每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝

2017年，無論是房企銷售還是拿地，三四線城市無疑是最受關(guān)注樓市的“明星”。在“因城施策”的調(diào)控下，一二線城市樓市不斷降溫，三四線城市卻逆勢崛起，更助推了碧桂園等房企的快速發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“淘金”三四線城市已成為眾多房企的選擇。那么，三四線城市的房地產(chǎn)市場能否可持續(xù)發(fā)展？房企該如何選擇適合自己的城市？在三四線發(fā)展面臨哪些機會與風(fēng)險？

                                                    圖片來源：視覺中國

機構(gòu)：今年三四線樓市或降溫

2018年三四線城市樓市走勢如何？

鏈家研究院認(rèn)為，2017年三四線城市樓市“繁榮”的部分原因是一二線城市的調(diào)控溢出，是補漲的“強弩之末”。大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足，而外地去三四線投資的投資客并不多，主要靠本地人口消化為主。另外，隨著調(diào)控的深入和信貸的全國性收緊，三四線的成交難以持續(xù)，2018年三四線城市樓市將會迎來量價的降溫。

國泰君安也認(rèn)為，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷的一次性刺激，屬于“透支需求、延緩供應(yīng)”的一次性刺激，短期內(nèi)能推動房價和銷量上漲。但長期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動效應(yīng)將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲后的需求也在一定程度上被抑制。

從調(diào)控角度來看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會維持中性趨緊的態(tài)勢，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。安居客首席分析師張波認(rèn)為，從住建部2018年的工作重心來看，差別化調(diào)控仍是樓市政策的主基調(diào)，三四線城市中，對于部分存量房較多的城市依然會采取去庫存為主的政策，而樓市過熱城市的調(diào)控政策放松的可能性較小。

房企：布局三四線城市勿冒進(jìn)

三四線城市樓市的崛起，也讓在三四線城市廣布局的房企抓住一波機遇。碧桂園堅持以大盤開發(fā)模式為三四線城市做好房子。2017年銷售同比增長78%，延續(xù)高增長態(tài)勢，其中三四線城市的銷售額占比約達(dá)到60%。

不僅是大房企，部分中小房企也抓住了這輪機遇，實現(xiàn)銷售額的突飛猛進(jìn)，如中梁、祥生、美的等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房企拿地重心已開始由一二線城市向三四線城市下沉。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。

對此，深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫坦言，現(xiàn)在房企都在拼規(guī)模爭第一，而一線城市沒有那么多土地可供開發(fā)，進(jìn)入三四線或成為必然?？硕鸨O(jiān)測顯示，TOP50房企最青睞的三四線城市包括佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、煙臺、珠海等。其中佛山、無錫、常州位列前三，分別有31家、29家、20家50強房企入駐。

不過克而瑞提醒，對于還沒進(jìn)入這些城市的企業(yè)而言，還是要審慎判斷競爭格局和自身實力，別匆匆忙忙入場，最后卻趕了個高成本的“晚集”。

張波認(rèn)為，房企布局三四線城市，切不可貪多冒進(jìn)，應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)發(fā)展情況有針對性選擇城市布局。龍頭房企可以核心城市為依托，按照城市圈逐步擴展；中小房企應(yīng)選擇符合自身定位的城市進(jìn)行布局。三四線城市的購房需求以自住為主，應(yīng)警惕出現(xiàn)供大于求的情況。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹則補充道，三四線城市主要的風(fēng)險在于住房自有率很高，房企現(xiàn)在進(jìn)入市場，要用良好的產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)勢的配套設(shè)施等來吸引客戶購房，否則比較難銷售。

億翰智庫也提醒，對于企業(yè)而言，營銷窗口期并不意味著投資的機會期，市場將對進(jìn)入企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力有所考驗。如果企業(yè)不能保證項目在一年內(nèi)結(jié)案的，對三四線投資建議以謹(jǐn)慎態(tài)度為主。

共識：有區(qū)位優(yōu)勢的城市被看好

值得注意的是，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。其中，一線及重點二線城市樓市調(diào)控使需求外溢到部分有區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市，如無錫、泉州、佛山等，這些城市2017年樓市表現(xiàn)亮眼。相比之下，仍有部分三四線城市面臨去庫存問題，如威海、呼和浩特、運城等。而且絕大多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場以新房為主。

張波表示，三四線城市樓市是否能長期發(fā)展不能一概而論，從政策來看，樓市調(diào)控長效機制不會放松，樓市從局部過熱向平穩(wěn)發(fā)展過渡。三四線城市中，位于核心城市周邊的城市長期發(fā)展的動力更為持久，而人口外溢嚴(yán)重、購房需求不足的三四線城市，樓市發(fā)展壓力則較大。

鏈家數(shù)據(jù)分析，隨著城市圈規(guī)劃的額落地，預(yù)計未來城市圈內(nèi)部的房價差距會繼續(xù)縮小，從規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動性會逐步增強。粵港澳大灣區(qū)就是一個很好的先例，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、收入和房市量價聯(lián)動。如今人口流動方向不再單純是向一線核心城市流動，而是向城市圈周邊城市流動，如東莞、惠州、嘉興等。

對于非都市圈內(nèi)的三四線城市，房企該如何開發(fā)運營呢？新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷曾表示，人口凈流出的三四線城市顯然不會有更持久的需求，在這些城市，房企不能奢望跨周期，沒有大盤模式，只有收割韭菜模式；大房企開發(fā)的邏輯是：小項目、標(biāo)準(zhǔn)化、速開盤、快回籠、硬聯(lián)合，快進(jìn)快出。