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每經(jīng)記者 李琦蕊 每經(jīng)編輯 趙橋

初雪雖冷，但擋不住土拍市場的火熱。2018年伊始，杭州等熱點城市土拍市場依舊延續(xù)上年的火熱，土地成交活躍。而去年創(chuàng)造土地成交金額新高的西安亦不例外，今年1月尚未結(jié)束，土拍市場已靠8宗地塊攬金40億元。

西安開年即出讓的8宗地中，大部分位于早有規(guī)劃的“全運村”板塊，且其中4宗地為央企華潤旗下公司收入囊中，另有2宗地為綠城旗下公司所拿。

西安交大房地產(chǎn)研究所所長楊東朗對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“像全運村這些重點項目，都是以前策劃好的，只是土地出讓必須招拍掛，所以顯得1月份比較多。很多都是2017年所簽協(xié)議的延續(xù)，不是突然一下子（來拿地），拿地有時候前期工作很長。”

5宗地位于全運村板塊

成交8宗地后（截至2018年1于28日），西安土地出讓成交額已經(jīng)達到40.59億元，接近2017年全年的八分之一。

對于土拍市場的“開門紅”，美城股份（839519，OC）首席市場分析師沈瑋表示，“相比往年1月份，今年土拍市場要活躍很多。其實就是這兩年，一些大的開發(fā)商才進來，所以土拍市場才活躍一些，而且過去很多土地都是協(xié)議拿地，不是以招拍掛手續(xù)來走，所以可能看不到對比。”

值得注意的是，2017年1月，西安土地出讓收入亦達到58.62億元，其中僅中海在曲江新區(qū)雁翔路板塊摘得的3宗商住用地即耗資25.16億元。彼時，市場分析認為，主要受西安土地市場在2016年末土地集中供應帶動下持續(xù)高熱影響。

沈瑋對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，“按照淡旺季來說，本來年初和年尾就是拿地高峰。這個階段拿地，整個工作節(jié)奏能排開。對于開發(fā)商來說，這樣資金占用時間越短，操盤節(jié)奏越快，回報率越高。”

記者注意到，在新年成交的8宗土地中，5宗地位于全運村板塊。根據(jù)西安市國土資源局網(wǎng)站消息，1月26日西安國際港務區(qū)成交三宗住宅用地，其中綠城旗下公司摘得103畝住宅用地，華潤摘得港務區(qū)85.7畝住宅用地。

而就在前一天，港務區(qū)亦成交2宗地，綠城摘得224畝住宅用地，華潤摘得商服及1宗住宅用地共157.7畝。

事實上，早在2017年5月，綠城中國（03900，HK）官網(wǎng)即公告，公司將在西安啟動第四個全運村，占地1000畝。彼時，綠城中國與西安國際港務區(qū)、西安國際陸港集團舉行了合作簽約儀式。

而華潤置地（01109，HK）去年亦公布，將在西安代建代運營的西安奧體中心，其是第十四屆全運會的主場館。

此外，在今年1月上旬，華潤旗下公司即摘得曲江會議中心旁1宗土地。據(jù)了解，2016年5月西洽會期間，曲江新區(qū)與華潤簽署協(xié)議，開發(fā)曲江會議會展中心板塊，主要建設(shè)國際會議中心、高端商務會展、綜合商務辦公集群。

對于上述拿地，楊東朗表示，“現(xiàn)在拍的地都是經(jīng)過長期醞釀的。像全運會這都是重點項目，都不是現(xiàn)在的事，都是以前策劃好的，只是土地出讓必須招拍掛，所以顯得1月份比較多。”

他還表示，在一系列政策利好下，西安經(jīng)濟發(fā)展進入加速期也是主要原因，“以前西安經(jīng)濟增長比較緩慢，而且房價也不高，現(xiàn)在均價已經(jīng)到1萬元，這是一個動因。如果房價還徘徊在六七千塊錢，肯定沒有那么多人拍地。”

三環(huán)內(nèi)拿地依舊競爭激烈

值得注意的是，在上述8宗土地中，僅華潤旗下公司所拿會議中心旁地塊在三環(huán)以內(nèi)，其余宗地均在三環(huán)以外。

根據(jù)拿地信息，上述三環(huán)內(nèi)宗地凈用地面積為65017.22平方米，約合97.526畝，地塊的容積率不高于2.8不低于2.0，總建筑面積約260048平方米，其中地上建筑面積約182048平方米。

相對應的，該地塊成交價107280萬元，折合畝均價單價1100萬元，樓面地價為5893元/平方米，在整個板塊內(nèi)屬于高價。

沈瑋告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“現(xiàn)在西安平均樓面價不到3000元，4000元以上就是位置比較核心的，上6000元就可以稱為地王，去年上6000元的也只有4塊地。”

對于上述地塊價格，沈瑋表示，西安比較特殊，過去三環(huán)以內(nèi)的土地很多都是城改和棚改項目，截至目前還有300多個項目，這些項目地理位置都非常好。第二的話就是要啟動二級土地市場，單位或者廠礦的一些土地，經(jīng)過土地改變性質(zhì)的話，其實三環(huán)以內(nèi)還是有一些土地價值可以挖掘的。”

物以稀為貴，西安三環(huán)內(nèi)土地有限。“作為開發(fā)商來說，核心地段的競爭還是非常激烈的，現(xiàn)在如果把整個城改項目、二級市場都收到市上統(tǒng)一管理和統(tǒng)一規(guī)劃的話，土地溢價可能會比之前更高。”沈瑋稱。

事實上，自2016年下半年來，在一線城市限購擠壓，以及后來種種政策紅利下，西安樓市迎來春天，新城控股（601155，SH）、華夏幸福（600340，SH）、中南置地等大牌房企紛紛入駐，TOP20房企齊聚。河南康橋地產(chǎn)、四川濱江地產(chǎn)也都搶灘落子。在越來越多開發(fā)商進駐后，拿地競爭想必更激烈。

沈瑋稱，“西安房價之前會出現(xiàn)倒掛，二環(huán)內(nèi)的房子比二環(huán)外的便宜，就是因為它的產(chǎn)品品質(zhì)低?，F(xiàn)在大的開發(fā)商過來，不管是營銷體系還是產(chǎn)品規(guī)劃，肯定要好很多，整體會把西安的商品房市場拔高一個層次。過去都是本土開發(fā)商，現(xiàn)在外來開發(fā)商進來，一定程度上可以扭轉(zhuǎn)西安這種畸形的局面。”

不過沈瑋也坦言，過去一年，快速上漲的房價下，西安部分樓盤品質(zhì)并未有相應的提升，而更多大牌開發(fā)商的入駐，能不斷優(yōu)化整體產(chǎn)品品質(zhì)，“只有這樣（產(chǎn)品）才能跟西安現(xiàn)在的價格相匹配。”