每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼    

圖片來源：視覺中國(guó)

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 梁秋月 盧祥勇

2017年是不少房企的“大年”?？硕鸢l(fā)布的《2017年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》顯示，截至2017年末，TOP3龍頭房企均破5000億元，千億房企數(shù)量達(dá)17家；躋身百億軍團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)共有144家，行業(yè)集中度加速提升。

過去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一二線城市，而庫(kù)存規(guī)模過大、利潤(rùn)空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區(qū)”。隨著新一輪“因城施策”的調(diào)控密集來襲，一二線城市調(diào)控收緊，土地和樓市雙雙冷清，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市成了“補(bǔ)倉(cāng)”之選。從銷售業(yè)績(jī)來看，在三四線廣布局的房企抓住這波機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了較好的成績(jī)。

“放棄三四線城市意味著放棄業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。”新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷公開表示，在限制性發(fā)展新周期房企需要規(guī)模，就不可能固守著一二線城市。三四線城市的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于周邊中小城市所形成的都市圈，此外，三四線城市存在大量改善性需求，意味著房企擁有許多市場(chǎng)增量機(jī)會(huì)，只要看清三四線城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)，快速進(jìn)入就可以獲得業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，并非所有三四線城市都具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資價(jià)值，房企所圍獵的三四線城市是圍繞一二線周邊的城市群。短期內(nèi)布局三四線城市是為了迅速補(bǔ)貨，戰(zhàn)術(shù)意義強(qiáng)于戰(zhàn)略意義，未來長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資重點(diǎn)仍然是回歸核心一二線城市。

三四線成爭(zhēng)奪“新戰(zhàn)場(chǎng)”

克而瑞研究中心發(fā)布的排行榜顯示，2017年千億房企擴(kuò)容至17家，碧桂園、萬科和恒大突破五千億陣營(yíng)，行業(yè)集中度加速提升。百億房企也加速擴(kuò)大規(guī)模與銷售，走出了“業(yè)績(jī)大年”。在地域布局上，不少房企拿地重心由一二線城市向三四線城市下沉。

上海易居研究院報(bào)告顯示，2017年1~11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴(yán)格的預(yù)售審批制度導(dǎo)致新盤供應(yīng)量較小，次因是嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制了部分購(gòu)房需求。此外，二線城市的成交也出現(xiàn)明顯下降，也是受到嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。

歐陽捷指出，下沉合適的三四線城市，才有可能獲得高周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，房企需要結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)行精準(zhǔn)化的戰(zhàn)略布局。

以2017年銷售冠軍碧桂園為例，截至2017年12月底，碧桂園累計(jì)進(jìn)駐中國(guó)超600個(gè)城鎮(zhèn)，擁有超過1000個(gè)項(xiàng)目。

不僅是大房企，部分中小房企也抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了銷售額的突飛猛進(jìn)，如中梁、祥生、美的、榮盛發(fā)展等企業(yè)。深耕三四線城市的榮盛發(fā)展方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的的區(qū)域性特點(diǎn)，因此，區(qū)域深耕是大中型開發(fā)商的共同選擇，榮盛發(fā)展將京津冀、長(zhǎng)三角區(qū)域的廊坊、滄州、徐州、蚌埠、嘉興等當(dāng)做布局重點(diǎn)。

此外，祥生地產(chǎn)也是聚焦三四線城市的典型。據(jù)介紹，祥生地產(chǎn)主要布局上海、杭州、南京等一二線大城市周邊高鐵30分鐘可到的衛(wèi)星城市群，享受大城市外溢的客群。截至2017年11月，三四線城市銷售占到了祥生業(yè)績(jī)總額的90%。

部分三四線城市暗藏風(fēng)險(xiǎn)

不少購(gòu)房者擔(dān)憂，三四線城市這波上漲，是否具有可持續(xù)性？

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱曾發(fā)出警示，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、嚴(yán)重透支，預(yù)期二三四線城市樓市將面臨更大調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)隱憂。例如，南通、佛山等地房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的渠道傭金比例較高、非本地客戶比例上升，這意味著很多房企在三四線城市的項(xiàng)目需要從外地導(dǎo)客。房企需謹(jǐn)慎，考慮市場(chǎng)、貨幣政策等諸多因素，謹(jǐn)防高價(jià)拿地帶來更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

鄧浩志亦認(rèn)為，三四線城市一直是房企選擇性布局的區(qū)域，而相較于一二線城市來說，三四線城市的土地容易獲取，但未必是所有三四線城市都值得進(jìn)入，必須是圍繞在一二線城市周邊才有機(jī)會(huì)。

與許多房企不同的是，一直以來，龍湖對(duì)城市有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐袛?，很少進(jìn)入三四線城市。此前，龍湖方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，龍湖一直聚焦一線和二線核心城市，擇機(jī)進(jìn)入到大都市圈的一些周邊城市，這個(gè)策略沒有變。

和昌集團(tuán)總裁武磊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在重點(diǎn)布局的城市周邊，某些城市可以實(shí)現(xiàn)城市群時(shí)，會(huì)對(duì)周邊機(jī)會(huì)型城市做輪耕，比如鎮(zhèn)江、馬鞍山和滁州等城市，把握機(jī)會(huì)高舉高打，做完迅速撤離。

用武磊的話說，和昌集團(tuán)對(duì)機(jī)會(huì)型的三四線城市“不戀戰(zhàn)”。他認(rèn)為2018年非核心城市圈里的三四線城市銷售會(huì)出現(xiàn)明顯下降，一些核心二線城市可能會(huì)有上漲，因此，對(duì)于和昌集團(tuán)來說，三四線城市更多的是機(jī)會(huì)型進(jìn)入，看中短期機(jī)會(huì)，不對(duì)這些城市做過高的投入和預(yù)期。

龍湖方面也提出，一直持續(xù)關(guān)注高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的五大區(qū)域城市群，以及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市，這些地區(qū)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，人口導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)和旺盛的需求，在板塊輪動(dòng)中抓住機(jī)會(huì)，積極補(bǔ)倉(cāng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于房企來說，要在三四線城市掘金，更重要的是提前進(jìn)行調(diào)研，甄別出經(jīng)濟(jì)和人口狀況良好，具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市，避開高庫(kù)存、高風(fēng)險(xiǎn)的城市。必須抓住投資和營(yíng)銷的關(guān)鍵點(diǎn)，警惕三四線城市出現(xiàn)類似割韭菜的現(xiàn)象。