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隨著“房住不炒”、“租售并舉”的出臺與落實，房地產(chǎn)住宅市場迎來密集調(diào)控期，而另一邊商業(yè)地產(chǎn)“去庫存”依然是主旋律。

因為國內(nèi)投資渠道有限，商辦物業(yè)成為良好資產(chǎn)配置。數(shù)據(jù)顯示，兩者的博弈開始向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

深圳官方數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳全市一手住宅供應(yīng)326.6萬平方米，環(huán)比下降31.1%，成交259.3萬平安米，環(huán)比下降38.0%;從供應(yīng)套數(shù)來看，一手住宅批售33707套，環(huán)比下降30.4%，一手住宅成交25820套，環(huán)比下降36.2%。

不管是面積還是套數(shù)，2017年，深圳新房供應(yīng)及成交均為10年來最低。而同期，深圳成交均價54445元/平，環(huán)比上升1.9%，量跌價微漲。

相反，2017年深圳甲級寫字樓的供給量和吸納量呈現(xiàn)創(chuàng)新高的狀態(tài)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳全市甲級寫字樓的新增供應(yīng)為850392平方米，同比增加30.83%。同期，吸納量為767471平方米，同比增加127.88%——這個增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅市場一二手的成交增幅。

至于商業(yè)市場(包括商務(wù)公寓)，深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳一手商業(yè)成交86萬平方米，同比上升27%。全年均價為60365元/平方米，同比上升12%;二手方面成交量回落19%至44萬平方米，但商鋪均價約89752元/平方米，同比上升5.2%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值將被重新審視。

“傳統(tǒng)的調(diào)控手段就是增加供應(yīng)、壓抑需求，但這會造成三四線城市產(chǎn)能過剩，需要去庫存。如今調(diào)控的新思路是’房租不炒’、’租售并舉’。壓抑房產(chǎn)的投資屬性，放大房產(chǎn)的居住屬性。”

鄭叔倫表示，調(diào)控新政影響樓市投資策略，“我接觸的很多投資客戶正在改變思路。從短線投機(jī)、等待房價攀升轉(zhuǎn)為長期投資，收取穩(wěn)定的租金收入。”

“目前深圳的住宅租金回報率在1.5%左右，但商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率有4%。我認(rèn)為，以前投資看價格，現(xiàn)在看價值(租金回報等)。商業(yè)地產(chǎn)的投資價值不一定會體現(xiàn)在馬上的價格上，但是租金收入會更穩(wěn)定。”

各種力量雜糅下，市場正在表現(xiàn)出新的局面，商辦大宗交易開始呈現(xiàn)常態(tài)化。

深圳中原給出的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳大宗物業(yè)交易成交約122宗，所涉金額約306億;2016年成交約154宗，金額約428億;2017年成交約183宗，金額約514億。

2017年，深圳全市工業(yè)類的大宗交易“量跌價升”，反而是寫字樓和公寓成為成交量的主要產(chǎn)品類型。

深圳中原投資部總經(jīng)理楊創(chuàng)慧指出，“表示在住房市場繼續(xù)受控、深圳企業(yè)環(huán)境不斷向好等多因素影響下，大宗交易將持續(xù)活躍，特別是商辦市場，作為資產(chǎn)配置深受市場青睞。”

其中，深圳商業(yè)商鋪仍是大宗交易最為活躍的版塊，主要買家為投資公司;而寫字樓和公寓的成交量明顯增加，主要買家為自用實業(yè)公司及基金。

楊創(chuàng)慧預(yù)測，深圳寫字樓和公寓將是市場成交主角，量價齊升。不過，商業(yè)價格上升壓力較大，成交將有所放緩。

（來源：一財網(wǎng) 記者：陳淑貞）