2018年以來，房企融資通道驟然縮緊。中國證券報記者1月30日獲悉，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。同時，信托業(yè)人士透露，在嚴監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。

開發(fā)貸現(xiàn)暫停

“剛剛得到銀行通知，將暫停開發(fā)貸的申請，具體什么時候恢復(fù)還不知道。”東部某省房企人士陳平（化名）1月30日對中國證券報記者表示。在陳平接到通知的同時，在全國范圍內(nèi)，已有部分銀行下發(fā)相關(guān)文件，或已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，或暫停開發(fā)貸業(yè)務(wù)。接受記者采訪的建行某省分行房貸業(yè)務(wù)人士表示，目前沒有接到關(guān)于暫停開發(fā)貸或者暫停新增授信業(yè)務(wù)的通知，不過從1月開始，已比原來更為謹慎。

此前，已有部分銀行因開發(fā)貸或房地產(chǎn)貸款違規(guī)，被監(jiān)管部門開具罰單。銀監(jiān)會1月26日公布的浙江監(jiān)管局對浙商銀行（港股02016）杭州分行行政處罰決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違法違規(guī)事實。浙江監(jiān)管局依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬元。

銀行和房企人士表示，監(jiān)管趨嚴之下，部分銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)上會更加小心謹慎。“我們目前沒有暫停新項目申報，但也基本沒有人報房地產(chǎn)項目了。”中部某銀行房貸人士吳佩（化名）對記者表示。

銀監(jiān)會此前明確，2018年將對直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目違規(guī)提供融資等行為進行重點整治。

某信托研究人士李峰對中國證券報記者表示，2017年信托的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)做得比較多，從投向來看，新增業(yè)務(wù)上升比較明顯，而目前房地產(chǎn)是屬于被重點調(diào)控的行業(yè)，監(jiān)管層肯定會加強對信托房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，因此信托業(yè)地產(chǎn)融資受到的監(jiān)管壓力較大。

土地流標凸現(xiàn)資金緊張

“現(xiàn)在資金非常緊張。”某房地產(chǎn)資深人士1月30日接受記者采訪時感嘆。

近日，北京土地市場出讓也頻現(xiàn)流標。1月30日，位于豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎(chǔ)教育用地宣告流標。業(yè)內(nèi)人士分析，本次流拍地塊雖然掛牌樓面地價與另一宗成交的小瓦窯地塊基本在同一水平，商品住宅銷售限價也完全相同，但由于總價較高，并且項目中還建的產(chǎn)業(yè)用房規(guī)模超1萬平方米。

“從貨值角度看，還建部分合計113395平米，建安成本按照規(guī)定為6.23億。拿地成本接近70億。”張大偉表示，對于企業(yè)來說，銀行授信資金緊張，信托融資難度越來越大，面對高成本的地塊，未必能夠吃下來。

該宗土地流拍，已是1月來北京土地出讓市場的第3宗流拍。張大偉稱，土地流標開始出現(xiàn)，顯示房企資金壓力越來越大。

吳佩表示，在目前開發(fā)貸暫停而地價上升的形勢下，對房企來說，找錢更加困難。

李峰稱，整體來看，2018年房地產(chǎn)信托融資肯定比去年緊得多，從信托公司角度來看，特別是拿地的項目和“假股真?zhèn)?rdquo;的項目比較難通過備案，現(xiàn)在都想做“真股”的項目，而這種“真股”的項目比較少。

資金向租賃傾斜

“房企今年可以多從租賃著手。”李峰建議。上述多位銀行人士對記者表示，目前授信對于租賃類的地產(chǎn)項目較為開放，相關(guān)授信發(fā)放周期也比較短。

對于從事類REITs業(yè)務(wù)的券商來說，涉及長租公寓、租賃住房等租賃地產(chǎn)類REITs業(yè)務(wù)正成為新興的融資渠道。“近來我們承接的幾單類REITs項目送到監(jiān)管部門，審批的速度都比較快。”北京某券商負責(zé)類REITs業(yè)務(wù)人士陳軍（化名）對記者表示。

易居中國研究院研總監(jiān)嚴躍進表示，由于長租公寓等住房租賃性質(zhì)的資產(chǎn)在公允價值上有待進一步確立評估體系，這類資產(chǎn)不易獲得銀行貸款，而類REITs業(yè)務(wù)可以通過資產(chǎn)證券化架構(gòu)，幫助這類資產(chǎn)獲得融資。據(jù)統(tǒng)計，2017年國內(nèi)類REITs發(fā)行規(guī)模逾266億元，相比2016年的104億元增長超過1倍。

拓寬租賃地產(chǎn)的融資通道，正成為相關(guān)部門的工作重點。1月30日，北京市住建委相關(guān)負責(zé)人對外表示，針對租賃房建設(shè)中顯現(xiàn)的資金瓶頸，相關(guān)部門還組織國家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)行、華夏銀行等專門研究針對集體土地租賃房的投融資產(chǎn)品，力爭盡快發(fā)布。

來源：中國證券報 記者:江鈺鈴 趙中昊