每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊     

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年，三家房企銷售規(guī)模站上5000億元大關，碧桂園以5508億元合約銷售金額成為行業(yè)第一，萬科、恒大緊隨其后，融創(chuàng)中國則以黑馬之勢趕超綠地、保利等龍頭房企，位居行業(yè)第四。

與其他房企年底業(yè)績沖刺，獲取較好名次不同的是，碧桂園獲取冠軍寶座顯得較為輕松。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園12月單月合約銷售金額僅為165.3億元，與早前平均每月近500億元的銷售金額差距較大。在嚴厲的政策調(diào)控下，在行業(yè)規(guī)模爭霸呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)下，為何碧桂園仍能輕松奪冠？

深耕三四線主戰(zhàn)場

政策調(diào)控層層加碼之下，碧桂園能夠從激烈的規(guī)模爭霸賽中脫穎而出，精準的戰(zhàn)略布局必不可少。

《每日經(jīng)濟新聞》記者深入分析碧桂園的銷售和推貨數(shù)據(jù)得知，回歸一二線城市數(shù)載，三四線城市仍為碧桂園2017年的主戰(zhàn)場。

2017年上半年，碧桂園國內(nèi)合同銷售金額中，位于一二線城市的合同銷售金額占比為41%，三四線城市的占比達到59%。2017年下半年3612億元可售貨量中，位于一線城市的可售貨量為174億元，二線城市的為1147億元，一二線城市的可售貨量占比約為36.57%，三四線城市的可售貨量占比達到6成以上。

作為“三四線城市之王”，碧桂園在三四線城市采取差異化的競爭策略，為改善型客戶提供大戶型產(chǎn)品，避免低端產(chǎn)品的過度供應。三四線城市持續(xù)支持業(yè)績增長，為碧桂園2017年奪冠鋪平了道路。

2017年，政策調(diào)控下市場出現(xiàn)嚴重分化，一線城市、前期熱點二線城市和環(huán)一線的三四線城市成為市場調(diào)控的重點目標，絕大多數(shù)的三四線城市環(huán)境寬松，市場熱點向這些城市轉移，三四城市較熱?？硕?017年12月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理得知，4個一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至當前的2.2%，規(guī)模腰斬；32個二線城市商品房成交面積比重則從36%降至31%；其余600余個三四線城市成交面積比重則從60%上升至67%的歷史高位。

加碼一二線城市降風險

政策調(diào)控未放松，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模加速集中，踏準行業(yè)節(jié)奏將成為房企規(guī)模競爭制勝的關鍵。一二線還是三四線，哪一個戰(zhàn)場才是房企未來的避風港？

克而瑞研究認為，2018年，一二線城市成交量將小幅回升，三四線城市由于投資需求帶來的房價快速上漲，嚴重透支市場需求，成交將整體下滑，部分三四線城市樓市暗藏風險。

碧桂園相關負責人接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，碧桂園將繼續(xù)堅持一二三四五線城市均衡發(fā)展的戰(zhàn)略布局，在鞏固三四線的同時，也積極擁抱一二線城市。

從拿地數(shù)據(jù)來看，2017年碧桂園戰(zhàn)略的天平在向一二線城市傾斜。2017年前11月，碧桂園在國內(nèi)的新增土地預期建筑面積高達11055萬平方米，總代價約為3714.3億元 （含少數(shù)股東權益）。其中屬于碧桂園權益所有人的預期建筑面積約為8072萬平方米，總代價達2662.9億元，平均地價為3299元/平方米。

2017年前11月，碧桂園新增土地（按金額）位于一線城市占比為15%，位于二線城市的占比為38%，一二線城市的占比合計達到53%，三四線城市占比為47%，其中目標為一二線城市的新增土地占比達到59%。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受記者采訪時分析，2018年的核心機會在二線城市，整體判斷一二線城市的行業(yè)機會將優(yōu)于三四線城市。

劉策指出，一二線城市需求已經(jīng)持續(xù)打壓了一年多，需求量較大，三四線城市在經(jīng)歷需求放量之后再增長較困難。三四線城市的整體投資需謹慎，更多布局都市圈三四線城市以及潛力城市。從長遠來看，一二線城市機會要大于三四線，產(chǎn)業(yè)和人口往一二線城市集中，對房價形成支撐。

談及未來的發(fā)展，碧桂園相關負責人告訴記者，規(guī)模和效益不再是碧桂園單一的追求，將更注重高質(zhì)量增長。在一二線城市大力發(fā)展長租公寓，并繼續(xù)深耕三四線城市，聚焦城鎮(zhèn)化發(fā)展，全面布局“科技小鎮(zhèn)”。