每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

2017年，在中央強(qiáng)調(diào)住房居住屬性背景下，各地頻頻出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策，房地產(chǎn)金融監(jiān)管也不斷加強(qiáng)，在投資投機(jī)性需求被抑制的同時(shí)，市場(chǎng)分化也更加嚴(yán)重：一二線城市及其周邊環(huán)線熱點(diǎn)熱度下降，三四線城市則明顯“逆襲”，整個(gè)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生劇變。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，三四線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積3.1億平方米，同比增幅超三成，在300城中占比較上年同期提升4.2個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金也大幅上漲1.2倍至7660億元，較上年同期提升10個(gè)百分點(diǎn)以上。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，三四線城市樓面價(jià)也同比上漲近七成至2444元/平方米，溢價(jià)率明顯高于全國(guó)平均水平，較上年提升13.1個(gè)百分點(diǎn)至49.7%。

                                                   圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

城市群與棚改帶熱三四線城市

克而瑞研究分析認(rèn)為，通過(guò)交通規(guī)劃發(fā)揮城市群周邊三四線城市的優(yōu)勢(shì)，快速承接核心城市房地產(chǎn)外溢需求，中長(zhǎng)期則為產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移提供通道，進(jìn)而由產(chǎn)業(yè)吸附人口流入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供源源不斷的內(nèi)生需求。

以珠三角為例，作為我國(guó)目前發(fā)展較為成熟的城市群，珠三角城市群內(nèi)交通便捷，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，佛山、東莞與廣州、深圳已形成關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈條，也因此佛山2011年~2016年年均人口凈流入量在4萬(wàn)以上。

該城市群內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，東莞、惠州和珠海等地2016年全年房?jī)r(jià)漲幅均在40%以上，居百城前列。2017年因樓市調(diào)控嚴(yán)苛，市場(chǎng)成交量明顯下行，但房?jī)r(jià)仍具備抗跌韌性，保持小幅上漲，其中江門(mén)、中山和佛山的房?jī)r(jià)漲幅仍在15%以上。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，棚改是三四線城市的更大機(jī)遇。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國(guó)家棚改政策于2017年公布并實(shí)施，2018年到2020年是棚改“攻堅(jiān)期”，未來(lái)3年還將再改造各類(lèi)棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，這必將為三四線城市后續(xù)2~3年帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力保障。

從重點(diǎn)棚改區(qū)域來(lái)看，山東省棚改規(guī)模連續(xù)3年居全國(guó)首位。該地2015年~2016年完成棚改100.8萬(wàn)套，2017年棚改任務(wù)76.36萬(wàn)套，截至2017年10月底，已完成棚改開(kāi)工77.03萬(wàn)套，提前超額完成任務(wù)。

“近3年棚戶區(qū)改造明顯提速且貨幣化安置比例大幅提升，高規(guī)模推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求集中釋放，有力促進(jìn)了三四線城市商品住宅去化，部分三四線城市量?jī)r(jià)齊升。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為。

需求透支樓市后續(xù)動(dòng)力堪憂

不過(guò)，城市群和棚改的效應(yīng)并非無(wú)限。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在日前舉行的“房產(chǎn)科技創(chuàng)新峰會(huì)”上向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，在貨幣化改造和棚改等一系列政策刺激下，三四線城市經(jīng)歷了快速加杠桿和釋放需求的歷程，由此帶來(lái)的是市場(chǎng)上揚(yáng)，但這種刺激的持續(xù)性較弱。

的確，中指院的研究指出，經(jīng)過(guò)本輪的快速去化，未來(lái)棚改對(duì)三四線城市整體的促進(jìn)作用可能存在邊際效應(yīng)遞減，銷(xiāo)售的持續(xù)高增長(zhǎng)不可期。

“棚改帶來(lái)的需求總規(guī)模仍較高，且三四線整體城市數(shù)量龐大，棚改進(jìn)程不一，未來(lái)房企仍可繼續(xù)關(guān)注有棚改機(jī)會(huì)的三四線城市，適時(shí)進(jìn)入。”張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，未來(lái)無(wú)論是棚改資金的拉動(dòng)力還是資金本身的增量都在減弱。2018年預(yù)計(jì)三四線銷(xiāo)量很難再創(chuàng)高峰，由于缺乏人口導(dǎo)入的先天優(yōu)勢(shì)，三四線的銷(xiāo)量難以長(zhǎng)期維持高位，或在3~5年后出現(xiàn)斷崖式下跌。

價(jià)格方面，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，上述珠三角三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅，隱隱說(shuō)明三四線城市面積性改善需求基本沒(méi)有了。“三四線城市去年土地出讓價(jià)格普遍上漲，房?jī)r(jià)也已經(jīng)到了較高位置。房?jī)r(jià)上漲很快的城市未來(lái)上漲空間很小，很多需求并不是為了自住和改善，而是刺激了投資欲望、也刺激了改善需求提前入市，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。”

不過(guò)三線城市的二手房仍有值得期待的地方。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，當(dāng)新房增速下降后，大城市周邊的三四線城市會(huì)迎來(lái)二手房的增長(zhǎng)期，當(dāng)住房的戶均套數(shù)大于1，就意味著二手房的春天開(kāi)始到來(lái)。

以常州為例，鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，其每個(gè)月二手房交易量在1.1萬(wàn)套左右，而北京2017年的二手房交易量才13.5萬(wàn)套。安居客數(shù)據(jù)顯示，去年三季度環(huán)京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成，價(jià)格下跌超過(guò)20%。相較之下，三線城市二手房崛起速度不可謂不快。

進(jìn)駐三四線需考慮未來(lái)潛力

這樣的格局促成了房企的改變。數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，全國(guó)20家品牌房企在三四線城市共拿地1.1億平方米，較上年全年增長(zhǎng)83.3%。

中指院認(rèn)為，房企在一二線拿地難度進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)愈演愈烈。為保證自身規(guī)模擴(kuò)張，品牌房企大力向土地資源豐富的三四線推進(jìn)，有發(fā)展?jié)摿?、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的三四線城市獲重點(diǎn)關(guān)注。

“房企爭(zhēng)奪三四線城市的背后邏輯是‘抓住機(jī)遇、分散風(fēng)險(xiǎn)’。”張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在三四線布局會(huì)給房企帶來(lái)更多機(jī)遇，尤其是在企業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下，地域的擴(kuò)張很快從一二線城市蔓延到三四線城市。

不過(guò)應(yīng)該注意，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市需求大部分被透支，這類(lèi)城市應(yīng)綜合考慮未來(lái)發(fā)展支撐力。尤其是當(dāng)未來(lái)3~5年棚改效應(yīng)逐漸弱化，是否在城市群效應(yīng)中真正建立起產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有人口吸附能力，都是房企判斷城市潛力的要素。