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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

“一百年來(lái)，全球大型房企無(wú)一例轉(zhuǎn)型成功，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)改寫商業(yè)歷史，成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)型為主的企業(yè)。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年工作總結(jié)中如是說(shuō)。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的一年“歷經(jīng)磨難”，雖然未能完成此前定下的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，但長(zhǎng)期培育的服務(wù)業(yè)開(kāi)花結(jié)果，顯然讓掌舵人王健林松了一口氣。對(duì)比2017年各項(xiàng)收入占比中，不難發(fā)現(xiàn)，其服務(wù)業(yè)收入占比已超六成。

長(zhǎng)期處于輿論風(fēng)口的王健林對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的回顧和展望備受關(guān)注。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，王健林今年的總結(jié)反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是降負(fù)債、轉(zhuǎn)型和企業(yè)安全。在經(jīng)歷“賣賣賣”風(fēng)波之后，鮮有發(fā)聲的王健林首次詳細(xì)解釋了出售資產(chǎn)背后的邏輯。他對(duì)于外界的解讀頗為介懷，直言外界將賣資產(chǎn)解讀為“不行了”，是根本不理解商業(yè)邏輯。

“沒(méi)有只買的生意”輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型超預(yù)期

王健林曾于2015年對(duì)外公布了萬(wàn)達(dá)的“第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”。自此，萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型成為王健林歷次工作總結(jié)中的高頻詞?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“轉(zhuǎn)型”一詞在王健林的2017年工作報(bào)告中被提及16次。

頻繁出售資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)一直處于風(fēng)口浪尖，真正加速“輕資產(chǎn)”落地的是2017年下半年。萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)和富力的638億元“世紀(jì)交易”，融創(chuàng)拿下13個(gè)文旅項(xiàng)目，而77間酒店由富力接盤。這場(chǎng)交易后，直接導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)今年的總資產(chǎn)和收入指標(biāo)減少了11.5%和10.8%。

事實(shí)上，一系列動(dòng)作背后，王健林鮮有解釋。他曾在與融創(chuàng)和富力的簽約儀式上表示，不僅萬(wàn)達(dá)商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)之路。

此次年會(huì)上他首度發(fā)聲，“對(duì)于這次轉(zhuǎn)讓，眾說(shuō)紛紜，很多解讀，萬(wàn)達(dá)賣資產(chǎn)，是不是不行了，其實(shí)這是根本不理解商業(yè)的基本邏輯。”

軍人出身的王健林直言，“什么叫做生意？做生意用老百姓俗話說(shuō)，叫做買賣。生意就是買和賣構(gòu)成的，世上沒(méi)有只買的生意，也沒(méi)有只賣的生意。買就說(shuō)這個(gè)公司好，賣就說(shuō)這個(gè)公司不好，這是根本不懂商業(yè)思維。”

王健林也毫不避諱，“每個(gè)大型文化旅游項(xiàng)目需要七年、八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。萬(wàn)達(dá)十幾個(gè)文旅項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過(guò)銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”為了有利于萬(wàn)達(dá)集中資金，保證核心資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每年計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)，“做輕資產(chǎn)只賺不賠的買賣，絕對(duì)是上策”。

對(duì)于過(guò)去半年的一系列動(dòng)作，王健林在發(fā)言中更多的將其總結(jié)為降負(fù)債、轉(zhuǎn)型、去杠桿以及保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全。在他看來(lái)，出售資產(chǎn)幫助萬(wàn)達(dá)清償了債務(wù)，且擺脫了文旅項(xiàng)目長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)，每年近千億的有息負(fù)債。

2016年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)正式提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬(wàn)達(dá)將輕資產(chǎn)分為兩種，一種叫做投資類，一種叫做合作類。在王健林看來(lái)，過(guò)去一年，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型超出預(yù)期。

“說(shuō)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型就不再持有物業(yè)，這完全錯(cuò)了，只是萬(wàn)達(dá)不像以前百分之百自己持有。”他表示，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是萬(wàn)達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型，而萬(wàn)達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵是從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。

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“不要求做多大規(guī)模“將負(fù)債降到絕對(duì)安全

“今年是萬(wàn)達(dá)成立30周年，古人云‘三十而立’，萬(wàn)達(dá)正站在長(zhǎng)壽企業(yè)的新起點(diǎn)上，所以，今年對(duì)萬(wàn)達(dá)而言是極其重要的一年。”萬(wàn)達(dá)迎來(lái)了新的起點(diǎn)，王健林也顯得更加謹(jǐn)慎。

“現(xiàn)在全球和中國(guó)都在去杠桿、降負(fù)債，這樣加杠桿、逆勢(shì)而為是不科學(xué)的。”王健林總結(jié)，去年7月，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)、富力簽署了文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，僅此一項(xiàng)協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當(dāng)于減債1100億元。

此外，對(duì)于出售海外資產(chǎn)，王健林也做出了相應(yīng)的解釋，“萬(wàn)達(dá)過(guò)去幾年在海外投了一批項(xiàng)目，現(xiàn)在我們決定清償海外債務(wù)，賣一半資產(chǎn)就能把全部債務(wù)清償”。而出售資產(chǎn)的背后邏輯，實(shí)質(zhì)上是為了企業(yè)安全，為了保證核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

萬(wàn)達(dá)三十而立之后，安全守業(yè)似乎顯得更加重要。

王健林將繼續(xù)降低企業(yè)負(fù)債定為2018年一大任務(wù)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將采用一切資本手段降低企業(yè)負(fù)債，包括出售非核心資產(chǎn)、保持控制權(quán)前提下的股權(quán)交易、合作管理別人的資產(chǎn)等等，萬(wàn)達(dá)要逐步清償全部海外有息負(fù)債，萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股退市資金也有了可靠方案。同時(shí)，計(jì)劃用兩到三年時(shí)間，將企業(yè)負(fù)債降到絕對(duì)安全的水平。

值得注意的是，萬(wàn)達(dá)在轉(zhuǎn)型路上適時(shí)調(diào)整組織架構(gòu)以適應(yīng)轉(zhuǎn)型，王健林在年會(huì)上提出了三大建議，即：成立商管集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)和新網(wǎng)科公司。

地產(chǎn)集團(tuán)主要負(fù)責(zé)消化商管集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的重資產(chǎn)，不排除搞純粹的住宅開(kāi)發(fā)。王健林重點(diǎn)提到，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)，基本上負(fù)債和銷售額是對(duì)等的，銷售越多，負(fù)債越多，因此，地產(chǎn)集團(tuán)就是在負(fù)債上限下考慮業(yè)務(wù)發(fā)展，不要求做多大規(guī)模。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)呈現(xiàn)出的微妙變化，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，房企大規(guī)模擴(kuò)張階段已經(jīng)過(guò)去，企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展、夯實(shí)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)將是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。