、酒店設(shè)施等配套。

然而，在相似的配套背后，各路投資方在運營思路上有明顯差異化。

長白山國際度假區(qū)管理公司工作人員向記者解釋度假區(qū)的經(jīng)營模式，“萬達的模式實際上就是一站式服務(wù)，整體是捆綁營銷，捆綁的權(quán)益更多是希望顧客的度假體驗更順暢一些。”在滑雪服務(wù)上，度假區(qū)助理業(yè)務(wù)的收益實際占滑雪總收入的三成以上。

萬科在運營上則重視服務(wù)并引入日式管理模式。萬科高級副總裁丁長峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，松花湖度假區(qū)的員工會在零下二十多度的室外，每天堅持日式服務(wù)標準，最多的一天他們鞠躬是1470個，要為1823人次的客戶拿板、問候。

盡管知名開發(fā)商都用心良苦，但由于度假項目投資大、回報周期長的現(xiàn)狀，萬科并未公開對該項目設(shè)定具體的業(yè)績目標。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，對于滑雪場等度假項目來說，門票收入、各類教練陪練服務(wù)等都是常規(guī)的收入來源。另外，很大一部分收入與地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)，包括酒店管理、配套設(shè)施的溢價都能構(gòu)成滑雪度假區(qū)的盈利模式。

滑雪地產(chǎn)成為經(jīng)營“火車頭”

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，目前滑雪場的盈利模式不太清晰，盈利方面主要通過景區(qū)門票、商業(yè)配套、酒店等綜合運營，但是實際上運營情況大不相同，從資金回收的角度來看，滑雪場回籠周期比較長，基本靠買房子回籠資金。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場觀察，不管是萬科松花湖度假區(qū)、萬達長白山國際度假區(qū)，還是亞布力陽光度假村，在追求高質(zhì)量的滑雪場同時，以度假和投資的名義，在方便“滑進滑出”的位置開建高檔精致的樓盤。

投資大、回報周期長的滑雪度假區(qū)運營與高周轉(zhuǎn)、快速回血的房地產(chǎn)開發(fā)明顯形成互補，一位亞布力的業(yè)內(nèi)人士也向記者坦言，絕大部分滑雪場都會配套滑雪地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。

該人士進一步表示，滑雪場建設(shè)的前期投入巨大，中等規(guī)模的目的地滑雪場造價5億元不稀奇，各種配套設(shè)施5億~7億元，單個索道就耗資超過1億元，要維持滑雪場的經(jīng)營還要額外往里搭錢，靠一張張門票很難支撐雪場發(fā)展，短期內(nèi)無法取得正向的經(jīng)營現(xiàn)金流，滑雪地產(chǎn)成為滑雪經(jīng)濟發(fā)展的火車頭。

丁長峰曾公開表示，以前做滑雪場就是滑雪場，但是單做滑雪場，回收周期太長。從資本投入回報角度講，他也曾反問這樣的模式是不是可行？

萬科的做法便是投資建設(shè)冰雪小鎮(zhèn)，利用房地產(chǎn)的現(xiàn)金流去平衡整個生意的現(xiàn)金流，加快擴張速度。丁長峰認為這一做法改變了滑雪生意模型，萬科松花湖的出現(xiàn)使得冰雪小鎮(zhèn)和滑雪度假的兩輪驅(qū)動模式建立起來。

配套樓盤的開發(fā)和銷售為滑雪場業(yè)務(wù)“造血”補虧是投資方的不二之選。在鄧浩志看來，旅游地產(chǎn)表面是旅游，核心則是房地產(chǎn)，只不過房地產(chǎn)項目帶有運營的旅游項目，開發(fā)樓盤是度假區(qū)資金回籠的唯一辦法。

據(jù)亞布力旅游度假區(qū)內(nèi)的麓城國際公寓項目相關(guān)人士介紹，在滑雪場建地產(chǎn)項目，目的是更好地服務(wù)于滑雪發(fā)燒友，以小戶型為主，兼具投資屬性，并可委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營。

在萬科松花湖度假區(qū)銷售中心記者也了解到，萬科松花湖度假區(qū)的主要樓盤為主打小戶型的青山公寓和青山墅，其中，公寓產(chǎn)品基本以30~50平方米的小戶型為主。

但度假區(qū)開發(fā)樓盤也存在一定風險，嚴躍進告訴記者，東北冰雪旅游資源帶有很強的季節(jié)性特征，如果缺少其他附加值的話，會出現(xiàn)許多新問題。此外，雪景房所處城市經(jīng)濟相對落后，當?shù)厝说耐顿Y熱情不足，外來投資又會帶來很高的空置率。