曾經(jīng)紅極一時的養(yǎng)老地產(chǎn)日前被稱“已偏離路徑”，大部分只是制造賣點，本質(zhì)與傳統(tǒng)普通住宅無異，小部分“真正”的養(yǎng)老地產(chǎn)也因回報率低、服務(wù)費高，惡性循環(huán)導(dǎo)致經(jīng)營步履維艱。

看起來需求全面爆發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為何“雷聲大、雨點小”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)自身未能成功轉(zhuǎn)型，只有社區(qū)服務(wù)行業(yè)發(fā)展成熟，養(yǎng)老地產(chǎn)才能走向盈利。不過2018年新興的“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老”為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓了一個新思路，乘上“共享風(fēng)”的養(yǎng)老地產(chǎn)能否突圍？

養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的有機結(jié)合體，不但能滿足老年人的居住需要，更重要的是可以為老年人提供餐飲娛樂、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、金融保險等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。據(jù)第六次全國人口普查顯示,我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人,占總?cè)丝诘?3.26%,而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人,占老年人口總數(shù)的19%。

記者了解到，在2005年前后就已經(jīng)有房企進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)這個領(lǐng)域，不過最初的養(yǎng)老地產(chǎn)都是以銷售為主，在小區(qū)的設(shè)計上會初步考慮到滿足老年人的基礎(chǔ)需求，配備了老年活動中心、醫(yī)療設(shè)施、老年食堂等。廣州及珠三角周邊也有類似案例，如清遠(yuǎn)某樓盤的部分別墅、洋房就是打著養(yǎng)老的旗號，花都和增城的不少樓盤都曾推出“廉價養(yǎng)老”“享受青山綠水”的宣傳口號。

千人以下的養(yǎng)老院盈利難

房天下廣州二手房高級分析師李超稱，從全國范圍內(nèi)看，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的方式主要有三種：一是直接選擇建立養(yǎng)老小鎮(zhèn)或社區(qū)，自建周邊配套，部分引入養(yǎng)老設(shè)備；二是在醫(yī)療配套、商業(yè)發(fā)達(dá)等地段開發(fā)物業(yè)，之后利用周邊醫(yī)療配套設(shè)施作為宣傳噱頭，部分以養(yǎng)老公寓形式出現(xiàn)；三是與保險公司合作，以理財和人保為切入點建立聯(lián)動的房產(chǎn)服務(wù)，如住房以保險形式購買，回贈高額保單。

然而，曾經(jīng)吸引無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)投身其中的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)卻并未如預(yù)期般“吸金”。李超認(rèn)為，這種養(yǎng)老地產(chǎn)實際基本與正常住宅沒有區(qū)別，只不過宣傳側(cè)重點以及小區(qū)規(guī)劃上有些不同：“如果從區(qū)內(nèi)配套運營商看，自建服務(wù)社區(qū)一般已將成本附加在置業(yè)成本中，并不存在回本周期長的問題，只是養(yǎng)老社區(qū)運營目前還沒有特別成功的案例和盈利模式，主要還是合作的醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)單位為主，但這些都非自持。”

安居客首席分析師張波認(rèn)為，出售模式的養(yǎng)老地產(chǎn)收益模式和普通住宅地產(chǎn)開發(fā)并無不同，而會員制的則存在明顯差別：“會員制一般是前期收取高額會費，然后根據(jù)所住房型每年繳納管理費，這部分則成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要收入。”他研究發(fā)現(xiàn)，這類型的養(yǎng)老地產(chǎn)的確存在回報率偏低問題，一方面優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)收費昂貴，月均數(shù)萬元的服務(wù)費也不鮮見，讓很多老人望而卻步；另一方面高企的維護(hù)運營成本導(dǎo)致服務(wù)費只能居高不下，兩者之間的惡性循環(huán)導(dǎo)致不少養(yǎng)老地產(chǎn)步履維艱。李超稱，養(yǎng)老院形式的會員制或普通養(yǎng)老社區(qū)的整體回報率并不算低，但千人以下床位的養(yǎng)老院盈利較難。

不過，張波發(fā)現(xiàn)，2018年新出現(xiàn)的“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老”則為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓了一個新思路。如北京某個試點的項目產(chǎn)權(quán)為50年、限定60歲以上老年人居住，每月需繳3000元服務(wù)費，養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者按5%：95%的比例持有產(chǎn)權(quán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)在2018年或者能夠出現(xiàn)突破，而重點是房地產(chǎn)企業(yè)能夠成功轉(zhuǎn)型，逐漸轉(zhuǎn)向注重社區(qū)服務(wù)，成為社區(qū)生活的運營商。

不同人群有不同的需求

事實上，與傳統(tǒng)的住宅相比，涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的項目上對于產(chǎn)權(quán)要求、房產(chǎn)升值預(yù)期、交通便捷度要求相對較低，而對宜居環(huán)境、低密度、居住體驗（老年人配套）要求較高。李超對市場進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)不同人群對養(yǎng)老地產(chǎn)有不同的需求。如低收入老年群體多選擇普通養(yǎng)老院、中心區(qū)商住公寓；中等收入群體對于未來養(yǎng)老的質(zhì)量較為關(guān)注，相對而言對于居住環(huán)境，更好的護(hù)理以及生活便捷度都有較高的要求，一般會選擇外圍區(qū)域樓盤以及有養(yǎng)老配套的“山水養(yǎng)老盤”；而高收入群體更傾向于選擇會員制的養(yǎng)老社區(qū)。

不過他認(rèn)為，在城市中心區(qū)有限的發(fā)展空間情況下，外拓外圍區(qū)域時會遇到配套無法滿足老年人養(yǎng)老需求的問題。在他看來可以參照新加坡的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在政府配資和政策支持下，引入社會資本來進(jìn)行專門的社區(qū)開發(fā)，有一定公辦性質(zhì)與私人服務(wù)相結(jié)合；如果參照美國，可以選擇企業(yè)建立大型的養(yǎng)老社區(qū)，以規(guī)定價格購置房產(chǎn)，并支付養(yǎng)老服務(wù)資金，待老人去世后再反饋房產(chǎn)70%~80%的資金給家屬，使得私人補貼企業(yè)而老人又有所保證。

造“養(yǎng)老城”或可借鑒

張波則認(rèn)為，美國太陽城是個不錯的借鑒模式，除了提供養(yǎng)老所需要的硬件設(shè)施外，兩個思路值得借鑒：“其一是造城計劃，每個太陽城都是一座城，里面的居民都必須符合年滿55周歲等條件，讓老年人身處其中不再是封閉環(huán)境，而可以形成豐富多彩的社群生態(tài)；其二是銷售模式，雖然也收取服務(wù)費，但項目都以銷售為主，可以在前期快速回籠資金以支持持續(xù)開發(fā)。”

（來源：廣州日報 記者 林琳）