每經(jīng)編輯 周程程    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

每經(jīng)記者 周程程 每經(jīng)編輯 陳星

1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年名義增長7.0%。

與1~11月相比，全年增速回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。但按年來看，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增長6.9%，2017年房地產(chǎn)投資增速較2016年加快了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，7%的房地產(chǎn)投資增速也超出年初多家機(jī)構(gòu)的預(yù)期。

增速普遍高于年初機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)

從2016年底到2017年初，多家機(jī)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)布的2017年房地產(chǎn)投資增速預(yù)期，普遍低于5%。

例如，方正證券預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為1%~3%，大概率增長3%；銀河證券預(yù)計(jì)在4%左右；國金證券則預(yù)計(jì)在3%到5%之間。

但房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)卻超出預(yù)期，并未出現(xiàn)快速回落。后續(xù)機(jī)構(gòu)也調(diào)高對全年房地產(chǎn)開發(fā)投資的預(yù)期。

對于2017年全年7%的房地產(chǎn)投資增速，暖流資產(chǎn)權(quán)益部總監(jiān)魯強(qiáng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示“并不意外”。

魯強(qiáng)分析說，樓市是分類調(diào)控，一線城市和重點(diǎn)城市受到比較嚴(yán)格的限制，但是三四線城市樓市基本面還很不錯(cuò)。從地方政府角度來看，在去庫存取得成效的基礎(chǔ)上，以出讓土地來充實(shí)財(cái)政收入的動力也很足。

此外，從房企角度來看，魯強(qiáng)指出，2017年龍頭房企擴(kuò)張勢頭明顯，它們并不缺乏資金來源，對于受沖擊比較大的中小房企，很多大房企采取直接收購股權(quán)方式，獲得可供開發(fā)的項(xiàng)目土地，這些都構(gòu)成樓市投資保持一定增速的條件。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)投資表現(xiàn)總體不錯(cuò)，2017年全年投資規(guī)模同比增幅為7%，不高也不低，恰是房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的理想數(shù)據(jù)。這個(gè)指標(biāo)既為2018年補(bǔ)庫存創(chuàng)造了較好的機(jī)會，同時(shí)也反映了房企在樓市調(diào)控下依然看好房地產(chǎn)市場。

不過，全年7%的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，比1~11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也延續(xù)了房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自1~9月以來的放緩勢頭。

魯強(qiáng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)投資增速將小幅放緩，主要原因在于去杠桿背景下，企業(yè)融資能力將受到限制。

但中指院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2017總結(jié)&2018展望》報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。

新開工顯示房企看好未來市場

從需求方面來看，2017年，全國商品房銷售面積169408萬平方米，同比增長7.7%，增速比1~11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額133701億元，同比增長13.7%，增速比1~11月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院副院長楊紅旭表示，銷售是個(gè)先行指標(biāo)，銷售增速在2016年4月就見頂了，此后銷售增幅持續(xù)下滑，這是市場降溫的體現(xiàn)。預(yù)計(jì)2018年上半年銷售增速就會由正轉(zhuǎn)負(fù)。

不過，值得注意的是，2017年12月份房屋銷售面積達(dá)到了2.2億平方米，這是歷史上單月成交最高的規(guī)模。嚴(yán)躍進(jìn)指出，房屋銷售數(shù)據(jù)好于預(yù)期，雖然調(diào)控升級，但購房者依然有積極入市的機(jī)會。

中泰宏觀研報(bào)指出，預(yù)計(jì)在保持當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，相關(guān)政策難以放松，但根據(jù)精準(zhǔn)調(diào)控要求，部分城市房地產(chǎn)銷售增速有望回升。

銷售情況也將影響房企的新開工意愿。數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%，增速比1~11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋新開工全年維持在7%的水平，該指標(biāo)和房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的走勢基本上類似，也說明房企對于房地產(chǎn)未來銷售市場的看好，當(dāng)前新開工的節(jié)奏總體不錯(cuò)。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，新開工的結(jié)構(gòu)方面會有很多差異，比如說部分房企資金方面壓力增大或者存在部分房企故意囤地不開發(fā)，這都需要積極進(jìn)行管控。

此外，房企的相關(guān)部署也受資金面的影響。數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，同比增長8.2%，增速比1~11月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國內(nèi)貸款25242億元，增長17.3%；利用外資168億元，增長19.8%；自籌資金50872億元，增長3.5%；其他資金79770億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款48694億元，增長16.1%；個(gè)人按揭貸款23906億元，下降2.0%。

楊紅旭認(rèn)為，資金是跟著銷售走的，銷售增速下滑，資金面也會收窄，12月有點(diǎn)異動，大方向是收窄的，2018年仍會收窄。

新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，今年定金和預(yù)收款依然會保持正增長，但流動性緊平衡會進(jìn)一步限制資金流向房地產(chǎn)，開發(fā)貸和按揭貸款增速還會繼續(xù)下降。

對于2018年房地產(chǎn)市場的預(yù)判，中指院報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2018年是本輪房地產(chǎn)周期的調(diào)整期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%。其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。

報(bào)告認(rèn)為，鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計(jì)全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。