每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 曾健輝

政策調(diào)控下，2017年商品房銷售量價仍刷新中國樓市紀錄。數(shù)據(jù)顯示，2017年全國商品房銷售面積首破16億平方米，同比增長7.7%；商品房銷售額首次突破13萬億元，同比增幅高達13.7%。

行業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模加速集中，龍頭房企規(guī)模再創(chuàng)新高，碧萬恒三家房企規(guī)模均跨越5000億元大關，已公布數(shù)據(jù)的房企中已有16家集體跨越千億元大關?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%。

“大象”奔跑之際，中小房企的生存空間卻不斷被擠壓。目前已公布數(shù)據(jù)的多家中小房企銷售出現(xiàn)下滑，市場占有率有所下降。業(yè)績重壓之下，2018年中小房企該如何突圍？

中小房企陷經(jīng)營困局

2018年伊始，房企開始公布2017年全年銷售成績。數(shù)據(jù)顯示，房企整體銷售數(shù)據(jù)向好，規(guī)模加速集中，增長成為主流。

不過，行業(yè)整體向好下也有一部分房企出現(xiàn)銷售下滑，逐漸被淹沒在規(guī)模擴張的洪流中。

2017年年底，房企紛紛發(fā)力沖業(yè)績，試圖換取較好的行業(yè)排名。據(jù)億達中國控股有限公司（以下簡稱億達中國）1月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月億達中國實現(xiàn)合約銷售金額約12.62億元及權益合約銷售金額約為人民幣11.08億元，同比增長48.3%及71.25%。

不過，年底沖刺并未挽回公司經(jīng)營的頹勢。2017年全年，億達中國實現(xiàn)合約銷售金額約72.63億元及權益合約銷售金額約人民幣56.24億元，同比分別減少12.55%及6.83%。

出現(xiàn)銷售下滑的還有棲霞建設。據(jù)公司1月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年其商品房合同銷售面積為5.13萬平方米，較上年同期的10.20萬平方米下降近一半；商品房合同銷售金額8.06億元，較上年同期的12.78億元下降36.9%。

面對政策調(diào)控，更為保守的港企處境更加艱難，在內(nèi)房企規(guī)?？焖贁U張的沖擊下，其內(nèi)地市場的占有率逐漸下滑。

從目前已公布數(shù)據(jù)的瑞安房地產(chǎn)來看，其正面臨經(jīng)營“寒冬”。數(shù)據(jù)顯示，2017年全年瑞安房地產(chǎn)住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)合約銷售額總共達到104.15億元，同比下滑51%；累計合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達到213.66億元，同比減少7%。

瑞安房地產(chǎn)對經(jīng)營下滑也早有準備，在2017年中期業(yè)績會上，瑞安房地產(chǎn)將2017年全年銷售目標由240億元下降至210億元，最終的數(shù)據(jù)基本完成目標。

發(fā)展特色化經(jīng)營是突圍路徑

沒有規(guī)模就沒有江湖地位，在銷售難、拿地難和融資難等多重壓力的夾擊下，中小房企將面臨怎樣的命運，又將如何突圍？

瑞安房地產(chǎn)得以完成全年銷售目標，源于變賣了不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年瑞安房地產(chǎn)其他資產(chǎn)處置額達到109.51億元，其中12月份以38.69億元出售了上海瑞虹新城項目投資組合49.5%的權益。

通過出售資產(chǎn)可以在短期內(nèi)讓業(yè)績報表好看一些，但長遠來看將減少未來的營業(yè)收入和利潤，未來的業(yè)績增長將承受更大壓力。

面臨樓市、土地和融資等方面全方位的政策調(diào)控，2018年中小房企的處境或?qū)⒏悠D難，生存空間將被進一步壓縮。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，市場份額往龍頭房企集中，出售物業(yè)還不是最大的影響，最大方面是2018年公司債到期對房企資金面帶來的影響。

銷售下滑將使得企業(yè)沒有足夠現(xiàn)金回籠去償還債務。劉策認為如果不能償還債務，扛不住資金壓力，可能很多中小房企就會被收購了。

對于未來的突圍路徑，劉策認為，發(fā)展特色化經(jīng)營為中小房企求生存的重要途徑。對于能否突圍成功，劉策未持樂觀態(tài)度，認為中小房企突圍將很艱難。