每經(jīng)編輯 唐潔    

CFP圖

每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 梁秋月

在整個長租公寓進入高速成長階段后，品牌公寓的資本化趨勢也愈加明顯，魔方公寓獲得c輪融資10億美金，鏈家旗下長租公寓品牌自如也獲得由紅杉資本、騰訊、華平投資三家機構(gòu)領投的共計40億人民幣的A輪融資，借助融資，各品牌公寓加快了規(guī)模擴張的步伐。

2017年11月份，三六五網(wǎng)（300295，SZ）宣布，以1.25億元入股貝客公寓，獲得貝客公寓20%的股權(quán)，貝客公寓以約4000間房間的運營管理規(guī)模對應估值6.25億元。與魔方、自如等品牌公寓相比，其公寓運營數(shù)量較少，融資規(guī)模也不算大，但平均20萬的單間公寓估值背后的盈利能力引人關(guān)注。

近日，貝客公寓創(chuàng)始人兼CEO魏子石在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“目前貝客的單間估值大約在人民幣20萬。我個人其實并不太認同按房間數(shù)量估值的方式，至少這不應該作為核心標準，任何行業(yè)任何企業(yè)，評估價值的核心應該是資產(chǎn)回報率。所以，未來公寓行業(yè)拼的還是團隊、系統(tǒng)、運營等基礎能力，規(guī)模應該建立在優(yōu)秀的盈利水平基礎之上。”

估值背后的單店盈利能力

資本規(guī)模擴張的速度不同之外，各公寓自身估值背后的溢價能力也有所不同。如何在扣除裝修成本、人力成本之后獲得更高的盈利是所有品牌公寓思考和面臨的問題，貝客公寓將目光投向了中高端市場上。

魏子石稱：“整個租賃市場中的人口大約有2.5億~3億，貝客公寓所定位的中高端客戶群體大約在2500萬~3000萬左右，貝客客戶群體中，我們預計房租占其工資水平的比重大約在30%~35%。”

據(jù)悉，2014年9月，貝客公寓在南京開張第一家店。作為市場化運營集中式公寓的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，目前在北京、上海、南京、蘇州等城市擁有4000余間房。從產(chǎn)品線上看，貝客公寓有金貝、銀貝分檔，針對北京市場專門推出綠貝，除霾、新風、凈水等系統(tǒng)是全國長租公寓首例。

三六五網(wǎng)方面表示，最能集中體現(xiàn)品牌公寓核心能力的指標是公寓的單店盈利能力。根據(jù)公寓行業(yè)運營特點，三六五網(wǎng)重點選取了貝客成熟門店最近三個月平均毛利率這一指標，來衡量公寓企業(yè)的運營能力。

魏子石表示：“貝客不同產(chǎn)品線的基礎毛利率在15%以上，2017年后獲取的新項目，預算毛利率指標提升到20%以上。”

2017年10月份在三六五網(wǎng)發(fā)布的對外投資補充公告顯示，2017年上半年，貝客公寓的營業(yè)收入為2665萬元，凈利潤為負2237萬元，公告解釋，由于貝客目前正處于擴張期，前期裝修投入比較大，部分項目運營時間較短，所以出現(xiàn)階段性虧損，隨著公司進入穩(wěn)定期，公寓項目的存量增加，盈利狀況預計將明顯改善。

區(qū)域集中后如何擴張

對于公寓來說，線下的專業(yè)運營能力直接決定了客戶的居住體驗。其中，“公寓客服人員素質(zhì)參差不齊”是長租公寓行業(yè)的一大痛點，從100間房擴展到10000間房的階段，人力成本的上升與利潤的增長如何達到平衡？

貝客公寓的投資方之一三六五網(wǎng)認為，在公寓行業(yè)初創(chuàng)期的最重要的是團隊的原動力。

據(jù)了解，貝客公寓采取了連鎖管控的公寓管理模式。“連鎖的管控從某種意義上說，就是把少數(shù)有本事人的本事變成多數(shù)守本分人的本分。管理的標準化輸出與團隊異地復制能力，都發(fā)源于此。”齊東評價說。

借力資本之后，公寓的后續(xù)客源擴張應從哪幾方面發(fā)力？自從阿里、騰訊等以流量見長的電商平臺接入租房入口后，一大批公寓品牌迅速借平臺擴展線下業(yè)務。貝客公寓方面表示，與自帶流量的第三方平臺的合作是無法抗拒的，同時，依靠公寓自己的自媒體以及依托客戶黏性所形成的“老帶新”比例也同樣應該被放大。作為公寓運營平臺來說，不能將自己的客戶引流完全寄托于第三方平臺。

“現(xiàn)在任何企業(yè)還談不上市場份額。集中式區(qū)域的市場密度相對更重要，對于絕大部分品牌公寓來說，我不建議上來就做全國。”魏子石如是說。