深圳樓市有一個奇怪的現(xiàn)象，以往并不特別吃香的“公寓”最近卻火爆整個市場！成為深圳樓市寒冬里的一抹暖陽。

這是為啥呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是因?yàn)槭苤朴趪?yán)厲的調(diào)控政策疊加政府預(yù)售證管制，市場上的常規(guī)住宅“預(yù)售證”收緊，因此可以用于掛牌出售的房源“供應(yīng)緊張”，大家在買不到住宅的情況下，只能將目光投向了“公寓”，因?yàn)楣⑦@塊的供給，不受限購的各種約束。

深圳一手房量價齊跌限購下公寓成投資新寵

近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2017年12月70個大中城市樓市銷售數(shù)據(jù)，深圳新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.2%。

根據(jù)深圳規(guī)土委公布數(shù)據(jù)顯示：

深圳2017年全年新建商品住宅成交量同比下降38.6%。

其中，12月深圳新建商品住宅均價為54256元/平方米，比年初下降1.3%，比2016年9月下降11.9%。

記者走訪深圳今年即將入市的某樓盤，在現(xiàn)場看到來咨詢的購房者較少，銷售大廳略顯冷清。據(jù)該樓盤的銷售人員介紹，該住宅預(yù)計(jì)去年12月開盤，但由于預(yù)售證一直未批，目前該住宅項(xiàng)目將延后于春節(jié)后推出市場。

深圳某樓盤銷售人員：因?yàn)轭A(yù)售證這塊批不下來，整個深圳市場都這樣，單價超過5萬塊,基本上都不能直接賣。

隨后，記者來到另外一個位于深圳市龍華新區(qū)的在售樓盤，前來咨詢的購房者較多，記者看到銷售大廳內(nèi)有不少客戶正在開單簽約。銷售人員告訴記者，目前該樓盤推出的是39-120平方米的公寓項(xiàng)目。

深圳某樓盤銷售人員：12月初推的兩棟，一棟大概500多套，現(xiàn)在賣了300多套。另外一棟是這個月初推的，這個只推出80套，現(xiàn)在已經(jīng)不多了，幾天的時間，現(xiàn)在應(yīng)該還有30多套在售。

銷售人員介紹：目前公寓市場“兩極分化”較為明顯。以大戶型為主的商務(wù)公寓，投資門檻高，定位高端，需求較窄，適合自用。而另一種以中小戶型為主的商務(wù)公寓，面積小，總價低，更容易受到青睞。

深圳某樓盤銷售人員：現(xiàn)在買便宜點(diǎn)的話就是，最便宜的價格是7萬5千多一平方，一般來講住宅和公寓產(chǎn)品的價差，應(yīng)該在兩萬元左右。

新政調(diào)控過去一周年，隨著調(diào)控收緊，商務(wù)公寓的優(yōu)勢更加凸顯。從公寓和住宅在深圳總持續(xù)供應(yīng)量與總成交量中各自占比來看，商務(wù)公寓的市場表現(xiàn)也優(yōu)于住宅。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)專家委員會副主任宋丁：過去在住宅比較熱的時候，公寓這個就比較忽略，但現(xiàn)在住宅受到管控之后，相當(dāng)多的人想買房。就沒有辦法在正規(guī)的商品房市場找到房子，那么他就把關(guān)注度放在公寓上來，而公寓這塊的供給方面，既不受限購的各種約束，現(xiàn)在開發(fā)方面又把它做的有像類住宅那樣，接近你的需要。這樣的話，很多需求就轉(zhuǎn)到這方面來。

根據(jù)Q房網(wǎng)、安居客監(jiān)測：2017年深圳商品房供應(yīng)總套數(shù)72992套，同比上漲2.13%；供應(yīng)總面積602.81萬平方米，同比下滑14.96%。其中：住宅供應(yīng)總套數(shù)33707套，同比下滑26.08%；供應(yīng)總面積326.59萬平方米，同比下滑30.82%。

深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理張?zhí)眸Q：總的來說，2017年的整體推盤量，相對2016年來說大概有兩到三成的降幅。主要原因就是，有些新盤備案上面有一定困難，無法達(dá)到相對理想的價格，所以說開發(fā)商會適當(dāng)調(diào)整推盤量策略。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫：很多發(fā)展商對于后市還是在觀望，就看政策會不會有放開的可能，另外價格上可能跟政府在博弈，它可能想賣貴一點(diǎn)。所以可能在博弈，所以變成整個預(yù)售的申請還是比較緩慢的，供應(yīng)量在短期之內(nèi)也不會有很大的改觀，所以可能開盤量不算特別活躍。

深圳二手房市場怎么樣？交易量降三成！

在二手房方面，根據(jù)深圳規(guī)土委公布數(shù)據(jù)顯示：深圳2017年全年二手住宅成交量532.01萬平方米，同比下降33.7%。

記者走訪一些中介發(fā)現(xiàn)，受到政策調(diào)控影響，中介看空后市的情緒仍然濃厚。新政后來看房的人明顯減少，市場預(yù)期明顯下滑。

已經(jīng)從事房地產(chǎn)工作8年的王先生告訴記者，他所在的門店，從2016年最高峰六十人，到去年年初減少至50人，2018年只剩30個從業(yè)人員。他坦言，很多年輕的同事受不住壓力都離職了。

深圳地產(chǎn)中介人員王先生：2017年下半年就有點(diǎn)像到了冰點(diǎn)，有的時候說實(shí)話，一天都沒有一個上門客。大部分的業(yè)務(wù)員做生意，都是靠一些老的資源，一些熟客，一些老客戶在挖掘。而新人沒有老資源的他就很難生存，因?yàn)闆]有上門客，網(wǎng)絡(luò)客也有限。導(dǎo)致新人很難生存，自然而然就會有流失。

記者走訪了深圳多家房產(chǎn)中介，他們表示：

從近期情況來看，市場成交主體依舊以2-3房為主，占比達(dá)到七成左右。隨著2018年政策仍收緊，去杠桿力度加大，投資熱度持續(xù)下降，2-3房的剛需與改善戶型成交仍然將占據(jù)主導(dǎo)地位。

深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥：整體片區(qū)的豪宅四房價格，是趨于穩(wěn)定略有上升，但是漲幅不會超過10%。普通住宅的價格基本上是平均，持平在2016年的水平上，可能比2015年高一點(diǎn)點(diǎn)，高個5%到10%。但是跟2016年幾乎持平。還有一些比較老的舊的房子，樓齡在20年左右的，其實(shí)是有小幅下跌的。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2017年全市二手住宅共成交63578套，面積約538.6萬平方米，成交套數(shù)較2016年下降33.7%，成交面積下降32.8%。二手成交均價56868元/平，較2016年增長3.5%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫：新房有限價，可能政府會在申請預(yù)售的時候，有價格上的壓制。所以可能新房的價格受到凍結(jié)，可以這樣說，反而二手房不受政府去審批。它可以自由定價，但還是受一手房價定價，去影響它定價的方向。二手房大概是5萬6左右，所以出現(xiàn)二手房比一手房還貴的情況，所謂的倒掛現(xiàn)象還是出現(xiàn)，估計(jì)今年還是會這樣。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：

2017年全國調(diào)控繼續(xù)加碼，一二線城市成交量基本出現(xiàn)較大下滑。

特別是2018年開始實(shí)行的打擊陰陽合同政策下，二手市場成交將繼續(xù)保持低迷。

深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥：我們預(yù)計(jì)2018年銀行政策還在繼續(xù)收緊，然后國家限購的政策并沒有放松。所以2018年也不是很樂觀，應(yīng)該跟2017年差不多，甚至比2017年更難一些。

“15連降”的深圳房價，2018年怎么走？

2017年，深圳市深化落實(shí)2016年制定的各項(xiàng)調(diào)控政策，通過限購、限貸、限價、市場整頓、增加供應(yīng)、加強(qiáng)保障和“租購并舉”等措施，實(shí)現(xiàn)了新房價格“15連降”。目前，市場杠桿顯著降低，投資購房基本退潮，市場風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：深圳在樓市調(diào)控取得階段性成果的形勢下，面對全市較高的居住成本與較大的住房需求，2018年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控。

深圳市住房研究會會長陳靄貧：從2017年全年情況來看，整個市場成交量是呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，但是價格這塊縮動并不大。我們看到大概是0.2%到0.3%之間，也就是說，深圳的房地產(chǎn)市場，基本維持一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。展望未來我覺得在2018年，我們整個調(diào)控政策應(yīng)該不會有大的變化。

深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理張?zhí)眸Q：2018年的話，整體來說，如果市場能保持一個平穩(wěn)運(yùn)行的話，不會有其它政策再出來了。短期內(nèi)也不會說有放松的情況，因?yàn)槟壳暗氖袌鍪窍鄬ζ椒€(wěn)的。

去年7月，深圳進(jìn)入住建部首批12個開展住房租賃試點(diǎn)的城市之列。隨后，在北京等13城開啟集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的同時，深圳進(jìn)一步推出城中村規(guī)模化租賃改造的相關(guān)政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：未來深圳購買型的商品房需求將被壓縮，并向多渠道供應(yīng)發(fā)展。中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)專家委員會副主任宋?。浩鋵?shí)我覺得深圳，肯定現(xiàn)在是要做大調(diào)整了，大調(diào)整其實(shí)就是，主要是從原來單一的商品房供應(yīng)，轉(zhuǎn)向多渠道供應(yīng)。這個多渠道供應(yīng)其實(shí)主要是，30%的商品房之外，70%里面包括共有產(chǎn)權(quán)住房。包括公租房，可能還有其它的類型住房。

來源：央視財(cái)經(jīng)