過去的一兩年中，太陽宮百盛、十里堡西單商場等關(guān)門的百貨商場如今怎樣了？北京青年報(bào)記者調(diào)查顯示，這些昔日的商場如今正在變成各類寫字樓。而“商改辦”項(xiàng)目也正在成為房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)并購基金的新寵。在城市新增建設(shè)用地日益緊張的情況下，各路資金開始盯上了城市更新改造項(xiàng)目，北京掀起“商改辦”項(xiàng)目熱潮，隨著這些項(xiàng)目的改造完畢，北京今年也迎來“城市更新”項(xiàng)目的入市潮。

探訪

太陽宮百盛“搖身一變”成商務(wù)樓

在北三環(huán)東路與京承高速交會(huì)處的東北角，曾坐落著一處百貨商場——百盛太陽宮店。2016年10月底，由于長期處于虧損狀態(tài)，百盛終止了北京太陽宮店的經(jīng)營，并出售了太陽宮店項(xiàng)目。

北青報(bào)記者探訪發(fā)現(xiàn)，昔日的百盛太陽宮店已經(jīng)完全改換了面貌。盡管大樓仍被圍擋遮掩，但從外立面來看，已是簡約的商務(wù)樓模樣。結(jié)合商場舊有格局，寫字樓內(nèi)部將會(huì)是特有的大平層設(shè)計(jì)，并配有獨(dú)特長達(dá)50米的采光天井、3.2米的樓層凈高，以及600個(gè)停車位。

接手百盛太陽宮店的是中融信托旗下的房地產(chǎn)投資基金——中融長河資本。中融長河資本的相關(guān)人士告訴北青報(bào)記者，這里的改造已經(jīng)接近尾聲，很快將對(duì)外招租，這里將成為新的地標(biāo)。

                                                    圖片來源：視覺中國

追訪

多家關(guān)門商場變身寫字樓

事實(shí)上，除了太陽宮百盛，北京西單商場位于十里堡的門店也于2016年年初正式關(guān)停，萬科收購了這家物業(yè)，這里將從商業(yè)業(yè)態(tài)改建為寫字樓。萬科集團(tuán)在2016年年報(bào)中曾披露北京十里堡西單商場項(xiàng)目權(quán)益，該項(xiàng)目占地面積不到1萬平方米，規(guī)劃建筑面積3.15萬平方米，萬科持有該項(xiàng)目82.5%的權(quán)益，項(xiàng)目處于前期階段。

同樣由百貨轉(zhuǎn)型寫字樓的，還有宣武門附近的莊勝崇光百貨，這家曾風(fēng)光近20年的百貨商場，今年也傳出被迫關(guān)店、可能轉(zhuǎn)做寫字樓的消息。王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業(yè)體，最近也接連傳出將關(guān)閉部分商業(yè)樓層，改造為寫字樓的消息。東三環(huán)附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出后，就啟動(dòng)了寫字樓改造，今年初基本完成。

熱點(diǎn)

“商改辦”城市更新項(xiàng)目成風(fēng)口

北青報(bào)記者調(diào)查顯示，北上廣深四個(gè)一線城市的“商改辦”領(lǐng)域最近一兩年正在成為風(fēng)口，以萬科、保利為代表的開發(fā)商大量購進(jìn)了城市更新項(xiàng)目。

四個(gè)一線城市中，深圳、廣州兩市走在城市更新前列，兩地參照香港設(shè)置了專門的機(jī)構(gòu)——城市更新局，以協(xié)調(diào)管理城市更新項(xiàng)目。在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施率上，深圳已經(jīng)由2012年的不到7%提升到目前的29%。深圳城市更新項(xiàng)目投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比例逐年增長，2016年達(dá)到16.7%。

北京市城市更新主要體現(xiàn)在落后產(chǎn)業(yè)遷出，讓經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，逐步實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥”的目的。上海政府城市更新則在保留歷史風(fēng)貌的前提下，注重對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行盤活。

而數(shù)據(jù)顯示，商場變身寫字樓或和需求有關(guān)：戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，連續(xù)數(shù)年北京市的寫字樓空置率均在10%以下。其中核心區(qū)商圈寫字樓資源更為緊俏，不僅空置率維持在5%以下的驚人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂價(jià)格。2017年三季度，北京市金融街區(qū)域更是以682元/月/平方米的寫字樓均價(jià)位居全球第三的高位，僅次于倫敦西區(qū)和香港中環(huán)。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的研究報(bào)告稱，2018年，北京核心區(qū)域物業(yè)投資標(biāo)的將更加稀缺。受強(qiáng)勁辦公樓需求和租金增長潛力驅(qū)動(dòng)，投資者對(duì)于辦公樓物業(yè)興趣有望保持高漲。

關(guān)注

房地產(chǎn)私募基金盯上“城市更新”項(xiàng)目

北青報(bào)記者調(diào)查還顯示，傳統(tǒng)商場變身成寫字樓漸火的原因，除了電商劇烈沖擊下實(shí)體店經(jīng)營下滑、寫字樓需求強(qiáng)勁，以及多家龍頭開發(fā)商進(jìn)入等之外，還和房地產(chǎn)私募基金的青睞分不開。

隨著菜市口中融信托大廈和上文提及的太陽宮中融信托廣場的改造進(jìn)入尾聲，中融信托旗下的專業(yè)房地產(chǎn)投資基金——中融長河資本已經(jīng)悄然完成了北京兩個(gè)大型城市更新項(xiàng)目的布局。而有意思的是，北京中融信托大廈的前身，就是一個(gè)改造項(xiàng)目——原來是西城區(qū)菜市口地鐵站的一家五星級(jí)酒店“北京開元名都酒店”，中融長河資本自去年年底完成收購這家酒店后，經(jīng)歷了不到一年時(shí)間的改造，原來單一的酒店業(yè)態(tài)便變身為集辦公、商業(yè)、展示為一體的綜合商業(yè)空間。

“在北京、上海等這類城市，資產(chǎn)是非常寶貴的。尤其是在目前疏解城市壓力的環(huán)境下，沒有新增用地，城市更新項(xiàng)目定是下一個(gè)風(fēng)口。”中融長河資本總裁王宇濤表示，但他提醒，“城市更新其實(shí)是一個(gè)很艱難的地產(chǎn)門類，并非適合所有的投資機(jī)構(gòu)，也不是適合所有的地產(chǎn)基金去做，因?yàn)楦脑炀哂泻艽蟮牟豢深A(yù)見性，項(xiàng)目里面的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。”

（來源：北京青年報(bào) 記者 朱開云）